事實(shí)上，潘石屹在三里屯及前門項(xiàng)目上資金沉淀相對(duì)較大。兩個(gè)項(xiàng)目均為北京舊城改造項(xiàng)目，僅前門項(xiàng)目投資金額就需要大約100億左右的投資。　　

　　SOHO中國(guó)在香港上市創(chuàng)造了一個(gè)地產(chǎn)奇跡，100多萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備創(chuàng)造了近500億港元的市值。潘石屹1平米土地儲(chǔ)備賣出了30平米土地儲(chǔ)備的價(jià)格。

　　惱人的土地儲(chǔ)備

　　2007年以前，SOHO中國(guó)幾乎從來(lái)不進(jìn)行土地儲(chǔ)備，與其等待土地升值，潘石屹寧肯花高價(jià)拿地，在資金上快進(jìn)快出，快速滾動(dòng)，通過(guò)提高資金周轉(zhuǎn)率來(lái)提高回報(bào)率。

　　但潘石屹這樣的模式顯然不符合投資者的胃口。海外投資者判斷房地產(chǎn)公司投資前景的最重要依據(jù)，是土地儲(chǔ)備或者長(zhǎng)期物業(yè)。

　　潘石屹做商業(yè)地產(chǎn)但不持有，類似于項(xiàng)目公司的性質(zhì)卻讓潘石屹手中的土地捉襟見肘。盡管潘石屹對(duì)考察土地儲(chǔ)備作為評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的上市的標(biāo)準(zhǔn)頗有微詞，但潘石屹的微詞顯然說(shuō)服不了投資者。更說(shuō)服不了自己。

　　2006年，潘石屹一整年都在為缺地的事情苦惱，而整個(gè)2007年潘石屹都在為上市的事情苦惱。

　　一個(gè)有趣的現(xiàn)象，潘石屹上市是期望自己能夠有足夠的資金在土地市場(chǎng)上有所斬獲，而土地儲(chǔ)備卻限制了潘石屹上市。從年初SOHO中國(guó)赴港上市的消息流傳伊始至六月幾乎登陸港股，潘石屹最后還是因?yàn)橥恋貎?chǔ)備問(wèn)題導(dǎo)致承銷商給SOHO中國(guó)的定價(jià)偏弱，潘石屹最終放棄了6月在港上市。

　　此前，潘石屹因?yàn)槿狈?xiàng)目可以開發(fā)，甚至將自己的銷售團(tuán)“租”給了陽(yáng)光100。

　　在SOHO中國(guó)上市之前，和SOHO中國(guó)規(guī)模相對(duì)接近的廣州地產(chǎn)企業(yè)合景泰富上市，但其融資規(guī)模只有十六億港元。

　　潘石屹最終引進(jìn)了瑞銀參與SOHO中國(guó)上市承銷，在對(duì)SOHO中國(guó)的模式進(jìn)行了全新的闡述之后，SOHO中國(guó)成功上市，而且在定價(jià)上有了理想的價(jià)格，銷售結(jié)果也不錯(cuò)，接近一半的香港股民購(gòu)買了SOHO中國(guó)的股票。

　　最終潘石屹融資126億港元。

　　還是要糧票

　　一個(gè)顯然的事實(shí)是，潘石屹在上市前最終對(duì)土地儲(chǔ)備方面的要求進(jìn)行了妥協(xié)。

　　今年3月，SOHO中國(guó)高調(diào)宣布，以土地轉(zhuǎn)讓的方式，從首創(chuàng)置地手中獲得北京鬧市區(qū)三里屯南街的一個(gè)地塊，規(guī)劃建筑面積63萬(wàn)平方米，轉(zhuǎn)讓價(jià)格35億元。

　　這是潘石屹為了今年上市做的最新一筆的土地收購(gòu)，將土地賣給潘石屹的是與其關(guān)系頗為親密的首創(chuàng)集團(tuán)。首創(chuàng)原計(jì)劃興建一座名為巴黎城的商業(yè)項(xiàng)目，不過(guò)由于拆遷難度很大，遲遲未能開發(fā)。

　　但這塊據(jù)稱最初轉(zhuǎn)讓價(jià)格不超過(guò)5.78億元的地塊，首創(chuàng)最終被差不多翻了五倍的價(jià)格賣給了缺地的潘石屹。

　　隨后，潘石屹通過(guò)入股的方式入主天街置業(yè)，取得了前門改造項(xiàng)目中26個(gè)地塊的開發(fā)權(quán)，合計(jì)面積49910.96平方米。僅此兩項(xiàng)，潘石屹獲得100多萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備。

　　上市后，潘石屹又用雞蛋換糧票的手法，以24億元的價(jià)格從華遠(yuǎn)手中獲得“SOHO北京公館”和“光華路SOHO2”。

　　還是快速銷售

　　在從華遠(yuǎn)收購(gòu)SOHO北京公館不到兩個(gè)月，潘石屹就開始銷售了。而相關(guān)分析人士認(rèn)為，潘石屹較為擅長(zhǎng)半成品交易，迅速，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)快速回流。

　　潘石屹始終無(wú)法放棄快速銷售，回流資金的模式。僅僅在幾個(gè)項(xiàng)目入袋之后，潘石屹就迫切的向媒體表示：“目前SOHO的土地儲(chǔ)備已經(jīng)足夠了，最近不用再增加新的土地。”

　　潘石屹解釋稱：“不是我沒錢買地，而是我不愿意儲(chǔ)備。”

　　但事實(shí)上，潘石屹在三里屯及前門項(xiàng)目上資金沉淀相對(duì)較大。兩個(gè)項(xiàng)目均為北京舊城改造項(xiàng)目，僅前門項(xiàng)目投資金額就需要大約100億左右的投資。

　　潘石屹必須通過(guò)從華遠(yuǎn)收購(gòu)的兩個(gè)半成品項(xiàng)目中迅速獲得現(xiàn)金流。以潘石屹的銷售團(tuán)隊(duì)與銷售手法而言，在此兩個(gè)項(xiàng)目上獲得豐厚的回報(bào)應(yīng)該問(wèn)題不大。

　　有消息稱，潘石屹正在香港資本市場(chǎng)上進(jìn)行新一輪融資計(jì)劃。