一些國內(nèi)外知名的大型企業(yè)對長城大廈也表現(xiàn)出強烈的興趣，但買賣雙方在價格問題上一直是難以達成一致。開發(fā)商心中的理想價格是30億元，而前面幾家客戶的報價都低于這個水平，因此至今未能成交。

　　從設(shè)計建造開始，長城大廈較少對外宣傳，也很少與媒體接觸，在市場上較為低調(diào)，幕后的投資商實際上是來自于無錫的一個財團。

　　位于中山北路、曹楊路口的普陀區(qū)第一高樓長城大廈已于近日結(jié)構(gòu)封頂。開發(fā)商傳出消息，這幢定位為普陀區(qū)內(nèi)目前設(shè)計標準最高的甲級寫字樓項目將整棟出售，叫價30億元。

　　整售受阻

　　絕對不會分割出售

　　長城大廈地處內(nèi)環(huán)內(nèi)，坐落于白蘭路中運大酒店以東、中山北路以南、曹楊路以西、凱旋北路以北的位置，內(nèi)環(huán)高架路連通滬寧高速的一段正好緊靠長城大廈，所以長城大廈與江蘇經(jīng)濟發(fā)達的蘇南地區(qū)交通較為方便。而軌道交通3、4號線曹楊路站亦近在咫尺，正在興建的11號線和規(guī)劃建設(shè)的14號線都將在曹楊路地鐵站交匯，并形成重要的交通樞紐。長城大廈將在地下一層與地鐵換乘大廳連通，形成真正的軌道交通站點上蓋型甲級寫字樓。

　　長城大廈于上周末結(jié)構(gòu)封頂，上海長城建設(shè)有限公司總經(jīng)理錢仲明認為，上海甲級寫字樓市場明年將繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好局面，曹楊板塊歷來是上海甲級寫字樓市場的價值洼地，高端寫字樓市場潛力巨大，因此對長城大廈的投資前景充滿了信心。

　　記者了解到，從建造初始，長城大廈一直傾向于將整棟物業(yè)出售，并與世邦魏理仕、高力國際、第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行、戴德梁行等五大機構(gòu)都有過接觸。一些國內(nèi)外知名的大型企業(yè)對長城大廈也表現(xiàn)出強烈的興趣，但買賣雙方在價格問題上一直是難以達成一致。開發(fā)商心中的理想價格是30億元，而前面幾家客戶的報價都低于這個水平，因此至今未能成交。

　　據(jù)悉，上海長城建設(shè)有限公司期望能夠以股權(quán)出售的方式將長城大廈整棟銷售，但是在久久無人接盤的情況下，也有可能以整層出售的方式進行銷售，參考價格在30000元／平方米左右，但開發(fā)商明確表示不會考慮零散分割出售寫字樓。

　　囤地10年

　　普陀地區(qū)最高級別

　　長城大廈早在1993年就已經(jīng)立項，但由于功能定位和其他歷史原因始終未能確定，走了十多年的曲折路程，直至2005年9月才開始動工興建。

　　2006年，長城大廈重新立項設(shè)計后，上海長城建設(shè)有限公司就把這個項目定位為普陀區(qū)乃至上海市級的高端寫字樓項目，完全按照國際5A甲級寫字樓的標準設(shè)計。按照最終的設(shè)計方案，長城大廈占地面積1.54萬平方米，總建筑面積達到11.45萬平方米(地上建筑面積8.53萬平方米)，由1幢高44層的甲級寫字樓和5層高的商業(yè)裙房組成。其中，寫字樓面積約7萬平方米，高度達到180米，是目前普陀區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)中心城區(qū)乃至上海市區(qū)蘇州河以北的第一高樓；長城大廈商業(yè)裙房的地上建筑面積約1.5萬平方米，另有4層地下室，其中地下1層定位為商業(yè)，建筑面積7000平方米。另外，長城大廈擁有近500個地下停車位，開發(fā)商宣稱這是目前上海甲級寫字樓中車位配置比例最高的樓盤之一。

　　2007年2月，長城大廈完成了地下部分的建設(shè)；2007年6月，5層的商業(yè)裙樓完工；本月初，長城大廈實現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂，整棟大樓預(yù)計將于今年12月竣工。作為這個項目的發(fā)展商，錢仲明認為，長城大廈的結(jié)構(gòu)封頂標志著曹楊板塊和普陀區(qū)內(nèi)目前設(shè)計標準最高的頂級寫字樓項目初現(xiàn)雛形，即將面市銷售，以填補上海市區(qū)北部高端寫字樓旺盛需求的缺口。

　　市場現(xiàn)狀

　　買賣雙方陷入拉鋸

　　長城大廈當前整棟出售的報價為30億元，若以11.45萬平方米的總建筑面積估算，長城大廈必須達到4.31元／平方米／天左右的租金水平，接盤單位才能獲得相當于6%的年租金回報。若以8.53萬平方米的地上建筑面積來估算，長城大廈必須達到5.78元／平方米／天左右的租金水平，將來接盤單位才能獲得相當于6%的年租金回報。據(jù)悉，曹楊板塊當前的寫字樓，雖然標準可能略低于長城大廈，但租金基本在2.5元-4元／平方米／天之間。

　　記者電話采訪了美聯(lián)寫字樓部高級營業(yè)經(jīng)理甘文錦。他表示，目前，中山北路、曹楊路附近的商務(wù)樓宇較多，包括綠地和創(chuàng)大廈、綠地同創(chuàng)大廈、綠地科創(chuàng)大廈、明珠國際大廈、杰地大廈、尚誠國際大廈、中關(guān)村科技大廈等，但是，其中一部分建設(shè)年代較早，房齡較長，而另一部分新建寫字樓的標準都較長城大廈略遜一籌。“就建造品質(zhì)及設(shè)計標準而言，目前，長城大廈的確是曹楊路周邊規(guī)格最高的寫字樓項目。”甘文錦向記者說道，“但就中山北路、曹楊路的地段而言，長城大廈30000元／平方米的報價還是略顯偏高。綠地和創(chuàng)大廈的品質(zhì)也不差，售價只在20000元／平方米出頭。”長城大廈寫字樓單層面積1650平方米，若以30000元／平方米的價格進行整層銷售，單層總價在5000萬元左右，價值不菲。

　　據(jù)悉，曹楊板塊其他的“甲級”寫字樓，大部分以出售為主，開發(fā)商多以短期套現(xiàn)為目的。而當前在二手房市場掛牌出售寫字樓的業(yè)主也不在少數(shù)，但是房型面積都不大，基本在200平方米左右，且掛牌價往往偏高，有意接盤的客戶雖然很多，但并不急于購買；而房東們抱著“租售兩相宜”的心態(tài)，買賣雙方形成博弈，成交量較少。

　　投資背景

　　無錫財團進軍上海

　　從設(shè)計建造開始，長城大廈較少對外宣傳，也很少與媒體接觸，在市場上較為低調(diào)，幕后的投資商實際上是來自于無錫的一個財團。

　　據(jù)記者了解，長城建設(shè)公司的投資商是無錫洛商投資有限公司和無錫雙歡投資有限公司——無錫洛商投資是由無錫洛社地區(qū)13家民營制造業(yè)企業(yè)組成的股份制企業(yè)，合力在市場中進行資本運作。而無錫市洛社鎮(zhèn)是江蘇省民營經(jīng)濟高度發(fā)達的地區(qū)，2006年該地區(qū)銷售收入達到億元以上的工業(yè)企業(yè)就有35家。參與長城大廈投資的13家股東單位在2007年實現(xiàn)工業(yè)銷售額近100億元。其中，江蘇太湖鍋爐股份有限公司是國家二級企業(yè)，董事長陸道君為全國”五一”勞動獎?wù)芦@得者；無錫震達機電有限公司曾在美國收購北方工業(yè)公司，董事長孫鳳鳴是江蘇省勞動模范；無錫明宇機械有限公司是生產(chǎn)30萬臺五菱汽車發(fā)動機的專業(yè)工廠。

　　另一個投資股東是無錫雙歡投資，董事長錢仲明，旗下控股和參股企業(yè)眾多，包括無錫市電力儀表有限公司(與世界500強法國施耐德技術(shù)合作的專業(yè)制造和工業(yè)控制系統(tǒng)的企業(yè))、無錫市雙歡電器集團、博耳(宜興)電力成套有限公司、浙江湖州莫干山啤酒有限公司和無錫市富康現(xiàn)代農(nóng)業(yè)有限公司等著名企業(yè)，并參股內(nèi)蒙古二連格日勒敖都石油勘探地塊。

　　長城大廈是無錫財團進軍上海的第一擊，據(jù)悉，他們?nèi)栽谏虾Ｊ袌龇e極尋覓其他的投資項目。