帶著爭議和喧囂的房地產(chǎn)市場一進(jìn)入2008年就迎來一場“新政”。國務(wù)院今年的第三號文件就直指“開發(fā)商囤地”現(xiàn)象，出臺了一系列針對性的措施。

　　在這些堪稱重拳的調(diào)控措施之下，房地產(chǎn)行業(yè)會繼續(xù)毫發(fā)無損還是終于迎來一個拐點？

　　2008年1月7日，國務(wù)院名為《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(下簡稱《通知》)，強調(diào)促進(jìn)節(jié)約集約用地是中國長期方針，并提出了23個方面的要求。

　　《通知》最引人注目的地方是將閑置土地的處置作為一個方面單列，明確要求，土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。

　　國土部于1999年出臺的《閑置土地處置辦法》規(guī)定了對閑置土地征收閑置費，上限為土地出讓金的20%。國務(wù)院3號文此次不再將20%僅作為上限，而是明確土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。

　　此外，對于閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地，還要征繳增值地價。該通知要求國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法。2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院做出專題報告。

　　雙重理由

　　“這個《通知》實際上已經(jīng)不是‘宏觀調(diào)控’，而是‘微觀調(diào)控’了。”一位上海的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“實際上，以后開發(fā)商手里握著的地就是一個定時炸彈，期限是一年。一年內(nèi)不開發(fā)，沒事，超過一年不到兩年，收20%閑置費；超過兩年，最狠是無償收回，最輕也是等價置換，還要征繳增值地價，也就是說，開發(fā)商一分錢沒賺，還要白虧進(jìn)去自己的資金成本。”

　　這個針對房地產(chǎn)開發(fā)商囤地行為的狠招并不是無緣無故出臺的，此前，社會各界輿論和專家學(xué)者普遍把2007年的房價猛漲歸咎于開發(fā)商的囤地捂盤行為。

　　而從宏觀層面來看，十七大后中央政府把耕地保護工作提到了一個新的高度。據(jù)《財經(jīng)》雜志報道，牽頭負(fù)責(zé)起草該《通知》的國土資源部土地利用司官員表示，國務(wù)院此次《通知》主要是為全國各地膨脹的建設(shè)用地需求“找出路”，并不等于一般的土地調(diào)控措施。面對各地強勁的用地需求，中央政府開出的“藥方”很簡單，就是要立足于提高土地利用效率，盡可能節(jié)約使用土地。

　　在此多種理由交織下，針對房地產(chǎn)行業(yè)的土地閑置問題開刀是完全順理成章的。

　　囤地之禍

　　開發(fā)商囤地捂盤現(xiàn)象在多大程度上造成了社會資源的浪費，我們從一些相關(guān)的研究報告中就可窺一斑。

　　2007年8月初建設(shè)銀行研究部發(fā)布的《下半年經(jīng)濟金融形勢分析與預(yù)測》報告顯示：2001年初至2007年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發(fā)完成12.96億平方米，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣。

　　另一份由北京師范大學(xué)金融研究中心所作的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》則估測，到2007年底，開發(fā)商通過規(guī)范渠道的囤地規(guī)模約為8億平方米，規(guī)范和非規(guī)范囤地約為10億平方米。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉更是以資金為王、土地為禍形容現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)，并認(rèn)為，這是對房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)是一場危險而巨大的賭博。

　　根據(jù)公開資料的統(tǒng)計，實際土地儲備規(guī)模在1000萬平方米以上的開發(fā)商包括碧桂園、萬科、保利和招商地產(chǎn)，其他土地儲備較多的開發(fā)商還包括金地、北京城建、中寶、華僑城和河南建業(yè)。而從省份來統(tǒng)計，近5年閑置土地量最多的4個省分別是山東、江蘇、浙江和四川，四省占全國閑置土地總量的三分之一。開發(fā)商大量閑置土地，直接造成了市場上商品房供應(yīng)不足，而供需失衡最終推高房價不斷瘋漲。

　　開發(fā)商捂地從短期看有助于提升開發(fā)商的利潤，但從長期看，給整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展背上了沉重的包袱，通過對土地購置費用、開發(fā)土地面積、房地產(chǎn)公司資金來源、上市公司財務(wù)指標(biāo)等數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，鐘偉初步估算，截止到2006年年底，沉淀在囤積土地上的資金高達(dá)2.4萬億元，可怕的是其中有1.08萬億元來自銀行信貸。也就是說，一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生大面積風(fēng)險，將直接嚴(yán)重影響到整個金融系統(tǒng)。

　　國土資源部土地利用管理司副司長冷宏志此前也在接受中央電視臺記者采訪時表示：“土地閑置這個情況，按照國務(wù)院文件的要求，我們2004年之前搞了一個對城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的閑置土地進(jìn)行了一次清理，清理結(jié)果是到2004年底，全國的閑置土地是107萬畝左右(相當(dāng)于7.13億平方米左右，記者注)，空閑土地是84萬畝左右。我們前不久發(fā)了一個明傳電報，明傳電報里邊就明確要求各地要加快對閑置土地清理和處置利用，那么重點是要清理房地產(chǎn)這塊的閑置土地，這塊的數(shù)字按照我們的時間和進(jìn)度安排，到2008年6月份，整體一個數(shù)字才能出來。”

　　種種數(shù)據(jù)和現(xiàn)象都表明，針對房地產(chǎn)企業(yè)囤地行為的遏制措施已經(jīng)是不得不發(fā)了。問題是，很多人擔(dān)心，這個針對閑置費的措施很可能也是到了地方上就“無疾而終”了，真的是這樣嗎？

　　力度加大

　　值得注意的是，“閑置費”并不是首次針對囤地行為的調(diào)控措施，從2007年10月份至今，國土資源部、建設(shè)部等相關(guān)部門已經(jīng)多次發(fā)出相關(guān)的緊縮措施。

　　2007年10月28日，國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人在對近期土地調(diào)控政策進(jìn)行解讀時強調(diào)：各地土地管理部門要加大閑置土地清理力度，重點對囤地開發(fā)商進(jìn)行查處，為此國土部門已經(jīng)制定了詳細(xì)的措施。

　　這些措施包括：

　　一、要求實行“凈地”出讓。

　　二、合理控制單宗土地出讓規(guī)模。

　　三、規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設(shè)時間。

　　四、是加大閑置土地的處置力度。其中就規(guī)定，對超出合同約定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費，并要責(zé)令有關(guān)企業(yè)限期動工、竣工。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。滿兩年未動工開發(fā)的，要堅決無償收回。對雖按合同約定日期動工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)滿一年的，要嚴(yán)格按閑置土地依法進(jìn)行處理。

　　而這次《通知》實際上就是對“國土部土地新政”的強化和細(xì)化。

　　強化處在于，此《通知》以國務(wù)院名義直接下發(fā)各條塊部門，力度遠(yuǎn)超由某個部委下發(fā)的文件；細(xì)化處《通知》新增加的兩條：

　　一、對于閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地，還要征繳增值地價。

　　二、該通知要求國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法。2008年6月底前，

　　各省、自治區(qū)、直轄市政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院做出專題報告。

　　這兩個條文讓地方政府從中“做手腳”的空間大大減小，不僅明確了“增值地價歸國家所有”，還設(shè)定了“6個月”的處理期限。這個游戲規(guī)則意味著，囤地者風(fēng)險和收益將不成正比，土地如果貶值了，自己負(fù)責(zé)，土地增值了，利益歸國家所有，而地方政府如果到時候做不出令中央滿意的專題報告，政治前途很可能大受影響，這種“利益”式的調(diào)控手段顯然比以往空喊口號來得有力。

　　中國指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟表示：“《通知》首次出現(xiàn)‘對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價’，這是一個重要政策。之前對囤積土地的處理也有很多說法，但多半是征收閑置土地的閑置費。這個費用相對于輪番上漲的地價來說，是非常少的，實際上不足以抑制開發(fā)商囤地以待增值的沖動。而這一新政策及其后續(xù)細(xì)則的出臺，有望抑制多數(shù)開發(fā)商的囤地念頭。”

　　規(guī)避不易

　　在時間把握和打擊力度上都明顯提升的《通知》顯然還無法回避一個疑問：所謂“閑置土地”該如何定義？這個問題不解決，開發(fā)商也就很容易規(guī)避掉政策了。在這里，我們不妨看看在整治囤地中走得比較前面的幾個城市的做法。

　　2007年房價漲幅最高的城市當(dāng)屬深圳，而整治囤地的腳步也數(shù)它最快。據(jù)深圳市國土房產(chǎn)局透露，深圳已清理已批未建地738宗，約2026萬平方米，收回使用權(quán)27宗，面積約87萬平方米。此外，據(jù)深圳國土部門表示，有望在2008年開始嘗試征收閑置土地增值地價。

　　深圳市國土房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹，具有下列情形之一的也可以認(rèn)定為閑置土地：

　　一是指國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動工開發(fā)建設(shè)的；

　　二是已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的土地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總土地面積不足三分之一，或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的；

　　三是法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。

　　比鄰深圳的廣州市也不含糊，據(jù)廣州國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廣州已經(jīng)開始按照土地出讓金20%的比例征收土地閑置費，并會按照國家要求對閑置土地征繳增值地價。

　　據(jù)介紹，廣州市去年對商品住宅用地開發(fā)建設(shè)情況進(jìn)行了全面清查，清查范圍覆蓋了1992年土地有償使用制度建立以來至今所有的商品住宅用地，共清查商品住宅用地7296宗、用地面積78平方公里。其中，對清查中發(fā)現(xiàn)無法定原因閑置2年以上的土地，按“應(yīng)收盡收”的原則無償收回，累計收回商品住宅用地10.4平方公里。2007年收取土地閑置費3200萬元。

　　2007年9月后，廣州修改了國有土地使用權(quán)出讓合同，建立了更加嚴(yán)厲、嚴(yán)格和嚴(yán)密的閑置土地、囤積土地處置辦法。在約定動工時限的基礎(chǔ)上，又嚴(yán)格約定開發(fā)建設(shè)項目的預(yù)售、竣工等環(huán)節(jié)的時限。違反約定超期限動工、預(yù)售或竣工的，將采取收取違約金、調(diào)整土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)直至解除合同、無償收地等措施追究違約責(zé)任。

　　在南京，這個“閑置收回”的政策被執(zhí)行得更早，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w統(tǒng)計，2006年和2007年，共有5000畝閑置土地被依法收回。最有名的案例是2005年掛牌出讓的南京新街口鐵管巷A、C地塊，因受讓單位嚴(yán)重違約，被依法收回土地使用權(quán)，8150萬元定金不予退還，并成功組織重新出讓。并且，在此期間南京收取了土地閑置費1000余萬元，對30多幅閑置土地發(fā)放了限期開工建設(shè)通知書。

　　這些城市的經(jīng)驗都表明，只要地方政府真的愿意花力氣執(zhí)行中央制訂的政策，現(xiàn)有的條文已經(jīng)足夠震懾囤地者了。“閑置費”并不是很多人想像中那樣好規(guī)避的。