最可以代表市場(chǎng)全局的，自然是正在流行的。這些耳熟能詳、街頭巷尾熱議的話題，蘊(yùn)含著無限深意。

　　它們有些道出了百姓的心聲，有些白描了開發(fā)商的求生狀態(tài)；有些鐫刻了樓市改革里程碑式的進(jìn)展，有些則又預(yù)示著市場(chǎng)的下一步走向……

　　【策劃人語】

　　聊過了2007中國樓市的大事和名人，這一期，我們聊聊今年這個(gè)市場(chǎng)的流行語。

　　最可以代表市場(chǎng)全局的，自然是正在流行的。這些耳熟能詳、街頭巷尾熱議的話題，蘊(yùn)含著無限深意。

　　它們有些道出了百姓的心聲，有些白描了開發(fā)商的求生狀態(tài)；有些鐫刻了樓市改革里程碑式的進(jìn)展，有些則又預(yù)示著市場(chǎng)的下一步走向……

　　走過風(fēng)風(fēng)雨雨，樓市在這些流行語中悄然定格，給我們帶來無限回味和思索。

　　1 “雙核時(shí)代”來臨

　　⊙本報(bào)記者于祥明

　　2007年，中國樓市的“雙核時(shí)代”來臨，自住者的春天似乎也不遠(yuǎn)了。

　　12年，一個(gè)輪回，就在新的輪回開始的2007年，我國住房體制改革也迎來一種螺旋式上升的回歸，構(gòu)建起市場(chǎng)化與非市場(chǎng)的保障性住房互補(bǔ)格局。由此，“雙核時(shí)代”成為今年樓市當(dāng)仁不讓的主題詞。

　　回顧1994年，我國住房體制改革啟動(dòng)，步入艱難的市場(chǎng)化改革之路，終于在1998年，福利分房告別歷史舞臺(tái)。隨后的10年，房地產(chǎn)在市場(chǎng)化的單行道上一路狂飚，房?jī)r(jià)也一漲再漲。反思中，我們突然意識(shí)到，低收入家庭的住房永遠(yuǎn)無法靠市場(chǎng)解決，必須建立住房保障機(jī)制。

　　今年8月，隨著《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》浮出水面，樓市的“雙核時(shí)代”向我們走近。特別是年底《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》兩項(xiàng)辦法的出臺(tái)，讓近幾年浮在低收入家庭頭頂上的“難得安居”的陰云隨之飄散，老百姓吃了一顆“定心丸”。

　　“無論怎樣，我總會(huì)有個(gè)住的地方。”正準(zhǔn)備申請(qǐng)廉租房的李女士告訴記者，北京已經(jīng)上調(diào)了廉租住房租房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，城八區(qū)廉租家庭月租房補(bǔ)貼最低限額調(diào)整為550元，月租房補(bǔ)貼最高限額為1500元。根據(jù)記者在北京十幾年的生活經(jīng)驗(yàn)，如果按最高限額，基本上可以在三環(huán)周邊租到相對(duì)滿意的房子。

　　“現(xiàn)在大家至少又多了一點(diǎn)選擇的機(jī)會(huì)。”月收入5000元左右的何先生則說，與以前擠在一個(gè)市場(chǎng)中相比，住房保障體系的建立，以往對(duì)房?jī)r(jià)只漲不跌的固有看法已經(jīng)打了折扣。

　　“住房保障之所以受普通民眾關(guān)注度最高，因?yàn)樗钅荏w現(xiàn)民生。”中國指數(shù)研究院華東院副院長(zhǎng)陳晟表示，住房保障是當(dāng)前政府工作的一個(gè)重點(diǎn)。就在今年初，建設(shè)部明令要求，尚未建立廉租住房制度的市、縣，要在今年年底前建立。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房也成為住房保障制度中不斷完善的有力支撐。

　　需要指出的是，“雙核時(shí)代”需要水火相融的共生理念。保障類住房就似安身之水，市場(chǎng)化則是發(fā)展土壤。然而，目前我國作為一個(gè)發(fā)展中國家、一個(gè)轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)的國家，房?jī)r(jià)快速飚升，已經(jīng)把絕大多數(shù)居民排除在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，嚴(yán)重?fù)p害了國內(nèi)居民的住房福利水平，并有可能吹大房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。因此，在現(xiàn)階段，中央政府由“主調(diào)市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”有百利而無一害。對(duì)此，有遠(yuǎn)見的開發(fā)商也應(yīng)響應(yīng)“雙核時(shí)代”的來臨。

　　2 夾心層

　　⊙本報(bào)記者于兵兵

　　今年，最引人矚目之樓市調(diào)控關(guān)鍵詞莫過于“住房保障”，而在一系列保障類新政之后，一個(gè)新的流行語“夾心層”應(yīng)時(shí)而生，成為游離在保障與市場(chǎng)之外的無能力購房群體的代名詞。

　　8月，國務(wù)院正式發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確要求加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，而“低收入”且“住房困難”成為住房保障類群體界定的兩個(gè)核心要素。

　　11月，建設(shè)部等部門又在兩天內(nèi)連續(xù)發(fā)布《廉租住房保障辦法》和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，政策出臺(tái)時(shí)間先于市場(chǎng)預(yù)期。根據(jù)新政，廉租房受惠對(duì)象為低收入住房困難家庭，目前占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)5.5%。同時(shí)確定經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則，且項(xiàng)目利潤(rùn)率應(yīng)不高于3%，同樣面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)。

　　就在《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》出臺(tái)前，有市場(chǎng)消息稱，住房保障制度中的經(jīng)濟(jì)適用房政策可能向城市中產(chǎn)階級(jí)靠攏，以解決“夾心層”購房難題。但隨著辦法的正式公布，最終打破經(jīng)濟(jì)適用房可能向城市中層和中低層收入家庭傾斜的猜想。

　　而根據(jù)開發(fā)商的設(shè)想，《意見》及兩個(gè)《辦法》的出臺(tái)標(biāo)志著宏觀調(diào)控重心已經(jīng)從“調(diào)市場(chǎng)”向“調(diào)保障”轉(zhuǎn)向。這說明政府已經(jīng)意識(shí)到行政職能不應(yīng)過多干預(yù)市場(chǎng)。未來屬于市場(chǎng)化運(yùn)作的商品房開發(fā)和銷售將更多由市場(chǎng)定價(jià)，這或預(yù)示著樓市價(jià)格的進(jìn)一步上揚(yáng)。

　　于是，在政府管低收入者，市場(chǎng)滿足高收入家庭的樓市發(fā)展趨勢(shì)下，占比城市50%至60%的中低和中層收入水平的家庭住房問題如何解決成為備受爭(zhēng)議的話題。

　　專家表示，廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房政策的出臺(tái)預(yù)示著保障與市場(chǎng)可能出現(xiàn)兩極分化，并引發(fā)新的有關(guān)公平和穩(wěn)定的社會(huì)話題。

　　香港恒隆集團(tuán)主席陳啟宗此前就向記者表示，廉租房等保障制度背后有一系列問題需要考慮。“以香港為例，一個(gè)當(dāng)年符合廉租條件的畢業(yè)生在里面住了十年，早已經(jīng)成長(zhǎng)為支付能力較強(qiáng)的人士。又比如社會(huì)不公問題，廉租房會(huì)造成一些沒錢的人比略有錢的人住得好，因?yàn)槁杂绣X的人不符合廉租房標(biāo)準(zhǔn)，也買不起商品房，會(huì)導(dǎo)致一些人不思進(jìn)取。”

　　3 面粉比面包貴

　　⊙本報(bào)記者于祥明

　　沒有最貴的，只有更貴的，土地市場(chǎng)瘋狂烹調(diào)出“面粉比面包貴”的怪相，一塊塊“地王”讓人震驚。

　　今年9月中旬，廣州市白云區(qū)云祥路一地塊以18729元/平方米的天價(jià)創(chuàng)下了廣州市土地拍賣樓面地價(jià)之最，正是在此天價(jià)地王出現(xiàn)后，使9月份該區(qū)域房?jī)r(jià)比8月份一下子飆升了2205元/平方米，首次跨入了“萬元時(shí)代”。

　　這個(gè)例子僅是一個(gè)縮影，土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)的升級(jí)，致使“單價(jià)地王”、“城市新地王”乃至“全國地王”層出不窮。與廣州相似，上海、南京等地也頻頻出現(xiàn)，同樣的亂相在杭州西湖之畔正在上演，出現(xiàn)土地成本高出同區(qū)域房?jī)r(jià)的倒掛現(xiàn)象。

　　“目前，在城市保障性住房尚未全面鋪開的情況下，‘天價(jià)地’易引發(fā)公眾對(duì)于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快的恐慌心理，影響社會(huì)穩(wěn)定。”中國農(nóng)業(yè)大學(xué)朱道林教授表示出擔(dān)憂。

　　而近日中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的2008年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》中特別指出，目前中國地價(jià)房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，一些通過招拍掛出讓的土地的樓面地價(jià)已經(jīng)接近或高于同地段在售新建房屋的價(jià)格，必然使得未來房?jī)r(jià)大幅提高，形成地價(jià)和房?jī)r(jià)相互推高的惡性循環(huán)，這就造成很多地方開發(fā)企業(yè)通過推遲開盤時(shí)間、放緩銷售速度等方式捂盤惜售。

　　土地市場(chǎng)頻現(xiàn)“天價(jià)地”必須引起高度警惕，非理性的土地價(jià)格上漲隱含著房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)和投資需求過度擴(kuò)張，對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)可能造成的負(fù)面影響和可能導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)不容低估。

　　“現(xiàn)在必須加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的金融監(jiān)控。”中國土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云分析指出，資本市場(chǎng)對(duì)土地市場(chǎng)有相當(dāng)影響，在目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，要對(duì)進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)的游資、熱錢進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，防范其引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　值得注意的是，近日國土資源部土地利用司地價(jià)處負(fù)責(zé)人表示，國土資源部將防止開發(fā)企業(yè)以少量資金囤積大量土地，同時(shí)要求實(shí)行凈地出讓，加快開發(fā)建設(shè)速度，并將合理控制單宗土地出讓規(guī)模，單宗土地開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不超過3年。

　　據(jù)了解，國土資源部還將加強(qiáng)土地批后監(jiān)管，防范閑置土地，特別是將房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地的清理作為重點(diǎn)內(nèi)容，“面粉比面包貴”的怪相或?qū)⒏挠^。

　　4 不是已上市，就是在上市的路上

　　⊙本報(bào)記者于兵兵

　　如果銀行貸款收緊，房企還有資金拿地嗎？在今年，這個(gè)問題的答案無疑是肯定的。市場(chǎng)的難以預(yù)測(cè)往往源于各種要素的混雜，就在樓市信貸調(diào)控收緊的當(dāng)口，開發(fā)商萬幸地看到了人民幣升值和證券市場(chǎng)回暖帶來的轉(zhuǎn)機(jī)，這種轉(zhuǎn)機(jī)遠(yuǎn)不是“一線生機(jī)”而是“萬丈曙光”。

　　據(jù)本報(bào)統(tǒng)計(jì)，截至今年8月，中國內(nèi)地A股存量資金創(chuàng)13000億元，僅7、8兩月，流入資金逾3000億元，連續(xù)刷新資金紀(jì)錄。巨額資金不斷涌入資本市場(chǎng)，地產(chǎn)股又成為投資者最迷戀的權(quán)重股之一。從3月起至8月下旬，A股地產(chǎn)板塊指數(shù)已經(jīng)上漲近1.7倍。另據(jù)本報(bào)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)是二季度基金增倉力度最大的產(chǎn)業(yè)，56家基金公司的323只基金在地產(chǎn)股上的投資由475億元增加到1121億元，增幅達(dá)到136%。

　　地產(chǎn)股上漲的最大受益者除了投資人之外還有地產(chǎn)企業(yè)本身。于是，市場(chǎng)在今年看到了如潮涌般的地產(chǎn)股多條渠道之勢(shì)。如年成功完成IPO的房企有碧桂園、SOHO中國等地產(chǎn)巨鱷，還有華遠(yuǎn)、大華、格力等準(zhǔn)備著借殼上市。又如截至9月中旬，僅增發(fā)一項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)就籌得資金266.33億元，排名僅次于金融業(yè)。而年內(nèi)已確定增發(fā)的房地產(chǎn)股超過20只。“因?yàn)槭袌?chǎng)好，地產(chǎn)股可以大舉增發(fā)、配股融資，這時(shí)候不融資的企業(yè)就太傻了。”一位香港房企老總說。

　　從蓬勃發(fā)展的股票市場(chǎng)巨額融資，再到日益熱火的土地市場(chǎng)天價(jià)拍地，有了土地儲(chǔ)備“妝點(diǎn)”的房地產(chǎn)上市公司，再包裝盈利預(yù)期、再融資、再圈地……這看似形成了一條完美的產(chǎn)業(yè)鏈。然而，這對(duì)賭格局卻蘊(yùn)藏著不小的投資風(fēng)險(xiǎn)，那就是“地價(jià)賭的是股價(jià)會(huì)上漲、股價(jià)賭的是地價(jià)會(huì)上漲”，整個(gè)周期又建立在對(duì)未來房?jī)r(jià)高企的預(yù)期之下。

　　“市場(chǎng)必須清醒，股票市值僅僅是一些數(shù)字，一旦樓市有變，地產(chǎn)股動(dòng)輒上千億的市值可能迅速蒸發(fā)。”一位在香港經(jīng)歷了多個(gè)樓市漲跌周期的資深投資人士不無擔(dān)憂。他指出，在地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)“正促動(dòng)”的同時(shí)，不排除房?jī)r(jià)漲幅趨緩的“反威脅”，一旦房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足，開發(fā)商盈收資金鏈很難保證。

　　5 又加息了

　　⊙本報(bào)記者唐文祺

　　在今年，加息的腳步前所未有地緊湊起來。就在昨天，央行宣布了年內(nèi)的第六次加息。

　　今年對(duì)于加息的預(yù)測(cè)似乎具備了一點(diǎn)規(guī)律性、習(xí)慣性?；仡櫱拔宕蔚募酉r(shí)間表，大多選擇了周五出臺(tái)，正因?yàn)榇耍瑢?duì)于加息壓力的憂慮往往在周五顯得尤為突出。

　　前三次加息均在周末公布，相應(yīng)的，周一市場(chǎng)的反應(yīng)便成為風(fēng)向標(biāo)。第四次加息則由于在周二晚上發(fā)布，從而導(dǎo)致了周三市場(chǎng)產(chǎn)生影響。從第三次開始直至第五次加息，已經(jīng)“破除”了間隔兩個(gè)月的時(shí)間安排，短短三個(gè)月內(nèi)持續(xù)出臺(tái)，這種速度未免讓人有些出乎意料。而本周更是“例外”，提前于周四悄然加息。

　　在業(yè)內(nèi)人士和專家學(xué)者看來，使用平和貨幣政策來調(diào)控通脹和物價(jià)上漲的態(tài)勢(shì)，是央行加息的目的。因此，在貨幣政策出臺(tái)之前，對(duì)于加息的預(yù)測(cè)，一直容易引發(fā)低迷的市場(chǎng)觀望。

　　早先還曾有業(yè)內(nèi)人士作出過推論，試圖從中摸索出加息時(shí)間安排的規(guī)律，如定向票據(jù)發(fā)行。在今年的前五次加息過程中，皆緊隨著超過1000億元的定向央票發(fā)行之后出臺(tái)。有分析師指出，雖然不能確認(rèn)定向票據(jù)的發(fā)行與加息存在必然性，但加息會(huì)明顯提高定向票據(jù)發(fā)行的成本，因此會(huì)選擇在加息之前完成發(fā)行工作。而今年第六次發(fā)行1500億元的3年期央票之后，加息的聲音似乎靜寂了一陣，但又終于在本周落地。

　　有意思的是，從2004年開始“恢復(fù)”中斷已久的加息行為起，股市對(duì)加息的敏感性下跌反應(yīng)自2006年4月起開始“逆勢(shì)”行走。以今年的幾次加息來看，3月加息后滬指當(dāng)天漲幅2.87%；5月加息后滬指漲幅1.04%；到了7月那次，周一滬深兩市大幅跳空高開，且高開高走單邊震蕩上行，截至收盤時(shí)，兩市共成交2351.1億元，成交量明顯放大；接下來8月，兩市在金融、地產(chǎn)股的輪番推動(dòng)之下，先后刷新了歷史高點(diǎn)；而9月加息之后的第一個(gè)交易日，滬市收盤5421.39點(diǎn)，當(dāng)天漲幅2.06%。

　　但在已明確“雙核化”發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于加息這一尚屬溫和的貨幣緊縮牌，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為影響并不明顯，更多的是在心理層面上施加壓力。

　　6“限外”加碼

　　⊙特約記者一凡

　　我國對(duì)外資“利用而不被利用”的態(tài)度越來越明顯。

　　今年以來，商務(wù)部及外管局等相關(guān)部門先后發(fā)布了多項(xiàng)房地產(chǎn)行業(yè)“限外”政策，如3月的《2007年全國吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見》，明確提出“嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)”；5月的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，規(guī)定外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過審批并上報(bào)商務(wù)部備案；7月的《國家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》，又對(duì)外資公司結(jié)匯進(jìn)行了嚴(yán)格限制；11月的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》，則新增對(duì)外商投資房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。

　　業(yè)界驚呼，我國對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“限外”不斷加碼，行業(yè)受沖擊范圍將越來越大。

　　面對(duì)來勢(shì)洶洶的外資，我國連續(xù)兩年對(duì)外資投資內(nèi)地房地產(chǎn)進(jìn)行限制，溫家寶總理還曾作解釋：“限制外資投資房地產(chǎn)是無奈之舉，畢竟好多人還買不起房。”

　　國家商務(wù)部國際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院副研究員梅新育認(rèn)為，這充分體現(xiàn)了我國力圖提高利用外資水平的努力，追求的是“利用外資”而不是“被外資利用”。

　　從這些“限外令”來看，雖沒有明令禁止外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但外商投資中國房地產(chǎn)行業(yè)已相當(dāng)困難，除審批時(shí)期延長(zhǎng)之外，境外資金結(jié)匯困難程度也大大增加。

　　去年以來，人民幣升值壓力不斷加大，國際熱錢大量涌入中國，大中城市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高升，國務(wù)院發(fā)展研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，今年不斷修訂外商投資房地產(chǎn)業(yè)政策，可以看作是去年下半年以來“限外”政策的延續(xù)。“由于不少外資炒房行為在實(shí)際情況中很難識(shí)別，單純從項(xiàng)目上難以有效控制，所以這次管理部門直接從總量上進(jìn)行限制，而這從另一程度上也反映出政府對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)心。”

　　7 樓市反腐

　　⊙本報(bào)記者李和裕

　　在去年《上海證券報(bào)·地產(chǎn)投資》年終評(píng)選的樓市十大熱門詞中，“反腐”就已入圍，而今年再度入圍，令人心情沉重，但也帶來期待。

　　此輪樓市反腐風(fēng)暴來勢(shì)洶洶。在去年，北京首創(chuàng)置業(yè)老總協(xié)助調(diào)查、上海社保案發(fā)、各地與土地有關(guān)的政府官員腐敗案件頻頻曝光……至此，一向有著灰色交易高發(fā)地帶的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳、草木皆兵。

　　今年京滬更是成為漩渦中心。如本報(bào)率先披露的上海房地局原副局長(zhǎng)殷國元因涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)問題被隔離調(diào)查，另外一些上海土地管理系統(tǒng)的人士也接受了有關(guān)調(diào)查等；又如北京市海淀區(qū)區(qū)長(zhǎng)周良洛涉嫌違規(guī)批地被中紀(jì)委調(diào)查等。

　　國土部有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，違法用地屢禁不止，乃是地方政府主導(dǎo)的結(jié)果。地方政府尤其是市、縣政府為招商引資、出政績(jī)，背后支持、默許土地違法的現(xiàn)象大量存在。此外，村組集體非法出租土地、變相買賣土地現(xiàn)象增多，也是土地違法案大幅上升的重要原因。

　　業(yè)內(nèi)人士則指出，除了體制、能力等硬件問題外，官商勾結(jié)的腐敗土壤是產(chǎn)生土地問題的重要內(nèi)因。“‘官商配合’的做法在一些地方樓市屢見不鮮，也是造成目前土地問題積重難返的重要原因。”市場(chǎng)人士稱。

　　而在一季度嚴(yán)打違規(guī)官員后不久，國土部等八部委便宣布從4月起開展一場(chǎng)大規(guī)模的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)，打擊重點(diǎn)明確指向“房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的違法違規(guī)、權(quán)錢交易行為”。

　　“目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的關(guān)鍵仍集中在政府反腐決心，腐敗本質(zhì)是房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲的根源。”經(jīng)濟(jì)學(xué)者郎咸平一直持這一觀點(diǎn)。上海?？ń?jīng)濟(jì)研究所的專家也表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新敏感期，未來政府將采取"打點(diǎn)緩面"的方式緩和各種矛盾和陣痛，如針對(duì)市場(chǎng)秩序各環(huán)節(jié)點(diǎn)出臺(tái)具體措施，以緩解房?jī)r(jià)難控的緊張局勢(shì)，打擊樓市“潛規(guī)則”、將整治反腐進(jìn)行到底等皆在此列。

　　中央政府大力的、深入的反腐舉措是大快人心的。一些房地產(chǎn)專家稱，反腐已經(jīng)在房?jī)r(jià)、結(jié)構(gòu)和土地調(diào)控后，成為引領(lǐng)此輪房地產(chǎn)調(diào)控的重心之一。

　　8 有價(jià)無市

　　⊙本報(bào)記者于兵兵

　　步入年關(guān)，中國樓市真正面臨多事之秋：廣州、深圳等華南城市紛紛傳出樓盤降價(jià)消息；中介商卷款外逃，門店數(shù)量收縮；一些一線城市有價(jià)無市，成交量大幅萎縮。

　　針對(duì)此局面，“地產(chǎn)教父”萬科董事長(zhǎng)王石近日表態(tài)稱，樓市區(qū)域性調(diào)整期已經(jīng)到來。這一論斷終于引發(fā)市場(chǎng)嘩然，有關(guān)房?jī)r(jià)股價(jià)可能全面調(diào)整的預(yù)言在市場(chǎng)傳開。

　　但是，該表態(tài)并未得到多數(shù)房產(chǎn)商的認(rèn)可。有內(nèi)部人士坦言，明年國家對(duì)樓市的宏觀調(diào)控可能針對(duì)大型房地產(chǎn)開發(fā)商作出調(diào)控動(dòng)作，地產(chǎn)商適時(shí)表態(tài)是在向政府傳遞“好孩子”的忠心，以圖平緩可能到來的調(diào)控壓力。

　　亦真亦假的樓市消息迷惑了市場(chǎng)判斷，令購房人看不清方向。如果大佬們的判斷并不代表真實(shí)的市場(chǎng)趨勢(shì)，那么“二套以上購房須上調(diào)貸款利率和首付標(biāo)準(zhǔn)”的房貸新政又到底對(duì)樓市有何影響？明年房?jī)r(jià)會(huì)走向何方呢？

　　8月開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控組合拳頻繁發(fā)力，其中房貸新政被看作最有力的調(diào)控工具之一。根據(jù)新政，已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。另外，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%或未取得相關(guān)證件的項(xiàng)目不得發(fā)放貸款，對(duì)囤地、囤房的企業(yè)不得發(fā)放貸款；嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理，不得向房企發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。

　　此后，央行再發(fā)補(bǔ)充通知，將二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)明確為以家庭為單位。從銀行、二手房中介商的反饋來看，這一新政直接影響了9月以來的商品房銷售速度。

　　廣州市國土房管局最新披露的11月樓市成交數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)猛降千元，降幅近10%；同時(shí)，成交量大幅萎縮，同比下降了41.1%。而有中介機(jī)構(gòu)錄得的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，深圳10月份新房均價(jià)較9月下跌約一成。

　　交通銀行上海分行人士則介紹，新政出臺(tái)后銀行個(gè)人購房貸款業(yè)務(wù)量縮水30%以上。有的銀行甚至已經(jīng)停止提供個(gè)人購房貸款。

　　“目前政策最大的影響是消費(fèi)者對(duì)后市的預(yù)期，并導(dǎo)致消費(fèi)能力釋放的速度放緩。”上海易居研究院上海區(qū)副總經(jīng)理于丹丹表示。而不少專家認(rèn)為，放緩不等于停止，明年的剛性需求仍然存在，房?jī)r(jià)走勢(shì)仍將是上升曲線。

　　看來，所謂的樓市調(diào)整遠(yuǎn)非市場(chǎng)預(yù)期般快速。而地產(chǎn)大鱷們從未停止的拿地腳步也從另一個(gè)方面證實(shí)，開發(fā)商實(shí)際預(yù)期從未轉(zhuǎn)冷。易居研究院得出的結(jié)論是，2008年樓市基本面將與2007年相仿，現(xiàn)有調(diào)控政策的落地執(zhí)行是明年樓市主基調(diào)，但因?yàn)橹芷谛杂绊?，樓市調(diào)控效果真正顯現(xiàn)還有待時(shí)日。

　　9 次級(jí)貸風(fēng)波

　　⊙本報(bào)記者李和裕

　　沒想到，今年美國給發(fā)展中的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)和信貸市場(chǎng)上了一課。正如諸多評(píng)論所說的，此次美國次級(jí)貸危機(jī)是房貸金融安全的“活教材”，是房貸金融風(fēng)險(xiǎn)的“現(xiàn)代啟示錄”，是最好的教訓(xùn)，也是今年我國出臺(tái)宏觀調(diào)控政策最經(jīng)濟(jì)學(xué)的理由。

　　次級(jí)貸全稱次級(jí)按揭貸款，是給信用狀況較差、沒有收入證明和還款能力證明或其他負(fù)債較重的個(gè)人的住房按揭貸款。相比于給信用好的人放出的最優(yōu)利率按揭貸款，風(fēng)險(xiǎn)稍大的次級(jí)按揭貸款的利率更高，不過在此前美國房?jī)r(jià)不斷上漲的前提下，這對(duì)許多金融機(jī)構(gòu)來說反而意味著更高的回報(bào)?？墒侨ツ觊_始，美國房?jī)r(jià)掉頭回落，購房者難以將房屋出售或通過抵押獲得融資，那些機(jī)構(gòu)的虧損隨之而來。

　　兵敗如山倒。今年2月，美國第二大次級(jí)抵押貸款公司新世紀(jì)金融公司發(fā)出2006年第四季度盈利預(yù)警，后于4月申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，美國次級(jí)貸危機(jī)浮出水面。6月，美國次級(jí)貸危機(jī)全面爆發(fā)并迅速蔓延，引發(fā)美國房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，創(chuàng)16年來最大跌幅。8月初，美國住房抵押貸款公司申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。8月15日，美國最大抵押貸款公司全國金融公司股價(jià)開始暴跌……

　　更嚴(yán)重的是，美國次級(jí)貸危機(jī)還影響到了其他國家的資金流動(dòng)性。德國工業(yè)銀行、法國巴黎銀行、日本瑞穗銀行等很多銀行因涉足美國次級(jí)貸業(yè)務(wù)而遭受巨虧，其后次級(jí)貸風(fēng)暴更迅速席卷至美國、歐盟、日本等世界主要金融市場(chǎng)，引起股市大震蕩、加劇經(jīng)濟(jì)衰退預(yù)期并直接引發(fā)美聯(lián)儲(chǔ)降息，且影響至今未消。

　　在全球市場(chǎng)聞次級(jí)貸而色變的時(shí)候，中國自然也高度警惕。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，今年央行實(shí)施房貸新政、國內(nèi)主要銀行紛紛收緊房貸，就是美國次級(jí)貸危機(jī)直接導(dǎo)致的。

　　央行副行長(zhǎng)劉士余近日在加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會(huì)議上“應(yīng)吸取美國次級(jí)貸危機(jī)等教訓(xùn)，防止房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)過快催生房地產(chǎn)泡沫”的發(fā)言再次令業(yè)界神經(jīng)緊張。劉指出，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策尚未得到全面落實(shí)，并且房地產(chǎn)金融領(lǐng)域存在未經(jīng)批準(zhǔn)、擅自開辦轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)的狀況，這增加了銀行潛在風(fēng)險(xiǎn)，加劇了房地產(chǎn)和股市泡沫成分，因此要吸取美國次級(jí)貸教訓(xùn)，堅(jiān)決取消此類業(yè)務(wù)。

　　的確，事實(shí)擺在眼前，我們唯有引以為戒。

　　10 史上最牛釘子戶

　　⊙本報(bào)記者李和裕

　　一個(gè)被挖成10多米深大坑的樓盤地基正中央，孤零零地立著一棟兩層小樓，猶如大海中的一葉孤舟。就是在那里，重慶戶主楊武和妻子吳蘋從去年9月起與開發(fā)商單獨(dú)對(duì)峙。直至今年3月媒體(尤其是互聯(lián)網(wǎng))關(guān)注和政府介入之后，這對(duì)被稱作“史上最牛釘子戶”的夫婦最終于4月接受了300多萬元的異地安置房和100多萬元的償款后同意拆遷。

　　而在《物權(quán)法》剛剛頒布和禁止強(qiáng)拆的政令背景下，最牛釘子戶的意義不限于經(jīng)濟(jì)層面。

　　有北京律師就稱，雖然最牛釘子戶廣受關(guān)注時(shí)，《物權(quán)法》尚未生效，其有關(guān)規(guī)定還不能適用于該事件，但《物權(quán)法》中關(guān)于平等保護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的原則和維護(hù)被征收人合法權(quán)益的規(guī)定在該事件的處理中都得到了體現(xiàn)。

　　有上海律師還在該事件解決后上書全國人大常委會(huì)，認(rèn)為國務(wù)院于2001年頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》關(guān)于強(qiáng)制拆遷的規(guī)定與新頒布的《物權(quán)法》中"依法給予補(bǔ)償、維護(hù)被征收人的合法權(quán)益"等要求不一致，請(qǐng)求對(duì)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》進(jìn)行審查。

　　看來，在網(wǎng)上被稱為《物權(quán)法》維權(quán)第一案的最牛釘子戶事件雖已落幕，但標(biāo)本意義長(zhǎng)在，影響余波不平。

　　正如許多業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)為的，城市房屋拆遷十多年來，已經(jīng)演化成最容易產(chǎn)生社會(huì)矛盾和劇烈沖突的一個(gè)領(lǐng)域。特別是近年來為了加快城市建設(shè)的步伐，不少地方政府與開發(fā)商合謀，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中低價(jià)征地和低價(jià)補(bǔ)償被拆遷人，從而引發(fā)了大量的糾紛和社會(huì)矛盾。

　　也正如許多業(yè)內(nèi)人士所希望的，《物權(quán)法》的頒布和實(shí)施應(yīng)能有效推動(dòng)城市房屋拆遷過程中突出問題的解決，即由目前地方政府部門或開發(fā)商單方確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的作法將逐漸改由開發(fā)商和房屋產(chǎn)權(quán)人平等協(xié)商的方式定價(jià)從而通過市場(chǎng)方式確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。