游戲似乎已然接近終局，你很難想象各方的矛盾會(huì)在2007年的年末爆發(fā)，關(guān)于房地產(chǎn)，博弈的平衡與利益的格局似乎正在悄然的打破。

　　地價(jià)回落

　　2007年12月17日，深圳開發(fā)商終于用集體的沉默來對(duì)待當(dāng)日的招拍掛，開發(fā)商與地方政府微妙的利益格局似乎正在悄然的改變。而萬科、中海率先在廣深拉開的降價(jià)的步伐，似乎預(yù)示著開發(fā)商們?cè)?jīng)的價(jià)格默契似乎在漸漸地瓦解。跟隨他們腳步的是招商。

　　房價(jià)回落的說法尚存爭議，部分或許可以理解為開發(fā)商年底對(duì)回款抑或是銷售指標(biāo)的要求。但廣深兩地甚至是上海的地價(jià)回落已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。廣州在連續(xù)排出各區(qū)域地王之后，地價(jià)突然回落，開發(fā)商們似乎是商量好了不再在拍賣場上殊死搏斗，在壓制拍賣市場上的地價(jià)的同時(shí)，也通過合作的方式拿地分散風(fēng)險(xiǎn)。

深圳

　　深圳知情人士透露，在12月17日拍地之前，深圳市國土局已經(jīng)召集各開發(fā)商開會(huì)，討論土地拍賣的事宜，但是依然出現(xiàn)了沒有開發(fā)商到場的情況。深圳市國土局也許沒有想到自己會(huì)吃開發(fā)商的閉門羹。

　　深圳開發(fā)商方面的態(tài)度是，在房市出現(xiàn)觀望的時(shí)候，開發(fā)商自己也開始觀望了。中小開發(fā)商花十個(gè)億拿地的風(fēng)險(xiǎn)太大，而大開發(fā)商已經(jīng)完成了年內(nèi)的土地儲(chǔ)備。

　　開發(fā)商的集體觀望氛圍為近年來所罕見。事實(shí)上2007年是繼2004年之后，開發(fā)商們調(diào)整土地儲(chǔ)備的一年。但正是在這一年里政府宏觀調(diào)控思路開始清晰。信貸和保障性住房成為調(diào)控重點(diǎn)。恰恰是這兩項(xiàng)調(diào)控為未來的房地產(chǎn)市場帶來了不確定因素。

　　很難想象，在此種情況之下，開發(fā)商在2008年盤算的不是資金儲(chǔ)備而是土地儲(chǔ)備。保證資金儲(chǔ)備是防范風(fēng)險(xiǎn)的最佳方式。

　　調(diào)控思路漸趨清晰

　　在1997年，香港受亞洲金融風(fēng)暴影響的時(shí)候，時(shí)任行政長官董建華宣布百萬公屋計(jì)劃，結(jié)果造成香港樓市一瀉千里。與董建華在本來整體經(jīng)濟(jì)受創(chuàng)時(shí)宣布公屋計(jì)劃不同，2007年，中央似乎希望在經(jīng)濟(jì)下滑前展開住房保障計(jì)劃，以達(dá)到調(diào)整住房市場的目的。

　　一個(gè)顯然的是事實(shí)，2008年將是限價(jià)房投入市場的高峰期。在2008年-2009年的區(qū)間內(nèi)，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和限價(jià)房將大面積投入市場。而恰恰是今年，經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的限定條件，其中廉租房50平米、經(jīng)濟(jì)適用房60平米的政策將在一定程度上壓抑投資需求。而限價(jià)房的供應(yīng)將在一定程度上拉低各地均價(jià)。

　　在12月17日深圳土地拍賣中，90平米以下占90%的限定條件讓開發(fā)商們有些畏懼，這本身就意味著開發(fā)商們對(duì)中小戶型市場風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。

　　在土地調(diào)控方面，一方面中央嚴(yán)查非法批地行為，另一方面開發(fā)一塊給一塊土地證的做法則進(jìn)一步限制的大盤滾動(dòng)開發(fā)的可能。

　　對(duì)今年市場最為直接影響的可能是信貸政策。也許開發(fā)商們?cè)诿髂陮⑼蝗婚g發(fā)現(xiàn)資金將成為限制自身開發(fā)量的瓶頸。

　　12月18日，香港明報(bào)突然爆出證監(jiān)會(huì)暫時(shí)停止A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)再融資的申請(qǐng)，同時(shí)暫停房地產(chǎn)企業(yè)以新股形式在A股上市。其中爆出金地百億增發(fā)方案已被證監(jiān)會(huì)卡死。

　　與此同時(shí)，緊縮的貨幣政策幾乎預(yù)示著明年信貸的緊縮。如果各大銀行在開發(fā)貸款和按揭貸款上同時(shí)收緊的話。那就意味著供應(yīng)和需求同時(shí)受到打壓。而在另一方面，限外政策將進(jìn)一步加大房地產(chǎn)企業(yè)境外融資的難度。

　　開發(fā)商似乎只有通過銷售來保證現(xiàn)金流。但是在按揭貸款受到影響的情況之下，開發(fā)商似乎真正要考慮的將不是囤盤，而是市場的實(shí)際需求了。

　　博弈的核心

　　無論中央政府的調(diào)控手段與思路再清晰，開發(fā)商的態(tài)度再堅(jiān)決，投資客的心理再堅(jiān)定，我們可以肯定的是地方政府的依然處于博弈的核心。

　　兩個(gè)基本的問題是，一是地方政府對(duì)待土地的態(tài)度，二是地方政府對(duì)待保障性住房的態(tài)度。如果地方政府在這樣兩個(gè)問題上依然存在曖昧的態(tài)度的話。那么明年房地產(chǎn)市場將迅速結(jié)束觀望期是轉(zhuǎn)入新的增長區(qū)間就是不爭的事實(shí)。

　　因?yàn)楸Ｕ闲宰》坎坏梢砸种品績r(jià)，同樣可以抬升房價(jià)。當(dāng)保障性住房依然如同過往，購買對(duì)象主要是政府公務(wù)人員抑或是既得利益階層的話，這一部分階層將進(jìn)一步將手中的剩余資金投入房地產(chǎn)市場。那么房地產(chǎn)已被抑制的需求就將被放大。

　　如果政府依然通過各種形式批出低價(jià)土地，或是定向拍賣土地的話，那么低成本土地與招拍掛之間的差異就將決定開發(fā)商土地投資客的屬性。如果招拍掛市場的土地依然頻頻不被制約的話，那么地價(jià)依然是影響房價(jià)的核心因素。

　　但依然有分析人士認(rèn)為，明年三月，各地方政府換屆之后或許會(huì)有新的變數(shù)。新的游戲格局或?qū)⑿纬伞?/p>