在素有重慶“北大門”之稱的合川縣東部，嘉陵江、渠江、涪江三江交匯處，有一處名為釣魚城的古跡，形勢險要，歷來為兵家必爭之地。700多年前，面臨亡國之災(zāi)的南宋王朝將領(lǐng)曾固守此城，一度擊潰率軍來犯的蒙古大汗蒙哥。

　　合川土生土長的重慶龍湖地產(chǎn)董事長吳亞軍，自然熟知個中的歷史滄桑。11月20日，當(dāng)龍湖一舉擊敗廣東碧桂園(2007.HK)、浙江宋城集團等，拿下當(dāng)?shù)卣瞥龅尼烎~城景區(qū)及周邊6平方公里地塊開發(fā)權(quán)的百億元大單時，吳心中或許有比她的強勁對手們更多的感慨。

　　有趣的是，這也是曾被追捧為“中國內(nèi)地女首富”熱門人選的吳亞軍，與已經(jīng)榮登此位的碧桂園少主楊惠妍之間理論上的首次交鋒。眾所周知，后者的父親楊國強實際上掌控著碧桂園的核心事務(wù)。而正積極謀劃明年初赴港上市的龍湖地產(chǎn)，大有繼碧桂園之后，成為中國地產(chǎn)界又一匹超級黑馬的氣勢。

　　歷來低調(diào)的吳亞軍和龍湖地產(chǎn)，未必樂意接受外界所貼的標(biāo)簽，但這家山城龍頭房企迅速走紅卻是不爭的事實。他們究竟有何獨門法寶呢？

　　釣魚城之戰(zhàn)

　　合川是規(guī)劃建設(shè)中的重慶“1小時經(jīng)濟圈”的重要板塊之一。據(jù)當(dāng)?shù)卣耸客嘎?，早?005年，重慶市方面便委托蜚聲地產(chǎn)界的王志綱工作室，對釣魚城景區(qū)周邊進行整體開發(fā)策劃。這塊風(fēng)水寶地不僅吸引了浙江宋城集團及中石油旗下一家開發(fā)公司的關(guān)注，也讓王志綱的老朋友楊國強動了心。

　　據(jù)悉，宋城集團開出10億元支票，計劃開發(fā)景區(qū)及附近8000畝土地，但與當(dāng)?shù)卣谕罹噍^遠(yuǎn)，而碧桂園則遲遲未能交出具體開發(fā)方案，釣魚城項目一拖就是兩年。

　　期間，重慶市常務(wù)副市長黃奇帆多次為合川“把脈”，并積極推薦龍湖地產(chǎn)接盤。但據(jù)說由于擔(dān)心旅游項目非公司所長，吳亞軍等龍湖高層起先有些猶豫。稍后，楊國強決意轉(zhuǎn)戰(zhàn)重慶長壽湖風(fēng)景區(qū)，合川縣政府加緊了與龍湖的溝通，后者也派出集團總經(jīng)理周德康負(fù)責(zé)商談，雙方終于于日前達成意向協(xié)議。

　　根據(jù)總體規(guī)劃，占地約6平方公里的釣魚城及東城半島綜合開發(fā)項目，包括至少一家五星級酒店、會議中心、古戰(zhàn)場主題公園、博物館、溫泉度假、特色餐飲一條街等建筑設(shè)施，總投資預(yù)計達到100億元。

　　最新消息透露，政企雙方定于12月初再簽訂有關(guān)合作細(xì)則，龍湖集團亦已委托丹麥一家知名機構(gòu)進行項目的概念設(shè)計，最快將于明年6月正式動工建設(shè)。

　　“這將是我們打造的第一個全國知名旅游地產(chǎn)項目，要成為別人不可復(fù)制的產(chǎn)品。”周德康樂觀地表示。

　　重走“碧桂園之路”？

　　據(jù)龍湖內(nèi)部人士稱，盡管吳亞軍不事張揚，但上世紀(jì)90年代中期步入地產(chǎn)界時，便立下宏愿：5年內(nèi)成為重慶最大地產(chǎn)商之一，10年內(nèi)躋身中國一流房企之列。如今，這一愿景正逐步變?yōu)楝F(xiàn)實。

　　就在釣魚城項目簽約前不到兩周，即11月8日，龍湖以15.4億元報價(折合樓面地價每平方米10672元)擊退萬科地產(chǎn)(000002)、華潤置地(1109.HK)及新加坡仁恒置業(yè)、凱德置地等，拿下上海近郊青浦一幅超過200畝的別墅用地。龍湖由此創(chuàng)下上海外環(huán)以外郊區(qū)樓面地價過萬元的新紀(jì)錄，而相鄰非別墅類的商品住宅現(xiàn)樓售價，不過每平方米7000元左右。

　　早在今年6月，龍湖參拍上海新城灣城地塊未果后不久，即通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得嘉定新城一幅80余畝的綜合性商業(yè)地塊，開始布局上海。

　　而在此之前，龍湖先后進軍北京和成都，加上重慶本土市場的深耕，粗略估計一二級開發(fā)土地總面積達11000畝，可建筑面積約1300萬平方米(詳見鏈接)。

　　龍湖一高層向記者透露，集團的主要戰(zhàn)略是“集中優(yōu)勢兵力布局西部大本營及環(huán)渤海、長三角、珠三角等四大區(qū)域，并讓每個區(qū)域都有足夠的投資強度”。

　　“珠三角市場有望明年上半年取得突破。”該高層稱。這恰恰與龍湖一直緊鑼密鼓籌備登陸港股的時間表相吻合。

　　來自香港市場的消息顯示，龍湖地產(chǎn)已委任瑞銀及摩根士丹利為保薦人，計劃明年初上市籌資10億美元(約78億港元)。為配合上市行動，龍湖先后四處“挖角”——由原聯(lián)想公關(guān)部總經(jīng)理王桐主持集團公關(guān)事務(wù)，由曾任華潤置地和美林證券副總裁的林鉅昌擔(dān)綱財務(wù)總監(jiān)。

　　類似的一面快速擴張，一面努力打通境外融資渠道的“手段”，在今年最大的房企黑馬碧桂園身上清晰可見。但碧桂園今年4月香港上市前后兇猛出擊國內(nèi)三四線城市，儲地逾5000余萬平方米(可建筑面積)之舉，已引起外界密切關(guān)注，尤其是近期傳出其在湖南張家界、重慶長壽湖等地“超低價圈地”，更讓楊國強陷于輿論的風(fēng)口浪尖之上。不時被人拿來與碧桂園作比較的龍湖，處境多少有些微妙。

　　“我們主要通過土地資源的整合取得增值收益，而不是依靠所謂囤地獲利。”一位參與公司全國拓展行動的龍湖高管聲稱。

　　僅次于吳亞軍的龍湖“二號人物”、集團副董事長蔡奎早先在成都接受媒體采訪時則從另一角度解釋了公司的全國布局策略。“房地產(chǎn)是一個區(qū)域性很強的行業(yè)，房企發(fā)展初期，適宜集中精力和資源在一個城市找地開發(fā)，”他說，“但對于不斷做大做強的企業(yè)而言，向其他城市謀求發(fā)展資源是必須的，獲取土地相對也比較容易。”

　　資本運作三級跳

　　現(xiàn)在回過頭看，赴港上市是一向重視公司資本運作的龍湖早晚要走的一步棋。

　　據(jù)說早在1995年龍湖成立之初，吳亞軍就親赴深圳找萬科的王石取經(jīng)?？吹饺f科積極推行財務(wù)公開化，吳回來就聘請了普華永道負(fù)責(zé)公司的財務(wù)審計。而日后龍湖積極采用多元融資模式，而不是像一般地方房企那樣主要依賴銀行貸款，很難說沒有受到諳熟此道的萬科“好榜樣”的啟發(fā)。

　　重慶龍港地產(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理王徽把龍湖的資本運作總結(jié)為三個階段：本地市場起步時依靠銀行貸款和信托，跨區(qū)域發(fā)展道路上聯(lián)手海外基金，全國化布局展開后就到境外上市融資。

　　2004年底，龍湖地產(chǎn)與香港置地集團達成總額約40億元的合作投資協(xié)議，共同開發(fā)重慶北部新區(qū)大竹林國際時尚生活中心。一年之后，他們又與重慶國際信托投資有限公司聯(lián)手推出“龍湖·西城天街資金信托計劃”，集資超過3億元。這是重慶歷來募集金額最高的單個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，龍湖為此讓出了該項目49%的股權(quán)。

　　今年4月，龍湖聯(lián)手荷蘭ING房地產(chǎn)投資基金以9.3億元高價競得成都一幅113畝的地塊，同時他們還聯(lián)合參與了北京昌平區(qū)北一幅土地的投標(biāo)。此前，ING出資3500萬美元取得龍湖地產(chǎn)旗下重慶市第三中央商務(wù)區(qū)住宅項目49%的股權(quán)。還有一家名為VOF V SRL的海外投資機構(gòu)，亦曾經(jīng)與龍湖有過合作。

　　知情人士透露，重慶渝富這家當(dāng)?shù)刂饕膰匈Y產(chǎn)管理公司，與龍湖也是“親密戰(zhàn)友”，屢屢在龍湖遇到資金瓶頸時為之“出謀劃策”。

　　華夏證券地產(chǎn)分析師陶鋒估計，按龍湖現(xiàn)有土地儲備及開發(fā)業(yè)績來看，若順利在香港上市，市值很可能將達800億~900億港元，董事長吳亞軍本人的身價，有望達到750億港元左右。而近期碧桂園受負(fù)面消息沖擊股價走低，總市值有所回落，約在1600億港元上下，楊惠妍的身價相應(yīng)約為800億港元。

　　盡管相似之處頗多，但在最重要的拿地環(huán)節(jié)上，龍湖與碧桂園差異卻相當(dāng)明顯：前者頻頻出現(xiàn)在土地公開拍賣場上，往往不惜高價奪地，而后者則堅持其一貫的“低價圈地”策略，以致不時遭人非議。

　　“香港市場投資者更看好有實力在競爭中拍下‘天價’土地的地產(chǎn)商，對近似‘私下交易’的拿地方式則多持保留態(tài)度。龍湖相對公開和穩(wěn)健規(guī)范的操作，比較容易獲得股民信任。”陶鋒強調(diào)說。

　　本報記者黨鵬對本文亦有貢獻

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　　“候選女首富”吳亞軍與龍湖地產(chǎn)

　　現(xiàn)年43歲的吳亞軍，早年當(dāng)過機械工程師，后在建設(shè)部城建司及重慶市建委主管的《中國市容報》擔(dān)任采編工作。1993年，她成立重慶佳辰經(jīng)濟發(fā)展有限公司，兩年后與蔡奎一道創(chuàng)辦重慶中建科置業(yè)有限公司，后更名為重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司。

　　在重慶地產(chǎn)圈內(nèi)，吳以“三不”著稱——“不簽名、不上鏡、不接受采訪”。

　　1995年，低調(diào)務(wù)實的吳主持開發(fā)公司第一個項目龍湖南苑，一舉奠定在重慶樓市的江湖地位。此后陸續(xù)開發(fā)出香樟林、北城天街、楓香庭、藍湖郡等系列樓盤，使龍湖成長為重慶本土最大房企。資料顯示，龍湖在重慶擁有超過6500畝土地。

　　2002年，作為龍湖全國戰(zhàn)略的重要一步，吳將集團總部從重慶遷往北京，并先后在北京順義等區(qū)域拿地約2700畝，開發(fā)樓盤9天內(nèi)銷售額達11億元。按其計劃，明年北京市場銷售總額將達100億元。

　　在近鄰成都，龍湖更采用四面合圍手法，一共儲地2000余畝，首個開發(fā)樓盤晶藍半島已于日前正式交房，另一項目龍湖三千里一期今年6月初推出872套單位，一天之內(nèi)即搶購一空，銷售回款4億多元。據(jù)悉，今年龍湖在當(dāng)?shù)厥袌隹備N售收入可達20億元。

　　此外，龍湖已與沃爾瑪達成戰(zhàn)略合作關(guān)系，旗下超過50萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目將閃現(xiàn)這家世界零售巨頭的身影。