"戰(zhàn)略領(lǐng)先，站在未來(lái)安排今天，一向是萬(wàn)通的取勝之道。"從萬(wàn)通地產(chǎn)的前稱"先鋒置業(yè)"就能窺見(jiàn)其發(fā)展模式。

馮侖

　　馮侖一直主張萬(wàn)通以美國(guó)漢斯和鐵獅門為榜樣，成為擁有住宅開(kāi)發(fā)、商用物業(yè)和定制服務(wù)三大事業(yè)群、開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)并重的房地產(chǎn)公司。于是，他又一次次強(qiáng)調(diào)，土地儲(chǔ)備并不是一個(gè)公司成功的必然因素。

　　然而，在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在地價(jià)漸漸走高，常常"面粉貴過(guò)面包"的土地拍賣會(huì)上，開(kāi)發(fā)商們寸土必爭(zhēng)的勁頭著實(shí)讓馮侖有些不安。

　　經(jīng)歷了數(shù)次土地拍賣會(huì)，萬(wàn)通發(fā)現(xiàn)每次對(duì)手的價(jià)格都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出自己的想象，而自己則日漸陷入"地荒"的困窘局面。

　　截至2007年12月1日，萬(wàn)通通過(guò)各種手段新增土地儲(chǔ)備不到50萬(wàn)平方米，離年初制定的每年新增150萬(wàn)平方米土地的目標(biāo)還相差很遠(yuǎn)。據(jù)萬(wàn)通地產(chǎn)董事會(huì)秘書程曉晞透露，當(dāng)時(shí)萬(wàn)通地產(chǎn)正在開(kāi)發(fā)土地面積150萬(wàn)平方米。依據(jù)年開(kāi)發(fā)量100萬(wàn)平方米體量計(jì)算，萬(wàn)通隨時(shí)陷于"斷糧"的境地。

　　萬(wàn)通公司資料顯示，該公司07年11月底在北京、天津兩地的土地儲(chǔ)備僅僅173萬(wàn)平方米。

　　最后關(guān)頭的收購(gòu)動(dòng)作，終于讓萬(wàn)通的年土地儲(chǔ)備計(jì)劃得以完成。是次，萬(wàn)通以3.9億元的價(jià)格收購(gòu)天津泰達(dá)城市開(kāi)發(fā)有限公司47%股權(quán),從而取得該公司擁有的R1、R3、R5地塊開(kāi)發(fā)權(quán)，項(xiàng)目占地面積35萬(wàn)平米，總建筑面積為95萬(wàn)平米。

　　至此，公司儲(chǔ)備項(xiàng)目達(dá)到278萬(wàn)平米，權(quán)益面積185萬(wàn)平米，勉強(qiáng)完成了2007年度的儲(chǔ)地計(jì)劃。

　　土儲(chǔ)路線

　　萬(wàn)通相關(guān)人士公開(kāi)表示，其增加土地儲(chǔ)備主要靠?jī)蓷l途徑：一是公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛；二是公司股權(quán)并購(gòu)。實(shí)際上，萬(wàn)通的土地儲(chǔ)備主要來(lái)自于股權(quán)并購(gòu)，經(jīng)過(guò)土地招拍掛得來(lái)的土地幾乎可以忽略。

　　萬(wàn)通大規(guī)模并購(gòu)行為始于2006年。2006年12月，其時(shí)股票仍名"萬(wàn)通先鋒"的萬(wàn)通實(shí)業(yè)向萬(wàn)通星河實(shí)業(yè)有限公司定向增發(fā)5200萬(wàn)股股票，收購(gòu)萬(wàn)通星河持有的天津萬(wàn)通時(shí)尚置業(yè)有限責(zé)任公司82%股權(quán)、天津泰達(dá)萬(wàn)通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司65%股權(quán)和北京萬(wàn)通龍山置業(yè)有限公司100%股權(quán)，從而取得天津新城國(guó)際項(xiàng)目、新城東路項(xiàng)目、上游國(guó)際項(xiàng)目和新新小鎮(zhèn)項(xiàng)目，新增土地面積44.13萬(wàn)平方米，新增建筑面積113.89萬(wàn)平方米。

　　隨后，萬(wàn)通擴(kuò)張步伐明顯加快。2007年3月，控股子公司萬(wàn)通時(shí)尚以16200萬(wàn)元的價(jià)格收購(gòu)天津萬(wàn)華置業(yè)100%股權(quán)，該公司擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于天津空港物流加工區(qū)內(nèi)的CBD區(qū)域，占地面積4.2萬(wàn)平方米，總建筑面積為15萬(wàn)平方米。

　　9月，公司出資37392萬(wàn)元收購(gòu)天津富銘置業(yè)有限公司100%股權(quán)，獲得水域未來(lái)城項(xiàng)目（現(xiàn)萬(wàn)通上北新新家園），項(xiàng)目占地面積245417平方米，總建筑面積為365672平方米。

　　"這主要是因?yàn)殡S著房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度的不斷上升，土地價(jià)格水漲船高，公司參與土地拍賣成功率很低。而通過(guò)并購(gòu)成熟項(xiàng)目，能夠縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，提高資本回報(bào)率。"市場(chǎng)人士分析說(shuō)。

　　同時(shí)，萬(wàn)通收購(gòu)項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低，盈利前景較好。以萬(wàn)通上北新新家園為例，其項(xiàng)目樓面單價(jià)（土地上建筑物面積均攤的土地價(jià)格）僅為1022元，而該項(xiàng)目均價(jià)目前已經(jīng)高達(dá)每平米7350元。同樣，公司收購(gòu)泰達(dá)城開(kāi)47%股權(quán)平均成本僅為880元每平米，相關(guān)地塊附近的項(xiàng)目上游國(guó)際均價(jià)在每平米8000元左右。

　　戰(zhàn)略部署

　　從萬(wàn)通目前擁有項(xiàng)目的所處區(qū)域來(lái)看，其項(xiàng)目主要位于環(huán)渤海灣區(qū)域。其中，北京占34%，天津占63%，其立足京津、布局全國(guó)的意圖明顯。

　　環(huán)渤海灣區(qū)域作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第三極，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆６本?、天津作為環(huán)渤海灣區(qū)域最大的兩座城市，分別被賦予政治、文化中心和北方經(jīng)濟(jì)中心兩大重要角色，在北京奧運(yùn)會(huì)召開(kāi)和天津?yàn)I海新區(qū)被納入國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略后，兩大城市發(fā)展前景更為樂(lè)觀。萬(wàn)通地產(chǎn)積極融入兩大城市，能夠充分分享北京奧運(yùn)會(huì)和天津?yàn)I海新區(qū)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的巨大機(jī)遇。

　　在布局京津住宅市場(chǎng)的同時(shí)，萬(wàn)通也在積極向全國(guó)拓展，同時(shí)對(duì)公司業(yè)務(wù)模式進(jìn)行調(diào)整。2007年12月，馮侖在接受媒體采訪時(shí)說(shuō),萬(wàn)通將利用即將到來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整機(jī)會(huì),加緊擴(kuò)大土地儲(chǔ)備和企業(yè)規(guī)模。馮侖表示,萬(wàn)通未來(lái)將形成以京津地區(qū)增加住宅開(kāi)發(fā)土地,全國(guó)二線城市增加商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的雙線發(fā)展格局。

　　萬(wàn)通在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上的策略也相當(dāng)清晰。在商用物業(yè)投資上，其奉行標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制、規(guī)?；顿Y的基本策略，而在商用不動(dòng)產(chǎn)投資上則實(shí)施以運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)開(kāi)發(fā)、以財(cái)務(wù)安排的多樣化切割和組合項(xiàng)目、和以"萬(wàn)通中心"為核心產(chǎn)品的建筑綜合體的基本原則。

　　其實(shí)，這一發(fā)展戰(zhàn)略早有征兆。萬(wàn)通地產(chǎn)在2006年年報(bào)中表示，公司將對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式進(jìn)行調(diào)整，以優(yōu)化公司經(jīng)營(yíng)資源配置，成為擁有住宅開(kāi)發(fā)、商用物業(yè)和定制服務(wù)三大業(yè)務(wù)體系，開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)并駕齊驅(qū)的地產(chǎn)公司。

　　在這種戰(zhàn)略部署指導(dǎo)下，萬(wàn)通于2007年8月出資1000萬(wàn)元設(shè)立北京利恒博遠(yuǎn)咨詢服務(wù)有限公司，開(kāi)展定制服務(wù)業(yè)務(wù)。同時(shí)，公司出資240萬(wàn)美元與香港領(lǐng)逸投資有限公司合資設(shè)立杭州萬(wàn)置投資咨詢有限公司，在杭州尋找房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。出資1000萬(wàn)元成立合肥中城聯(lián)盟置業(yè)有限公司，拓展商用物業(yè)在合肥的業(yè)務(wù)。