中國的房地產(chǎn)業(yè)正面臨著近年罕見的冷鋒，政府調(diào)控措施接連出臺(tái)，市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)開始，整個(gè)市場(chǎng)頗有山雨欲來之勢(shì)。筆者認(rèn)為，這是一場(chǎng)短暫但強(qiáng)勁的調(diào)整，住宅成交量跌，不過房價(jià)跌幅可能有限。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整一般分三期進(jìn)行。第一期是觀望期，交易量大幅減少而價(jià)格微跌；第二期是恐慌期，交易量與房價(jià)同時(shí)大跌；第三期是恢復(fù)期，交易量在低位回穩(wěn)而價(jià)格緩跌。房價(jià)下跌的主要?dú)麃碜缘诙?，殺傷力度則取決于恐慌程度以及持續(xù)時(shí)間。

　　從二○○七年夏季開始，北京實(shí)施房地產(chǎn)新政，從土地、信貸、按揭等不同角度打壓樓市，全國住房成交進(jìn)入膠著狀態(tài)。至十一月，深圳、廣州房價(jià)出現(xiàn)明顯下滑，部分開發(fā)商開始減價(jià)促銷。新樓盤質(zhì)量上的差異造成價(jià)格上的不可比性，住宅的平均價(jià)格并不是衡量房價(jià)走勢(shì)的可靠指標(biāo)。同時(shí)地方政府紛紛限制高端住宅的銷售，推出更多的廉價(jià)房，制造平均價(jià)格下降的假象，向中央交差。筆者的判斷是，市場(chǎng)氣氛已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)弱，成交量下降，但是多數(shù)城市的房價(jià)平穩(wěn)中略有回落。

　　在一輪瘋狂之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)冷靜期其實(shí)十分正常。重要的是冷靜期之后，市場(chǎng)走勢(shì)如何。筆者認(rèn)為房價(jià)短期向下，中期反彈。政府在近期還會(huì)有新的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的打壓措施出臺(tái)，物業(yè)稅更是懸在空中的一把利刃。住房的本土購買力已在上一輪升市中消耗了大部分，海外熱錢流入則受到次貸危機(jī)以及中國嚴(yán)控資金流入的雙重打擊，股市上的財(cái)富創(chuàng)造速度也已大大放慢。

　　不過筆者看好中國房地產(chǎn)的中期(六至十二個(gè)月)前景。從供應(yīng)上看，近年的反貪污活動(dòng)，大幅度減少了新地的批出，加上閑置地收回和新建成樓面，開發(fā)商手中的土地儲(chǔ)備在減少。宏觀調(diào)控幾乎將銀行對(duì)開發(fā)商的貸款全部收回，導(dǎo)致二○○六年住宅樓面建筑速度下跌近四成，這些導(dǎo)致新樓盤數(shù)量在今后兩年減少，也增強(qiáng)了開發(fā)商觀望和“捂盤”的信心。

　　從需求上看，中國的財(cái)富爆炸仍在進(jìn)行中，人民收入增長良好。普通居民的資產(chǎn)中，七○%仍為銀行儲(chǔ)蓄，而負(fù)利率不斷地將這些儲(chǔ)蓄擠向股市、樓市。中國人民銀行加息以及限制第二套住房的按揭貸款,短期對(duì)樓市構(gòu)成沖擊,但是中國的利率水平(無論以歷史水平還是以通脹水平衡量)其實(shí)很低,而且中國的平均按揭借貸量,僅為購房成本的四成,在世界上也算低的.今天的買方，并非購買力耗盡，而是處在觀望狀況。

　　在政策上，政府的本意是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，制造和諧社會(huì)。房價(jià)飆升會(huì)誘發(fā)社會(huì)矛盾，不過房價(jià)急跌同樣不利于社會(huì)和諧。房價(jià)急跌可能對(duì)消費(fèi)造成的負(fù)面影響，更是難以預(yù)估的。韓國的盧武弦政府推出強(qiáng)硬措施(包括物業(yè)稅)，導(dǎo)致全國房價(jià)爆跌，內(nèi)需疲軟，最后執(zhí)政黨黯然下臺(tái)。相信北京在房地產(chǎn)的政策上，一定會(huì)適可而止。解決中國弱勢(shì)群體的住房需求的根本出路在于提供廉租房，而非將房價(jià)大幅壓低,徹底打死。

　　房價(jià)的調(diào)整幅度，很大程度取決于開發(fā)商的現(xiàn)金流。當(dāng)成交量下降，售房回款減少時(shí)，開發(fā)商的現(xiàn)金流必然受到影響。如果財(cái)力較弱的開發(fā)商支持不住，大幅降價(jià)出貨，則會(huì)對(duì)房價(jià)構(gòu)成沖擊，甚至拉垮大市。不過必須看到，今天大開發(fā)商的財(cái)力遠(yuǎn)比幾年前雄厚。一批開發(fā)商通過上市，募集到資金,更找到了資本運(yùn)作的平臺(tái)，政府限制銀行貸款，已奈何不得他們。另一批開發(fā)商在海外發(fā)行了債券，他們的資金成本不高，考慮到人民幣升值因素和國內(nèi)通脹因素,這些資金幾乎可以說是零成本。此外，大型企業(yè)的現(xiàn)金十分充沛，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目更是虎視眈眈。在整體行業(yè)資金尚算充裕(當(dāng)然房地產(chǎn)從來都是高杠桿行業(yè))，經(jīng)濟(jì)中又是流動(dòng)性泛濫的情況下，資金短缺的開發(fā)商往往會(huì)被購并，而不至于跳樓大減價(jià)。這是筆者認(rèn)為中國房價(jià)暫時(shí)難大跌的主要理由。

　　發(fā)改委、建設(shè)部出臺(tái)了大量房地產(chǎn)政策，許多是反市場(chǎng)的，有些根本就是搬起石頭砸自己的腳。當(dāng)年以行政手段切斷給予開發(fā)商的信貸，本意是打擊炒作、穩(wěn)定樓市，但結(jié)果是新增樓盤減少，反被開發(fā)商坐大。筆者認(rèn)為最近推出的政策，會(huì)推遲購買力的釋放，加快行業(yè)整固，但是最終應(yīng)該會(huì)帶來新一輪房地產(chǎn)漲勢(shì)。

　　人民幣升值以及美元貶值,是看好中國房地產(chǎn)的另一個(gè)原因。筆者估計(jì)2008年人民幣對(duì)美元可能升值10%,較之前呈明顯的加速.人民幣每年升值的幅度,已經(jīng)超出其它各國的利率水平,不僅抵消掉資金成本,還有賺頭.外幣借貸買中國的房地產(chǎn),實(shí)際上是很好的套利交易。同時(shí),中國的通貨膨脹率已經(jīng)大幅高過儲(chǔ)蓄利率,銀行儲(chǔ)蓄面臨貶值,買樓也是保值的工具.

　　通覽世界現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)史，持續(xù)的負(fù)實(shí)際利率，無一例外地帶來房地產(chǎn)牛市；本國貨市匯率嚴(yán)重低估而升值已經(jīng)開始，無一例外地帶來房地產(chǎn)牛市。如此的資金成本、如此的匯率前景、如此的收入增長，中國房地產(chǎn)價(jià)格上升的動(dòng)力自然大過下調(diào)的壓力。

　　筆者認(rèn)為，二○○八年的中國房地產(chǎn)，是二○○五年上海房地產(chǎn)的翻版:政策打壓→觀望→成交大跌/價(jià)格小跌→行業(yè)整固→突然反彈。這可能是一個(gè)6-12個(gè)月的調(diào)整。

　　中國的房地產(chǎn)牛市未死。