隨著創(chuàng)輝租售大面積關(guān)門的動(dòng)作，2008年的房地產(chǎn)中介迎來了一個(gè)不怎么順利的開局。在一片房?jī)r(jià)下跌、成交量萎縮的呼聲中，中原地產(chǎn)恰恰在全國(guó)多個(gè)城市新增30余家門店，這是基于怎樣的考慮？中原地產(chǎn)是如何判斷現(xiàn)今房?jī)r(jià)走勢(shì)的？觀點(diǎn)網(wǎng)就相關(guān)問題對(duì)中原集團(tuán)副主席黎明楷先生做了一次專題訪問。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：2007年中天置業(yè)老板卷款潛逃，之后又有長(zhǎng)河、中大恒基、創(chuàng)輝租售等一系列中介公司提出關(guān)門計(jì)劃。您覺得中介行業(yè)出現(xiàn)這些狀況的主要原因在哪？

黎明楷

　　黎明楷：主要的問題可能還是出在這些公司自身的經(jīng)營(yíng)上。過去一段時(shí)間市場(chǎng)情勢(shì)好，擴(kuò)張的速度太快，這就容易帶來兩個(gè)方面的問題。一方面就是資金的支撐容易跟不上，一方面就是人力資源的缺乏。目前有不少擴(kuò)張?zhí)斓闹薪椋芏鄦T工都是新手，在市場(chǎng)形勢(shì)好的時(shí)候，不需要太多的銷售技巧，一旦市場(chǎng)走低，要求銷售人員的素養(yǎng)時(shí)，這些新手就很難和其他有經(jīng)驗(yàn)的員工競(jìng)爭(zhēng)，這些新擴(kuò)展的店面也會(huì)經(jīng)受考驗(yàn)。資金和人力發(fā)展的速度如果跟不上公司發(fā)展的速度，就容易陷入被動(dòng)的境地。同時(shí)公司領(lǐng)導(dǎo)層的管理也是不容忽視的，比如中天置業(yè)的蔣飛卷款潛逃，就是典型的公司高層問題。這些都是內(nèi)因。

　　還有一些外因，我覺得也非常重要。據(jù)我的了解，現(xiàn)在有不少中介公司都在用客戶的錢，這是他們的“潛規(guī)則”?？偟膩碚f，目前國(guó)內(nèi)還沒有很有效的措施來監(jiān)管中介行業(yè)的資金。現(xiàn)在一級(jí)行里面，客戶的錢一般還是要通過中介公司，以前買家不相信業(yè)主，通常會(huì)將錢打入中介公司，等手續(xù)辦完之后再由中介交給業(yè)主。這些資金進(jìn)來之后，一些中介公司并沒有好好地將這些資金與公司自由的資金分開，甚至有些公司是故意利用客戶的這些資金來支撐自身營(yíng)運(yùn)或進(jìn)行投資。

　　在市場(chǎng)正常的情況下，價(jià)格波動(dòng)不大，交易量保持平穩(wěn)，可能這些資金在流轉(zhuǎn)上面不存在問題。要知道通常這些資金的量不會(huì)小，都是幾千萬甚至上億的量，如果中介公司太過依賴這些資金，就容易出現(xiàn)問題。從07年四季度開始各大城市的成交量有些微萎縮，一旦萎縮，資金就開始變成進(jìn)來的少，出去的多了。接下來就是出現(xiàn)資金緊張，甚至資金鏈斷裂。

　　去年的市場(chǎng)一直很好，應(yīng)該來說大家都是有錢賺的，不會(huì)因?yàn)橐粌蓚€(gè)月的低迷就會(huì)導(dǎo)致關(guān)門收縮的，問題還是出現(xiàn)在這些公司身上。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：剛剛您也提到市場(chǎng)的情況，我們了解到，雖然07年末成交量和價(jià)格都有所下滑，但是中原地產(chǎn)還是逆勢(shì)而上，新增了大約30家門店。您當(dāng)時(shí)是怎么判斷形勢(shì)的？新增門店的理由又在哪里？

　　黎明楷：雖然當(dāng)時(shí)整個(gè)市場(chǎng)開始低迷，但是中原在二手市場(chǎng)上還是有盈利的。其實(shí)我們新增門店的原則，不是從上層的角度來做的，中原的習(xí)慣不是上層給每個(gè)地區(qū)指標(biāo)，要每年新增多少家店。大家都知道我們施永青先生的“無為而治”，我們下面的門店都是自己發(fā)展的，每個(gè)門店緊貼市場(chǎng)，自己發(fā)現(xiàn)這個(gè)地區(qū)的利潤(rùn)情況，然后根據(jù)各個(gè)地區(qū)的不同情況，決定是否需要增加門店。任何公司選擇增加門店，都是為了追求利益最大化，同時(shí)也要兼顧發(fā)展的協(xié)調(diào)性和穩(wěn)定性。

　　中介行業(yè)有很強(qiáng)的區(qū)域性，這就決定了分店的選址和分店的數(shù)量。哪里還有市場(chǎng)潛力，就在哪里開店；哪里的市場(chǎng)形勢(shì)不好了，可以適當(dāng)?shù)目s減門店、降低成本，不能讓競(jìng)爭(zhēng)惡化。而中原又是讓每個(gè)門店自己根據(jù)市場(chǎng)情況增減的，他們才是最敏感感知市場(chǎng)的。這樣能夠很好地避免盲目地?cái)U(kuò)張，中原能夠在一些城市繼續(xù)新增門店，主要是基于這些考慮。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：基于現(xiàn)在的態(tài)勢(shì)，關(guān)于中介行業(yè)洗牌的說法也很多，您是怎么看待的？

　　黎明楷：確實(shí)是有一個(gè)規(guī)范化，或者說是洗牌的過程，現(xiàn)在只是市場(chǎng)的自然選擇，程度還顯得不夠。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，這輪洗牌對(duì)中介的發(fā)展是有利的。前段時(shí)間因?yàn)槭袌?chǎng)形勢(shì)好，很多外行都擠進(jìn)來，占有了不少資源，也帶來了一些問題，這些情況會(huì)隨著這輪洗牌有所改變。真正有實(shí)力的公司還是會(huì)留下來。

　　誰也不希望市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，大家都想著市場(chǎng)能夠平穩(wěn)發(fā)展，恰恰市場(chǎng)又是最殘酷的，也是多變的。如果說整個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)大蛋糕，大家都想來分一杯羹，這是正常的。但是我們說市場(chǎng)也有自身的規(guī)范性，還有飽和度的問題，發(fā)展到一個(gè)階段，就會(huì)有一輪類似目前的行業(yè)洗牌，這個(gè)過程不是倒退，是好事，是有利于市場(chǎng)向更成熟的方向發(fā)展的好事。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：相比于07年上半年，各大城市在下半年的房?jī)r(jià)和成交量上都有一定的萎縮。如今08年已經(jīng)到來，您對(duì)新一年的市場(chǎng)有怎樣的預(yù)期？

　　黎明楷：房?jī)r(jià)在不同的城市表現(xiàn)出的變化程度也會(huì)不同，總體上來講應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)下滑。以深圳和廣州來說，深圳前一段時(shí)間房?jī)r(jià)漲幅相當(dāng)驚人，到下半年承受的壓力也比較大，年末的時(shí)候價(jià)格開始陸陸續(xù)續(xù)下調(diào)?，F(xiàn)在深圳的房?jī)r(jià)與其高峰期相比，大概跌了20%，我認(rèn)為在08年深圳的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)跌，跌幅在20%左右。廣州樓市其實(shí)也受到了一些影響，但是跌幅不會(huì)這么大，因?yàn)槠渖蠞q的基數(shù)就沒有深圳高。

　　深圳房?jī)r(jià)猛漲，還是有炒房的因素在里面，炒房的比例占了整個(gè)購(gòu)房比例很大部分，而廣州自住的剛性需求更多。這樣來看，雖然08年深圳和廣州會(huì)有價(jià)格下跌的趨勢(shì)，但是深圳下調(diào)的速度會(huì)快過廣州的速度，各個(gè)城市都是不同的。

　　另外還有各個(gè)城市區(qū)域不同的影響，比如上海和北京，可能郊區(qū)和城區(qū)也有區(qū)別。郊區(qū)的房?jī)r(jià)下調(diào)的可能更大，因?yàn)榻紖^(qū)的供應(yīng)會(huì)在今年增加，市區(qū)的房子則會(huì)因?yàn)橄∪毙院偷囟瘟己?，降價(jià)的可能性就小。整個(gè)城市來說，還有有升有降比較正常。

　　政府大力推出的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房等等，對(duì)房?jī)r(jià)也會(huì)起到一定的抑制作用。