杭政儲(chǔ)出[2007]75號(hào)地塊，東至西興路，南至新開建設(shè)河，西至江陵路，北至聞濤路，其中住宅(設(shè)配套公建)用地面積達(dá)到221.2畝，容積率不大于2.5，再加上近70畝的商業(yè)辦公用地，這個(gè)項(xiàng)目的建筑面積可以達(dá)到近61萬平方米，無論是項(xiàng)目的占地面積，還是建筑規(guī)模，都超過目前濱江最大的項(xiàng)目彩虹城。

　　本周五，將有6塊土地在杭州市公共資源交易中心掛牌出讓。這場(chǎng)土地大餐中，濱江區(qū)的兩塊宅地顯然最引人注目，兩塊地的總面積達(dá)到了422畝，其中住宅(設(shè)配套公建)用地面積達(dá)到316畝。而事實(shí)上，這兩塊地可謂命運(yùn)多舛，由于無人報(bào)價(jià)，它們的出讓時(shí)間被一再推遲。

　　是這塊地位置欠佳？還是開發(fā)商不看好眼下的行情？這樣大的一幅綜合地塊，對(duì)于開發(fā)商的要求有多高？20多萬平方米的商業(yè)集聚地，是否適合濱江目前的居住需求？帶著諸多疑問，記者采訪了多名資深的業(yè)內(nèi)人士，讓他們來解讀75號(hào)地塊。

　　現(xiàn)在拿地不是好時(shí)機(jī)

　　“最近拿地的風(fēng)險(xiǎn)太大。”中都置業(yè)的常務(wù)副總劉強(qiáng)表示，這塊地推遲出讓絲毫沒有讓人感到意外。他分析道：“本地的綠城、濱江這些大企業(yè)已經(jīng)有相當(dāng)?shù)耐恋貎?chǔ)備了，再投入一筆巨資去拿這樣的地塊，風(fēng)險(xiǎn)是比較大的，會(huì)使企業(yè)的資金鏈相當(dāng)緊張。而中小公司根本沒有這樣的實(shí)力，即使是合作拿地，他們的資金也經(jīng)不起這樣大體量商業(yè)的消耗。”

　　對(duì)于今年的市場(chǎng)走勢(shì)，多位業(yè)內(nèi)人士都一致表示“不是很看好”。從去年下半年起，新的調(diào)控政策接二連三出臺(tái)，“對(duì)樓市影響還是蠻大的，所以拿地也比較謹(jǐn)慎。誰也不想整個(gè)企業(yè)的發(fā)展被某一個(gè)項(xiàng)目拖累。”

　　劉強(qiáng)還表示，不僅是資金，這樣大的體量商業(yè)，對(duì)于企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)的操作經(jīng)驗(yàn)上的要求，也是非常高的。商業(yè)地產(chǎn)的操作，一向不是本地房企的特長。

　　對(duì)資金實(shí)力要求很高

　　“20多萬平方米，相當(dāng)于我們一個(gè)萬象城了。”華潤新鴻基的助理總經(jīng)理陳進(jìn)表示：“這樣一個(gè)大的體量的商業(yè)，雖然和我們的萬象城只有一江之隔，但是不管是交通，還是配套等，跟目前的錢江新城相比，還是有一定的差距。”

　　他對(duì)于75號(hào)地塊的擔(dān)憂，更多還是來自于其可能造成的資金壓力：“光拿地就要30個(gè)億，甚至更多。而這樣一個(gè)大的體量，就算是滾動(dòng)開發(fā)，也至少要占用20多個(gè)億的資金。這樣的資金量，對(duì)于開發(fā)企業(yè)的實(shí)力要求是相當(dāng)高的。”他同時(shí)也表示：“30多萬平方米住宅出售，可以在一定程度上緩解資金的壓力。雖然商業(yè)這塊沒有規(guī)定不能出售，但是要想做好的話，肯定是要長期持有，出售不是一個(gè)好的出路。”

　　贊成房產(chǎn)的副總沈飆也說道：“商業(yè)的體量在濱江肯定是好的，但是和住宅捆綁在一起，就不是很好拿了，如果單純是商業(yè)，價(jià)格又不是很高的話，我們肯定也會(huì)去拿。”

　　5.5容積率增加開發(fā)難度

　　不管是想要拿地的，還是在關(guān)注的業(yè)內(nèi)人士，都對(duì)75號(hào)地塊的高容積率，表現(xiàn)出極大的疑惑。

　　“這么高的容積率，肯定要有寫字樓，肯定要有酒店。”沈飆表示，從目前濱江的整個(gè)房產(chǎn)類型構(gòu)成來看，其實(shí)還是很需要這樣的一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，寫字樓和商業(yè)都是符合目前濱江的發(fā)展需要。

　　而陳進(jìn)則表示出不同的觀點(diǎn)：“容積率是太高了，光做寫字樓和酒店都用不完。一個(gè)寫字樓也就4萬多平方米，酒店3萬多平方米也很大了。所以單純做寫字樓和酒店，肯定是不可能的。這塊土地怎么去做，就要仔細(xì)地做規(guī)劃了。”

　　居住氛圍尚不宜商業(yè)

　　“這塊地現(xiàn)在拿出來其實(shí)早了一點(diǎn)，因?yàn)闉I江的居住氛圍還不夠成熟，從這一點(diǎn)上來看，它不如城北，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿到的拱墅區(qū)CBD，就比這塊地要容易做。”國都房產(chǎn)的副總裁蔡陽表示，市中心的價(jià)值是永恒的，而周邊的價(jià)值是一時(shí)的。他認(rèn)為現(xiàn)在濱江的居住氛圍還不濃厚：“白天去看，高樓林立。晚上去看，黑燈瞎火。這是每一個(gè)新區(qū)都會(huì)面臨的問題。從目前的入住率和消費(fèi)能力來看，濱江現(xiàn)在推出這么大一塊商業(yè)，是有點(diǎn)太早了。”

　　天都城的副總王旭飛則表示，濱江目前的居住氛圍還有些欠缺：“雖說是高樓林立，道路寬闊，但事實(shí)上生活在其中，非常不方便，可居住性不強(qiáng)。”

　　他還從產(chǎn)業(yè)的方面對(duì)75號(hào)地塊進(jìn)行了分析：“濱江目前大量的規(guī)劃人口，非常需要商業(yè)的配套。但是實(shí)際情況是很多商業(yè)是沉淀的。作為支撐的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，也并沒有得到充分的發(fā)展。如果沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，濱江的商業(yè)發(fā)展會(huì)非常缺乏后勁。”

　　而陳進(jìn)則這樣分析：“做成這樣一個(gè)大的商業(yè)項(xiàng)目的話，其實(shí)不能光看濱江的人口了，它必須是輻射到整個(gè)城市，甚至是這個(gè)城市的周邊地區(qū)。”

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