觀點(diǎn)網(wǎng)：最近有關(guān)“拐點(diǎn)”的討論相當(dāng)火熱，而各大城市樓盤開始降價(jià)的訊息仿佛也在印證“拐點(diǎn)”之說。請(qǐng)問您是怎么看“拐點(diǎn)”的？

　　何世紅：其實(shí)從去年下半年開始，在現(xiàn)實(shí)面前，就開始有很多人做出了關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)形式的預(yù)測(cè)，包括“拐點(diǎn)”等等的這些提法。在我覺得，所謂的拐點(diǎn)不拐點(diǎn)，應(yīng)該是大家對(duì)房?jī)r(jià)的一種預(yù)測(cè)，并不是一個(gè)事實(shí)。我覺得應(yīng)該從兩個(gè)角度來看這個(gè)問題。

　　第一，從經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)來看。前幾年房地產(chǎn)快速的發(fā)展，實(shí)際上和中國(guó)整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境休息相關(guān)的。二十多年來快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，也得到了充分的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)水平的提升，帶來了消費(fèi)力的增強(qiáng)，以前潛在的一些消費(fèi)力逐漸顯現(xiàn)，這些積累起來的消費(fèi)力形成一股龐大的需求，成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要因素。

　　那么，中國(guó)的城市化過程伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的步伐逐漸加速。城市化帶來的最直接的結(jié)果，就是城市住房的剛性需求。

　　以前有人曾提過“房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表”的觀點(diǎn)，為什么說是晴雨表呢？任何物質(zhì)化的經(jīng)濟(jì)都離不開房地產(chǎn)，比如一個(gè)工廠，必然有廠房之類的先投資，這些就是很明顯的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的需求的增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展支撐了中國(guó)房地產(chǎn)這一輪的快速發(fā)展。

　　那么從另一個(gè)方面來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形式雖然很好，最近幾年一直都保持在兩位數(shù)的增長(zhǎng)，但是這兩年從國(guó)家政策上來看，大家關(guān)注到經(jīng)濟(jì)發(fā)展不僅是快速發(fā)展，而且是發(fā)展有些過熱了。從今年的貨幣政策就能看出，國(guó)家已經(jīng)開始有意識(shí)地收緊，也就是現(xiàn)在提到的信貸從緊。如果國(guó)家有計(jì)劃地控制整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，那么房地產(chǎn)業(yè)不可避免地要受到影響。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：這是從宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系來看的，那么您剛剛提到的另一個(gè)角度是什么呢？

　　何世紅：還有一個(gè)是房地產(chǎn)本身的屬性。房地產(chǎn)本身不僅僅具有居住和投資的屬性，它同時(shí)也關(guān)系到一個(gè)民生的問題，這是它具有的社會(huì)屬性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有這么一個(gè)屬性，那么國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)密切關(guān)注。

　　這幾年由于房?jī)r(jià)的快速的增長(zhǎng)，使得國(guó)家出臺(tái)了一系列的針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的政策，比如稅收、貸款等，這些政策使得現(xiàn)在的開發(fā)商、購房者的心理預(yù)期有了改變。以前價(jià)格快速上漲，除了供求矛盾之外，大家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的心理預(yù)期也有很大作用。前幾年大家會(huì)覺得，價(jià)格一定會(huì)漲的，購房者的“買漲不買跌”的心理，投資客也看好房地產(chǎn)投資，這種心理一定程度上促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲。

　　目前國(guó)家無論是從政策層面還是從輿論層面，正在給大家一個(gè)信號(hào)：要開始調(diào)控房地產(chǎn)了。所以說，從消費(fèi)者和投資者的角度上來看，房?jī)r(jià)在國(guó)家調(diào)控之下，會(huì)不會(huì)有下降的可能呢？那么觀望就開始形成。

　　前段時(shí)間廣州的土地拍賣就反映了這個(gè)情況。不僅僅是土地價(jià)格比去年年中要低，而且開發(fā)商拿地的熱情也不足夠了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：這一系列的反應(yīng)，會(huì)不會(huì)就意味著房?jī)r(jià)要下降，拐點(diǎn)將到來呢？

　　何世紅：我認(rèn)為從房地產(chǎn)在未來面臨的環(huán)境來說，調(diào)整是在所難免的，但是要提“拐點(diǎn)”，我覺得還是不要提。為什么呢？“拐點(diǎn)”這個(gè)定義本身很含糊，而且也不符合市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。其實(shí)從過去來看，房地產(chǎn)的發(fā)展過快，并不是一種健康的發(fā)展，現(xiàn)在是如何讓房地產(chǎn)回歸到健康發(fā)展的時(shí)候。現(xiàn)在我們應(yīng)該談的是，如何讓房地產(chǎn)健康、理性發(fā)展，而不是討論空泛的概念。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：其實(shí)在調(diào)控開始之后，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始面臨一輪洗牌的過程，目前已經(jīng)在中介代理身上體現(xiàn)了出來。您認(rèn)為在國(guó)家調(diào)控之下，市場(chǎng)會(huì)否體現(xiàn)其優(yōu)勝劣汰的特性？

　　何世紅：在去年博鰲房地產(chǎn)論壇的時(shí)候，我就已經(jīng)提到過，房地產(chǎn)業(yè)如果經(jīng)歷一次洗牌，無論是開發(fā)企業(yè)還是顧問行業(yè)，都是一個(gè)非常重要的過程。大家也可以看到，國(guó)家最近在房地產(chǎn)金融方面出臺(tái)了一系列比較緊的政策。從這點(diǎn)來看，那些品牌不太響亮，現(xiàn)金主要依托銷售回款或銀行貸款的中小開發(fā)商將會(huì)面臨很大的挑戰(zhàn)。而對(duì)那些已經(jīng)上市的，信譽(yù)較好的或者融資渠道比較廣泛的企業(yè)來說，只要策略性地把握好自己的開發(fā)速度和資金運(yùn)作，那么這一輪洗牌對(duì)于他們就是個(gè)機(jī)會(huì)。

　　任何一個(gè)行業(yè)都不可能是一夜之間就能做多大，就能暴富的，必然要有很多迂回，要承受擯棄缺陷的陣痛。比如中介行業(yè)最近的情況，在很多業(yè)內(nèi)人士看來，它們現(xiàn)在出現(xiàn)的問題，大家都能預(yù)見到，只是遲早的問題。這是一個(gè)規(guī)律性的事實(shí)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您剛剛也談到了國(guó)家最近對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的政策，您覺得這寫政策中，對(duì)開發(fā)商觸動(dòng)最大的會(huì)是什么？

　　何世紅：最大的影響肯定是國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)金融方面的政策，另外土地政策也會(huì)觸動(dòng)開發(fā)商的神經(jīng)。其實(shí)國(guó)家有些政策會(huì)對(duì)整個(gè)大的市場(chǎng)起作用，這些作用還是會(huì)間接回到開發(fā)商身上，房地產(chǎn)是一個(gè)行業(yè)，開發(fā)商只是這個(gè)行業(yè)中的一個(gè)環(huán)節(jié)，會(huì)隨著整個(gè)行業(yè)的異動(dòng)而異動(dòng)。

　　房地產(chǎn)金融對(duì)開發(fā)商的影響體現(xiàn)在資金鏈上，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)資金密集的工作，沒有資金什么都做不了。不過，有時(shí)候一些金融政策調(diào)控看起來在短時(shí)間內(nèi)效果并不明顯。為什么呢？其實(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整應(yīng)該是一個(gè)緩慢的、循序漸進(jìn)的過程，不可能是一蹴而就的。比如去年央行的多次加息，開始好像沒有顯現(xiàn)，但是逐漸這個(gè)威力就看出來了。政策不可能是今天出臺(tái)明天就看見效果的，那樣經(jīng)濟(jì)可能承受不了。

　　所以最近國(guó)家提出的信貸從緊的政策，可能會(huì)在不久的將來顯現(xiàn)威力，而這會(huì)直接影響房地產(chǎn)金融，影響開發(fā)商的資金流。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您對(duì)今年的房?jī)r(jià)會(huì)有一個(gè)怎樣的預(yù)期？

　　何世紅：我想今年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)震蕩是肯定的，會(huì)經(jīng)歷一個(gè)陣痛的過程。這種震蕩對(duì)不同的城市、不同城市的不同區(qū)域會(huì)產(chǎn)生不同程度的影響。對(duì)于像深圳這些去年房?jī)r(jià)漲幅比較大的城市，可能受到的影響也會(huì)大一些；對(duì)于一些供需矛盾很激烈的地方，在后期供應(yīng)量加大、各種保障性住房上市的情況下，價(jià)格受到的影響會(huì)大。

　　中國(guó)的市場(chǎng)太大，各個(gè)地區(qū)市場(chǎng)的成熟程度、消費(fèi)者的消費(fèi)能力、供與求矛盾的程度，都各不相同。所以現(xiàn)在很難籠統(tǒng)地說房?jī)r(jià)是升還是降，但是大的形勢(shì)上來講，房?jī)r(jià)還是平穩(wěn)下調(diào)。