政府謹(jǐn)慎的土地招拍掛已經(jīng)不能滿足地產(chǎn)商們碩大的胃口，一場(chǎng)關(guān)于土地的吞并戰(zhàn)已經(jīng)悄無(wú)聲息地展開(kāi)。

　　隨著圣誕節(jié)的大幕拉下，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)抓緊年前不多的時(shí)間，紛紛走上交易市場(chǎng)，為即將來(lái)到的新年忙活一場(chǎng)。昨日，幾張公告引起了他們的注意。

　　深圳招商房地產(chǎn)有限公司稱，通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所舉牌收購(gòu)了上海豐揚(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司60%股權(quán)，價(jià)格為35，325萬(wàn)元，豐揚(yáng)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)有“海德花園”住宅項(xiàng)目，總占地面積包括一號(hào)地塊房地產(chǎn)權(quán)證載明面積及二號(hào)地塊出讓合同載明面積，共計(jì)38.53萬(wàn)平方米。

　　上海嘉寶實(shí)業(yè)(集團(tuán))股份有限公司稱，公司于2007年12月25日與上海市嘉定區(qū)房屋土地管理局簽訂《上海市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，以3.9億元的價(jià)格受讓位于上海市嘉定新城馬陸東方豪園的東地塊，該地塊總面積為164576.2平方米。

　　上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司則是“賣糧”，公告稱將持有的控股子公司上海上實(shí)海云置業(yè)有限公司全部股權(quán)經(jīng)審計(jì)評(píng)估后以不低于5968.0903萬(wàn)元的價(jià)格在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌競(jìng)價(jià)出售。最終，廣東珠江投資有限公司以最高應(yīng)價(jià)人民幣5968.0903萬(wàn)元最終競(jìng)得上述股權(quán)。

　　而復(fù)地集團(tuán)則欣然宣布，公司于2007年12月20日與上海萬(wàn)科以代價(jià)人民幣24億元，共同發(fā)展該項(xiàng)目訂立一份合作合約。根據(jù)該合作合約，上海萬(wàn)科及復(fù)地投資將分別共同收購(gòu)地杰置業(yè)60%及40%股權(quán)，共同開(kāi)發(fā)地杰置業(yè)未完成的項(xiàng)目。

　　一時(shí)間，掛牌、競(jìng)價(jià)、出售、合作……讓深冬之中的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯得熱鬧非凡。

　　收購(gòu)大潮

　　據(jù)上海市聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所資料顯示，上市公司的收購(gòu)項(xiàng)目成為上周的一大熱點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)成交額巨大，占據(jù)首位，達(dá)到17.03億元。自9月底以來(lái)，共有13家開(kāi)發(fā)商掛牌全部或者部分轉(zhuǎn)讓股權(quán)，掛牌總金額高達(dá)7.2億元人民幣。

　　而北京市產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，近半年來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)公司股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓和融資的案例不下二十起。如果再考慮到部分企業(yè)私下的股權(quán)合作談判，企業(yè)并購(gòu)現(xiàn)象更是相當(dāng)普遍。

　　無(wú)獨(dú)有偶，全球四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所之一的普華永道最近公布的《中國(guó)企業(yè)并購(gòu)歲末回顧與前瞻》顯示，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)數(shù)目和金額今年以來(lái)大幅上升。報(bào)告顯示，今年前11個(gè)月，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)共有171起并購(gòu)事件，在12個(gè)主要行業(yè)中排名第二，而今年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)金額已經(jīng)達(dá)到103億美元，較去年全年的49億美元翻了一番。

　　就在不久前的11月，招商地產(chǎn)便已經(jīng)通過(guò)其控股子公司廣州啟迪科技園投資有限公司，通過(guò)增資擴(kuò)股的方式獲得廣州市番禺創(chuàng)新科技園70%股權(quán)。

　　在這場(chǎng)股權(quán)收購(gòu)大戰(zhàn)中，誰(shuí)也不甘心落于人后。億城股份、萬(wàn)科等實(shí)力大鱷紛紛祭起“收購(gòu)”大旗。

　　11月27日，億城股份公告，公司通過(guò)全資子公司北京億城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與北京天行九州島投資有限公司等三方簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，以總價(jià)43056萬(wàn)元受讓秦皇島天行九州島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的股權(quán)及債權(quán)。收購(gòu)?fù)瓿珊?，北京億城將取得項(xiàng)目公司所擁有的位于秦皇島市昌黎縣黃金海岸濱海區(qū)面積為897畝的地塊以及地塊二期(約為2013畝土地)相應(yīng)權(quán)益。

　　就在11月25日，萬(wàn)科公告透露，全資子公司上海萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司以20.13億元獲得上海銅山街項(xiàng)目60%的權(quán)益，該項(xiàng)目占地面積9.1萬(wàn)平方米，總建筑面積21.6萬(wàn)平方米。

　　“房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)3至5年內(nèi)將進(jìn)入合并重組及優(yōu)勝劣汰的高峰期，將只有不到5%的企業(yè)可以存活。”如今的現(xiàn)狀讓人不由聯(lián)想到萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖不久前的這段言論。

　　土地原罪

　　這是一輪悄然興起的行業(yè)內(nèi)洗牌，圍繞的中心則是日漸稀缺的土地資源。

　　房貸新政讓高燒的樓市降溫，相比行政手段，金融杠桿對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的效果更要明顯和容易。一方面是房?jī)r(jià)過(guò)高和新政導(dǎo)致的需求銳減，銷售壓力空前加大，另一方面是資本運(yùn)作空間急劇縮小，融資難度倍增，絕大部分房地產(chǎn)公司都面臨著巨大的資金壓力，在這樣的背景下，不少房地產(chǎn)企業(yè)為了防止資金鏈的斷裂，暗自加快了并購(gòu)重組的步伐。

　　而那些資金豐厚的實(shí)力派企業(yè)，無(wú)疑在這輪并購(gòu)中占據(jù)了絕對(duì)性優(yōu)勢(shì)。

　　中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷公司總經(jīng)理趙晨明解釋了現(xiàn)下的“時(shí)局”：大開(kāi)發(fā)商已經(jīng)占據(jù)行業(yè)高點(diǎn)。以上市公司為主的一批開(kāi)發(fā)商，通過(guò)股票增發(fā)、發(fā)行債券等方式大量融資，利用充裕的資金進(jìn)行土地儲(chǔ)備，直接提升了競(jìng)爭(zhēng)能力，進(jìn)一步擠壓了中小開(kāi)發(fā)商的生存空間。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年下半年以來(lái)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)類企業(yè)掛牌數(shù)量明顯增多與兩方面的因素有關(guān)，一方面一些項(xiàng)目公司因?yàn)殚L(zhǎng)時(shí)間無(wú)法獲得開(kāi)發(fā)土地而掛牌出售。另一個(gè)更重要的原因是今年以來(lái)資本市場(chǎng)上針對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銀根收緊，缺乏融資渠道的中小開(kāi)發(fā)商需要大量后續(xù)資金，一些擁有待開(kāi)發(fā)土地和項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商資金緊張，急需要尋求實(shí)力強(qiáng)勁的開(kāi)發(fā)商合作。

　　“在目前這種土地獲得渠道單一且土地供應(yīng)數(shù)量少的客觀情況下，通過(guò)公開(kāi)招拍掛方式拿地的成本越來(lái)越高，對(duì)比之下，通過(guò)公司并購(gòu)和項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)獲得土地性價(jià)比更高。”一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如是說(shuō)。