它們提出降價(jià)，主要是為了表明一種姿態(tài)，實(shí)際上也并沒有降得很厲害，只不過是把開盤的項(xiàng)目?jī)r(jià)格稍微放低了。

　　隨著萬科、中海等在深圳的率先降價(jià)，房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”成為眾人關(guān)注的熱點(diǎn)話題。觀點(diǎn)網(wǎng)就“拐點(diǎn)論”、降價(jià)策略、房?jī)r(jià)走勢(shì)等相關(guān)問題采訪了天津貽成集團(tuán)有限公司研發(fā)中心副主任李睿。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：當(dāng)下關(guān)于房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”的討論在各界都相當(dāng)激烈，請(qǐng)問目前天津的房?jī)r(jià)出于什么樣的一個(gè)狀態(tài)？是否有樓盤加入降價(jià)大軍中？

　　李睿：目前看來，房?jī)r(jià)在各大城市確實(shí)有了回落的趨勢(shì)，這是07年那段時(shí)間房?jī)r(jià)漲幅太快之后必然的結(jié)果。因?yàn)?8年密集的宏觀調(diào)控措施，深圳、廣州這些城市房?jī)r(jià)在一段急速攀爬后應(yīng)聲而落。

　　各個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不同的。天津的情況是房?jī)r(jià)并未明顯回落，因?yàn)樘旖驅(qū)儆跒I海新區(qū)的重要城市，正處于一個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展的階段。由于它的戰(zhàn)略地位的重要性，還是有很多投資者愿意到天津來投資，加上近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)不錯(cuò)，大家對(duì)市場(chǎng)也比較看好，短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)還是保持平穩(wěn)上升。

　　另外一點(diǎn)就是，天津還有很大的發(fā)展?jié)摿?，或者說是提升的空間。現(xiàn)在廣州、深圳、上海等城市，由于房?jī)r(jià)上漲的速度太快，已經(jīng)達(dá)到一種頂端的感覺，缺乏再度上揚(yáng)的空間。而天津不一樣，天津房?jī)r(jià)一直很理性，隨著08年的奧運(yùn)預(yù)期以及購(gòu)房潛力的顯現(xiàn)，現(xiàn)在天津并沒有出現(xiàn)廣州、深圳對(duì)調(diào)控政策相當(dāng)敏感的現(xiàn)象。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：前段時(shí)間，萬科、中海等幾家大開發(fā)商在深圳率先降價(jià)，引發(fā)了降價(jià)風(fēng)潮。您覺得它們降價(jià)是基于怎么樣的考慮？

　　李睿：萬科它們雖然都在深圳降價(jià)了，但是在天津并沒有降價(jià)。我覺得它們提出降價(jià)，主要是為了表明一種姿態(tài)，實(shí)際上也并沒有降得很厲害，只不過是把開盤的項(xiàng)目?jī)r(jià)格稍微放低了。因?yàn)樵诤芏喑鞘?，這些大開發(fā)商的樓盤價(jià)格都比其他樓盤要高，現(xiàn)在把價(jià)格調(diào)低也無所謂，并且我覺得可能在短時(shí)間內(nèi)他們也容易把價(jià)格提上去?？梢哉f，這是一種策略。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您怎么看待這種策略？

　　李睿：這個(gè)是顯而易見的，是一種姿態(tài)。國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)調(diào)控了這么久，一直調(diào)控不下來，像萬科這樣的老大總得拿出一點(diǎn)姿態(tài)來，就如政府的代言人一樣。這本來就是一個(gè)很好的和政府處好關(guān)系的機(jī)會(huì)，并且能夠很大程度上提升自己的形象，何樂而不為呢？

　　現(xiàn)在一些上市公司還是很重視自己的形象的，這關(guān)系到他在資本市場(chǎng)的關(guān)注度，我認(rèn)為它們也會(huì)考慮到這個(gè)方面。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：我們都看到，去年的宏觀調(diào)控相當(dāng)密集，您認(rèn)為在諸多政策中，對(duì)開發(fā)商影響最大的政策是哪一條？

　　李睿：開發(fā)商最在意的當(dāng)然是資金鏈的問題。去年各大開發(fā)商在全國(guó)拿地的勢(shì)頭都很猛，不少開發(fā)商都積累了上百萬、上千萬的土地儲(chǔ)備量，這些土地都必須在兩三年內(nèi)消化。壓力當(dāng)然就是在資金上，有地沒錢開發(fā)不行，沒錢再拿地也拿不到，所以開發(fā)商最在意的就是資金的問題。

　　去年的宏觀調(diào)控以及今年提出的信貸從緊，可能最受開發(fā)商的關(guān)注。有一個(gè)現(xiàn)象可以反映出來，就是大量的并購(gòu)和兼并現(xiàn)象的出現(xiàn)。認(rèn)購(gòu)股權(quán)和兼并是為了什么？主要是為了土地，而通過并購(gòu)和兼并能夠避開高昂的招拍掛程序，拿到相對(duì)來說價(jià)格較低的土地。

　　還有一個(gè)，房地產(chǎn)企業(yè)大量進(jìn)入二三級(jí)土地市場(chǎng)，開辟新天地。因?yàn)橐患?jí)城市的土地相當(dāng)稀缺，地價(jià)昂貴，而進(jìn)入二三級(jí)市場(chǎng)能夠有效地用較少的資金拿到較多的土地，從而支撐后期持續(xù)的開發(fā)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：這可能是開發(fā)商不得已的選擇。

　　李睿：選擇其實(shí)很多的。不少開發(fā)商也選擇和政府合作，開發(fā)一些廉租房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等等，一來響應(yīng)政府的政策，二來也能取得一些業(yè)績(jī)，雖然利潤(rùn)會(huì)比商品房低，但也是一種業(yè)績(jī)，從策略上過渡一下。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：在房地產(chǎn)市場(chǎng)走旺的時(shí)候，很多不規(guī)范或者實(shí)力較弱的公司也進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，如今面對(duì)“寒冬”，是否會(huì)形成一種優(yōu)勝劣汰的情況？或者這正是一個(gè)行業(yè)洗牌的過程。

　　李睿：這肯定是一個(gè)洗牌的過程，洗牌并一定是壞事，洗牌能帶來行業(yè)的規(guī)范性，更有利行業(yè)的發(fā)展。

　　一些小的、沒有實(shí)力的、不太規(guī)范的開發(fā)商在國(guó)家嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控面前肯定是倍受壓力，它們會(huì)積極地尋找一些合作伙伴。自己有土地，然后尋求一些自己充足的企業(yè)來開發(fā)，最終共同獲得利益。剛剛談到的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者企業(yè)之間的兼并，都是這種情況。

　　照目前的社會(huì)發(fā)展來看，越來越朝著精細(xì)化在發(fā)展。有實(shí)力的企業(yè)肯定是逐步在整合社會(huì)資源。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：那您認(rèn)為在這輪洗牌中，該如何增強(qiáng)自己的實(shí)力，不被“洗牌”？

　　李睿：相互合作、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手是一個(gè)方面。另外，與專業(yè)的公司合作，共同開發(fā)，最大效益地運(yùn)用好各種資源，謀取最大的利益。

　　還是剛剛說的，資金是主要的。開發(fā)商應(yīng)時(shí)刻關(guān)注投資風(fēng)險(xiǎn)，盡力快速回籠資金，保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：結(jié)合目前的形勢(shì)來看，您對(duì)今年的房?jī)r(jià)有怎樣的預(yù)期？

　　李睿：我的觀點(diǎn)是房?jī)r(jià)還是會(huì)有一個(gè)穩(wěn)定的上升，可能這種上升的空間不是太大了。經(jīng)濟(jì)適用房的放量、國(guó)家宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行、金融緊縮，都會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來。

　　其實(shí)不光是房地產(chǎn)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都會(huì)從去年的偏快中實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡，和今年的奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定地接上軌，政府肯定不希望看到過激的經(jīng)濟(jì)狀況出現(xiàn)。

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　　天津貽成集團(tuán)是在成立于1993年的天津貽成房地產(chǎn)公司基礎(chǔ)上發(fā)展起來的私營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)工商注冊(cè)資金3億元，由一個(gè)核心企業(yè)、五個(gè)緊密層企業(yè)、多個(gè)控股參股企業(yè)組成。經(jīng)營(yíng)范圍涉及房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、商品混凝土加工、船舶制造、土木建筑、物流航運(yùn)、風(fēng)力發(fā)電、物業(yè)管理、商業(yè)及文化教育等業(yè)務(wù)。作為主業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，貽成集團(tuán)目前已開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目40多項(xiàng)，開發(fā)總面積近300萬平方米。已開發(fā)完成的麗水園榮獲“2005年度中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新樓盤”、“中國(guó)人居社區(qū)國(guó)際范例獎(jiǎng)”，貽成集團(tuán)還積極參與塘沽區(qū)城市工程建設(shè)：先后參與了塘沽河北路、鐵西路、福州道等區(qū)重點(diǎn)道路工程建設(shè)；開發(fā)建設(shè)位于解放路商業(yè)金街的標(biāo)志性建筑一一芙蓉商廈、貽成時(shí)代精街、新百?gòu)V場(chǎng)、貽成綜合大廈及位于新洋市場(chǎng)的金洋商廈等城市商業(yè)工程。