一直“面粉貴于面包”土地出讓市場，在2007年末終于遭遇到“寒流”。

　　12月6日，是廣州市20 07年最后一場大規(guī)模土地招拍掛。但與前幾個月“地王”頻現(xiàn)的熱鬧場面相比，這次土地出讓多少顯得有些冷清。兩宗金沙洲商業(yè)金融用地?zé)o人競價，有5宗用地只以底價成交，金沙洲地價更比前段時間的“地王”價下降了近六成。

　　越來越多的人有理由懷疑，在連環(huán)的土地新政之下，喧囂的地王時代是否會在2008年徹底終結(jié)？

　　地王，最危險的資本游戲？

　　充分利用資本市場直接融資，是上市公司取得“地王”的根源和利器。資料顯示，通過定向增發(fā)和公開增發(fā)的股本融資，今年以來上市公司在資本市場拿走上千億資金。除了增發(fā)之外，房地產(chǎn)上市公司又競相發(fā)起了債券融資競賽。目前，至少已經(jīng)有金地、保利、北辰實業(yè)、萬科、中糧地產(chǎn)、新湖等6家房地產(chǎn)上市公司宣布啟動債券再融資程序，它們債券融資金額的上限合計為157億元。利用資本市場的直接融資優(yōu)勢，進而在土地市場上施展拳腳，拿到地之后又增加其再融資籌碼——一種不算聰明的原始泡沫積累正在形成。謝國忠就表示：“中國大陸已經(jīng)在經(jīng)歷一場泡沫，只不過，泡沫制造者的手法極其原始。他們用借來的錢和粗糙的語言來制造泡沫上揚動力，誘惑大眾投資者入場。”正如他所言，房地產(chǎn)上市企業(yè)圈錢的手段并不高明新鮮，用土地儲備為籌碼不斷地到資本市場進行套利，從而實現(xiàn)其經(jīng)營收益。

　　股市融資成本非常低廉，無須還本、不用付息，風(fēng)險卻由眾多投資者分擔(dān)。而在一般情況下，通過拿地助推的股票價格上漲給他們帶來的收益完全可以彌補他們的拿地成本。

　　有意思的是，房地產(chǎn)企業(yè)的股票在資本市場上估值過高已經(jīng)引起投資者注意，中信建投、銀河證券、國泰君安、華泰證券等多家大型創(chuàng)新類券商都在10月份開始通過多種形式，向核心客戶發(fā)出地產(chǎn)股風(fēng)險提示，而一些公募基金近期也在內(nèi)部會議上對地產(chǎn)股下達(dá)禁入令，而從盤面上看機構(gòu)減持地產(chǎn)股跡象明顯。被當(dāng)成“傻瓜”的資本市場，已經(jīng)對“房企門”有所警惕，房企想要在2008年通過股市圈錢支撐“地王”的可能性也越來越小了。

　　巨無霸地塊將終結(jié)？

　　“房企門”并不是“欣欣向榮”的房地產(chǎn)市場近期遭遇的唯一危言。

　　一份最新的研究報告稱，迄今為止全國范圍內(nèi)囤積在開發(fā)商手里的土地，總量多達(dá)10億平方米。這份由北京師范大學(xué)金融研究中心12月推出的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》指出，截至20 06年底，房地產(chǎn)業(yè)沉淀在土地上的資金估計約2.4萬億元，每年“囤地”所需承受的資金成本約20 0 0億元，銀行體系每向房地產(chǎn)行業(yè)注入4元資金，就約有1元被沉淀在土地上。

　　該報告主要撰寫人、北師大金融中心主任鐘偉表示，當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)可用“資金為王、土地為禍”形容，“繼續(xù)維持既有決策思維定勢和市場供求狀況，對房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)將是危險而巨大的賭博。”

　　不光鐘偉有這種危險的感覺。就在上述報告發(fā)布前夕，由國土資源部、財政部和中國人民銀行聯(lián)合制定的《土地儲備管理辦法》正式出臺，這是中國第一部有關(guān)土地儲備的全國性法規(guī)。

　　而從11月1日起開始正式施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》也被認(rèn)為是終結(jié)地王時代的希望。這個規(guī)定重申，開發(fā)商必須付清土地出讓金才能拿到土地使用權(quán)證書，并要合理控制單宗土地出讓規(guī)模，規(guī)定每宗地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過3年。很顯然，3年內(nèi)開發(fā)完的土地肯定規(guī)模不大，只能是中小盤。而控制單宗土地出讓規(guī)模，將迫使現(xiàn)在的大宗土地拆分入市，面積大、總價高的地王時代自然也就終結(jié)。同樣，動輒幾千畝的大盤時代也將向“小地塊”時代轉(zhuǎn)變。

　　有多少政策可以重來？

　　一個值得關(guān)注的問題是，早在1994年7月，我國就頒布了《閑置土地處置辦法》。自2005年的“國八條”直至2006年的“國六條”、“國十五條”，都對處置閑置土地作出明確規(guī)定。除依法按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費，并責(zé)令有關(guān)企業(yè)限期動工、竣工。滿兩年未動工開發(fā)，堅決無償收回。

　　此前國土部又出臺新規(guī)，實行“凈地”出讓；合理控制單宗土地出讓規(guī)模，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借資金實力圈占大面積土地，形成壟斷；同時，自11月1日起，建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發(fā)放。

　　但新政也好，建議也罷，“看上去很美”，但要落到實處存在不少難度。能否破解這其中的阻力，相當(dāng)程度上取決于地方政府的態(tài)度和執(zhí)行力。多年來，一項地產(chǎn)新政推出的同時往往也伴隨著帶冷笑的懷疑。

　　“2 0 07年出來的土地新政，比如3 9號令，如果在20 08年執(zhí)行到位，還是將徹底改變房地產(chǎn)格局，此前類似順馳那樣通過拖欠土地出讓金同時撬動多個開發(fā)項目，‘用7個鍋蓋蓋10個鍋’的做法將不再可能。對于市場來說，這將使動輒成交總價數(shù)十億的地王或許將因此大大減少。”首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任張躍慶告訴《地產(chǎn)》，但問題不在于土地政策出了多少，明年還將出多少，而在于如何保證目前已有的土地政策能實施。

　　事實上，國土資源部之前“土地兩年不開發(fā)收回”的規(guī)定，執(zhí)行起來幾乎就等于一紙空文。“規(guī)避政策并不困難，有人檢查，房地產(chǎn)商就把土地象征性地圍一下，或者是派幾個民工去土地上翻翻土。”

　　　中信證券的一位分析師告訴記者，直到最近他在地方省市做調(diào)研，發(fā)現(xiàn)規(guī)避“兩年期限”的方法還和多年前一樣且行之有效。在實際操作中，開發(fā)商可以多次規(guī)劃變更作為拖延開發(fā)的借口。此外，一些涉及到拆遷的地塊，拆遷進展緩慢也能成為理由。