2007年喧囂的房地產(chǎn)舞臺上，龍湖地產(chǎn)的表現(xiàn)尤為搶眼。

　　剛剛過去的2007年已拉下大幕，喧囂的房地產(chǎn)舞臺終于迎來少有的沉寂。

　　萬科也許成為全球最大開發(fā)商，不過歲末時它卻帶頭降價了；碧桂園成就了“中國首富”和“最大地主”，無奈卻陷入零地價風波；SOHO中國終于上市成功，但是也不得不警惕突變的股市令其身價縮水百億……過去的一年，中國房地產(chǎn)有太多的榮辱與悲歡。

　　一幕幕悲喜劇中，重慶龍湖地產(chǎn)的表現(xiàn)尤其搶眼。3月30日，面對萬科、首創(chuàng)、中海、保利、綠地等國內(nèi)地產(chǎn)大鱷，龍湖僅一次競價，就以815萬/畝的價格奪得標王；8月10日，龍湖擲金30.25億元，擊敗招商、保利、中海，再度重慶稱霸；11月8日，其以15.42億元的“天價”一舉摘的上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)一幅面積14.4公頃的地塊，創(chuàng)下上海郊區(qū)地價之最。

　　不僅在土地市場，資本市場也傳出龍湖即將赴港上市的消息，眾多分析人士推測，如果龍湖IPO成功，其領頭人吳亞軍將取代碧桂園二小姐楊惠妍成為“中國首富”。

　　光環(huán)一點一點匯聚，在其照耀之下的2008年，龍湖地產(chǎn)做好準備了嗎？

　　土儲布局

　　龍湖地產(chǎn)官方網(wǎng)站顯示，截至2006年底，龍湖地產(chǎn)累計已開發(fā)面積約185萬平方米，在建面積約230萬平方米，規(guī)劃面積約1100萬平方米。

　　如今這一數(shù)據(jù)已經(jīng)被刷新。2007年12月19日，龍湖攜手北京時代華人房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以20.6億元的價格競得海淀區(qū)中關(guān)村甲3號地塊，加上此前拿下重慶、成都、上海的幾幅地，粗略估計其開發(fā)土地總面積達11000畝，可建筑面積約1300萬平方米。

　　12月5日，龍湖地產(chǎn)與西安市曲江區(qū)簽署協(xié)議，投資30億元開發(fā)大唐不夜城。隨著西安項目的落定，龍湖完成了在重慶、成都、北京、上海、天津、西安等六大城市的全國布局。

　　目前，龍湖在重慶項目為6城市中最多，二級開發(fā)項目11個，一級開發(fā)項目2個；在成都，二級開發(fā)項目5個，一級開發(fā)項目3個；今年下半年進入西安，目前有2個項目。加上，新近進入的上海2個項目，龍湖儼然已是全國一線開發(fā)商的布局。

　　至此，龍湖拉開了以北京、天津為核心的環(huán)渤海地區(qū)，以上海為核心的長三角地區(qū)，以重慶、成都為核心的中西部地區(qū)一起發(fā)展的“區(qū)域聚焦”戰(zhàn)略。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，在重慶，龍湖地產(chǎn)擁有超過6500畝土地，包括在虎溪大學城擁有土地1281畝，在茶園、空港分別有800、900畝。在北京順義等地，龍湖則擁有約2700畝地。

　　成都是龍湖“區(qū)域聚焦”發(fā)展戰(zhàn)略指導下走出重慶后的第一個城市，也最能代表龍湖“特色”。2005年9月和12月的兩次拍賣，龍湖斥資6億多，購得晶藍半島、翠微清波地塊；2006年夏天把三千里項目地塊囊入懷中；2007年上半年，龍湖以815萬元/畝的創(chuàng)紀錄區(qū)域單價拍得建設北路地塊，一躍成為建設路擁有土地面積最大的開發(fā)商。在不到兩年的時間內(nèi)，龍湖地產(chǎn)已在成都花費20個億，購置400多畝土地，總開發(fā)面積達到121萬㎡，龍湖在成都的土地儲備面積和在售項目個數(shù)，已和成都本土一流開發(fā)商不相上下.據(jù)了解，龍湖在成都的總土地儲備已經(jīng)超過2000畝。

　　截至2007年底，龍湖集團累計交房面積318萬平方米、已銷售待交房面積140萬平方米、在建面積370萬平方米、規(guī)劃面積191萬平方米。以此來看，龍湖目前已有足夠未來3-5年發(fā)展的土地儲備，這些土地將是龍湖上市的重要砝碼。

　　銷售回款

　　除了土地儲備，良好的現(xiàn)金流和項目回款情況亦是港交所人士看重的。

　　龍湖地產(chǎn)集團投資發(fā)展總經(jīng)理、上海區(qū)域公司總經(jīng)理趙男男曾對媒體表示：2007年龍湖地產(chǎn)的銷售總額有望達到90億元，按照目前已落實項目的情況來看，2008年的銷售總額有望達到150億元。而在2008年，上海、北京的銷售總額將占公司總銷售額的50%。

　　據(jù)資料顯示，從2003年-2007年，龍湖的銷售業(yè)績經(jīng)歷了一個快速發(fā)展的跨越階段。2003年，龍湖聚焦于重慶開發(fā)銷售收入為6.2億元，2004年總銷售額10多億元，到2005年已達23.6億元，2006年則達38.3億元。

　　“龍湖把香港開發(fā)商新鴻基的發(fā)展模式作為自身發(fā)展的標桿，重視區(qū)域聚焦及高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。”有分析人士如是稱。

　　最為典型的是成都龍湖三千里項目，一期872套房源，15小時內(nèi)售罄，銷售金額超過4億元。這一項目從拿地到開盤8個月，從開工到開盤僅僅只有5個月。

　　9月9日，龍湖地產(chǎn)在北京的香醍漫步別墅開盤，一期104套別墅兩小時賣光，銷售收入3.4億元，此前在北京的第一號作品滟瀾山別墅銷售收入7.6億，龍湖地產(chǎn)在北京9天內(nèi)銷售額達11億元。

　　快速開發(fā)，快速銷售，使得龍湖能有相當不錯的現(xiàn)金流支撐。一個例子是，2007年上半年，龍湖地產(chǎn)先后將5塊土地進行了抵押，而下半年則只在11月抵押了西永組團u2-7102地塊。

　　資本運作

　　重慶龍港地產(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理王徽把龍湖的資本運作總結(jié)為三個階段：本地市場起步時依靠銀行貸款和信托，跨區(qū)域發(fā)展道路上聯(lián)手海外基金，全國化布局展開后就到境外上市融資。

　　如今，龍湖已走過前兩個階段，向境外上市出發(fā)。一路走來，龍湖的資本運作軌跡清晰可見。

　　2004年，龍湖與香港置地集團公司簽定了合作協(xié)議，雙方聯(lián)姻后的第一個動作是開發(fā)大竹林國際時尚生活中心，以40億元人民幣的巨資打造高品質(zhì)樓盤。香港置地給龍湖地產(chǎn)帶來的不僅僅是資金，還有技術(shù)和管理上的幫助。

　　2005年12月28日，重慶國際信托投資公司為龍湖地產(chǎn)發(fā)行的“龍湖·西城天街資金信托計劃”募集資金3億元，在此次信托運作中，龍湖地產(chǎn)出讓了西城天街項目公司49%的股權(quán)。此信托產(chǎn)品是中國銀監(jiān)會212號文發(fā)布后第一個通過政府審批的房地產(chǎn)信托項目，是重慶歷史上第一單股權(quán)投資信托產(chǎn)品，也是重慶金融史上目標募集資金金額最大的房地產(chǎn)信托項目。

　　知情人士透露，重慶渝富這家當?shù)刂饕膰匈Y產(chǎn)管理公司，與龍湖也是“親密戰(zhàn)友”，屢屢在龍湖遇到資金瓶頸時為之“出謀劃策”。

　　此為龍湖第一階段的資本運作實例，從2006年開始，龍湖走上跨區(qū)域發(fā)展道路，它的融資渠道也進一步豐富起來。

　　2007年3月，龍湖聯(lián)手荷蘭ING房地產(chǎn)投資基金以9.3億元高價競得成都一幅113畝的地塊，同時他們還聯(lián)合參與了北京昌平區(qū)北一幅土地的投標。此前，ING出資3500萬美元取得龍湖地產(chǎn)旗下重慶市第三中央商務區(qū)住宅項目49%的股權(quán)。

　　據(jù)當?shù)孛襟w披露，在參與彈子石CBD地塊的角逐中，龍湖地產(chǎn)聯(lián)合了一家名為VOFVSRL的海外機構(gòu)參與“戰(zhàn)斗”。

　　與此同時，土地也成為龍湖地產(chǎn)換取資金流通的重要籌碼。

　　資料顯示，從2006年1月起到2007年7月，龍湖地產(chǎn)以及其關(guān)聯(lián)公司先后12次抵押土地。僅僅在2007年5月，龍湖地產(chǎn)系先后將北部新區(qū)高新園大竹林組團標準分區(qū)6-7、6-19、6-20號地塊、北部新區(qū)高新園大竹林組團O標準分區(qū)6-12號地塊、南岸區(qū)彈子石街道求新村等地塊抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行重慶市渝北支行、農(nóng)業(yè)銀行龍湖地產(chǎn)支行。