金融和土地政策雙向擠壓導致小房企出局大房企熱衷土地二級交易市場　

　　"近期土地二級市場非常火爆，炒地比炒股賺錢啊。"一位手上剛接了不少中小開發(fā)商的有意轉(zhuǎn)讓項目的土地掮客洋洋自得。

　　隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控越來越嚴，特別是信貸緊縮造成的資金鏈緊張，再加上不斷嚴厲的土地政策，使得中小開發(fā)商不得不被迫轉(zhuǎn)手土地，否則將會有被收回的風險，而這也正激活了土地二級交易市場。

　　融資難導致小房企賣地

　　"目前手上這塊地已經(jīng)做完一級開發(fā)，因與投資方發(fā)生了一些沖突，沒辦法繼續(xù)啟動，所以只好轉(zhuǎn)手。"某小型開發(fā)商談起剛剛轉(zhuǎn)手的一塊地時，心頭像被割掉了一塊肉。

　　他表示，這塊地位置不錯，已經(jīng)達到七通一平了，但是現(xiàn)在貸款特別難，如果有錢開發(fā)的話，項目效益至少是目前的3倍。

　　此開發(fā)商手上的地是通過協(xié)議出讓拿到的"比較干凈"的地?，F(xiàn)在早已經(jīng)過了兩年的期限，不得不面臨著兩種選擇，一種是被政府無償收回，一種是轉(zhuǎn)手大開發(fā)商。

　　"當然選擇后者了，至少還能賺個差價。"他隨即又自嘲道。

　　其實這種企業(yè)還很多。據(jù)了解，目前北京注冊的房地產(chǎn)公司多達4000多家，而正在進行房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商僅為1000家左右，其余則為類似于此企業(yè)主要以出讓股權(quán)的方式進行土地買賣的土地公司。

　　"誰不想開發(fā)賺大錢。"上述開發(fā)商說，"但越來越緊的融資政策已經(jīng)使得我們貸款無門，政府又說要收回閑置土地，而且各地都在興起的住房保障有可能會整體拉低房價，還不如賣了省事。"

　　實際上，很多中小開發(fā)商從入局到出局，都有些不甘心，但隨著前所未有的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控轟然而來，很多人的命運也將隨著這股政策浪潮而起承轉(zhuǎn)合。

　　"現(xiàn)在就是怪圈，拿不起地明年不知道怎么過，可是拿了地，資金緊張的話今年就不知道該怎么過。"中易安房地產(chǎn)擔保有限公司市場總監(jiān)徐東華對這種狀態(tài)很疑惑。

　　北京一位房地產(chǎn)老總向記者表示，最近找上門想轉(zhuǎn)手項目的不少，還有很多土地項目沒有找到下家。

　　"他們正在委托土地掮客去找開發(fā)商，但合適的不多，而且市場行情不好，再等等看吧。"此老總說。他預計，近期出讓的土地一定不在少數(shù)，等一等，或許能碰上不錯的地塊，而且小開發(fā)商急于賣出土地，也會在價格上有所優(yōu)惠。

　　大房企曲線拿地

　　當然，上述老總的"等等看"情結(jié)代表的畢竟是少數(shù)人，很多大房企開始熱衷于土地二級市場的交易，也就是不通過招拍掛市場，直接從土地出讓方獲得土地或股權(quán)合作。

　　"近日，杭州附近一個三線城市最大的企業(yè)剛剛通過居間服務商把自己手中的土地以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式賣給了萬科。"一位業(yè)內(nèi)知情人士告訴記者，"這家企業(yè)最近開始收縮手頭上的存量土地和存量房，因為資金鏈緊張，為了保住另一個正在開發(fā)的項目，不得不舍棄一部分。"

　　早在兩個月前，上海萬科就完成了對上海銅山街項目60%權(quán)益的收購，這是大房企走二級市場拿地最好的例證。

　　據(jù)了解，2007年一年，除了此次總值高達33億元的銅山街項目收購案外，居間服務商幫助上海萬科在上海二級土地交易市場的收購案還包括9億元收購中房濱江項目、12.9億元收購恒大股份公司，總值高達55億元。

　　其實，不只是萬科，許多大型開發(fā)企業(yè)也選擇從二手市場上拿地。比如世茂、富力、珠江地產(chǎn)、金地等開發(fā)企業(yè)曾經(jīng)也以收購項目公司股權(quán)的形式從二手市場獲得土地。

　　"一方面，直接走招拍掛很難拿到地段優(yōu)越的地；另一方面，在二級市場通過股權(quán)收購拿地的價格要比招拍掛便宜一些。"五合智庫總經(jīng)理鄒毅告訴記者，"而且通過股權(quán)收購的方式拿地在付款方式上不需要像招拍掛那樣一次付清，有很大的彈性空間。"

　　但他隨即補充道，當然，從二級土地市場收購也有弊端，特別是8·31大限之前的地，很多是從政府那里拿的關(guān)系地，多多少少都存在產(chǎn)權(quán)不清、隱性負債、遺留拆遷等問題。這需要居間服務商在其中把好關(guān)，像萬科這樣的大企業(yè)在選擇土地掮客時也是非常謹慎的。

　　盡管如此，還是有許多外資房產(chǎn)投資負責人紛紛把目光由一手土地市場轉(zhuǎn)向二手土地市場。

　　"隨著土地、金融雙向擠壓力度的增強，更多原本由中小型開發(fā)商持有的存量土地將會被逼向市場，這是收購的好時機。"鄒毅說。

　　土地掮客激火二線城市

　　一位杭州的供職于房產(chǎn)顧問公司的人士告訴記者，不止北京、上海、廣州這些大城市，在杭州、山東、成都等二、三線城市二級土地交易明顯比以前活躍很多。

　　記者采訪的幾個土地掮客也反映北京等一線城市的生意沒有二、三線城市好。8·31大限時他們活躍在北京、上海，現(xiàn)在他們紛紛投向二、三線城市。有的土地掮客甚至已經(jīng)在外地設有辦事處，"兩周回北京一次，專門幫北京的房企在二、三線城市找地"。

　　"在北京拿地多難啊。"明天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理陳云峰引用潘石屹的話"一塊像樣的地至少需要10個億呢"。

　　陳云峰分析說，從2005年開始，北京的房價開始暴漲，到目前已至少翻了一番，消化了很大一部分存量土地，再加上政府又接連出臺一系列的土地政策。所以從政府那兒拿的地該開發(fā)的都已經(jīng)開發(fā)了，剩下的都是一些拆遷非常困難的土地。

　　"有的小公司在二、三線城市圈了很多地，這些地塊都盤踞了很多年，現(xiàn)在他們不能抱著試試看的態(tài)度了，不然追查下來，地方政府也會面臨危險。"首都經(jīng)貿(mào)大學土地資源與房地產(chǎn)管理系主任邢亞平補充說，"當然也有前兩年走招拍掛拿到的地，由于全額的地價款沒有付清，或者雖然已經(jīng)付清，但現(xiàn)在因為信貸緊縮沒有開發(fā)能力不得不轉(zhuǎn)手的，這種地就比較搶手。"

　　"事實上，開發(fā)商也愿意與土地掮客合作，雖然中間環(huán)節(jié)需要給土地掮客一些費用，但是畢竟避免了開發(fā)商直接去'疏通'高層關(guān)系，尤其有些疏通工作會以違法的手段，這種做法對于開發(fā)商、尤其是上市的開發(fā)商來說是比較危險的。"徐東華表示。

　　一個月前，由北京師范大學金融研究中心主任鐘偉操刀的中國首份囤地報告中指出，到2007年底，房地產(chǎn)開發(fā)商囤地約10億平米。

　　"現(xiàn)在市場上存量的10億平米土地中，很多是以前招租拿到的，但是沒有幾塊地是拍賣的。也就是說這10億的土地中大部分都是通過非正常渠道來的，那么最后只會通過非正常渠道交易。"上海佑威房產(chǎn)研究中心主任薛健雄分析說。

　　他分析說，這些尚未交易的土地近期會頻繁交易，所以二手土地市場交易市場活躍是很自然的事。"但這些土地項目中，不論是什么原因轉(zhuǎn)讓，背后都存在巨大的背影。"

　　亦有分析人士指出，土地及金融政策的雙向擠壓，會使得土地二級市場更加活躍。"看看現(xiàn)在各地的招拍掛市場土地出讓遇冷，很大一部分是因為那些大房企正在緊盯土地二級市場的地塊，這一塊交易正在暗流涌動，將呈井噴之勢。"

　　政策從緊下的變局

　　"這是土地政策市場效應上的反映。"邢亞平分析說，"開發(fā)商賣地的急迫心理可以理解，最近越來越嚴的土地政策讓很多中小房企心慌。"

　　有消息稱，央行正在全面收緊房地產(chǎn)的開發(fā)貸款，房企的融資難度陡然加大。

　　2007年9月，國土資源部發(fā)布《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》，提出土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。緊接著，閑置土地清理活動在全國范圍展開，如北京市首批被紅牌撤銷的8宗項目，就因為未在規(guī)定時間內(nèi)達到規(guī)定要求。

　　2008年1月3日，《國務院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》的發(fā)布更是讓開發(fā)商的日子雪上加霜。國務院要求在2008年6月底之前，全國國土系統(tǒng)將清查匯總域內(nèi)閑置用地的詳細情況，并通過國土資源部上報。

　　"如果囤地企業(yè)不在這個時間之前把地賣出去是件很麻煩的事情。"薛健雄說。

　　"我們只能選擇出局，房地產(chǎn)已經(jīng)不是小開發(fā)商的游戲。"一開發(fā)商表示。