等到陸陸續(xù)續(xù)有人開著小車來(lái)看房，并花大把大把的錢將房子“買”走，韋爾旭才看出門道：原來(lái)這是一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目。

    2003年8月30日，白鶴村的400余人都簽了轉(zhuǎn)租合同。韋爾旭則是村里唯一沒有簽字的農(nóng)民。“補(bǔ)償太低，損害了我的利益。”

    博士園一期所需的500畝中，需要房屋搬遷的有8家，韋爾旭是其中之一。鎮(zhèn)政府給予的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是，土房每平米補(bǔ)償150元。

    “而且耕地的補(bǔ)償也不高。”韋爾旭承包了4畝柑橘園和1畝魚塘，它們每年有超過(guò)2萬(wàn)元的收入，“流轉(zhuǎn)后則只有不到3000元的租金。”

    韋爾旭記得，開會(huì)時(shí)鎮(zhèn)黨委領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)此次轉(zhuǎn)租是按照重慶相關(guān)征地政策來(lái)操作的。他回家便去查閱了文件，發(fā)現(xiàn)“土地承包法”、“土地管理法”上都表示：轉(zhuǎn)租和征地不同，轉(zhuǎn)租必須是要農(nóng)民自由、協(xié)商，不能強(qiáng)迫。

    此后，韋爾旭去找鎮(zhèn)政府書記，要求補(bǔ)償金額贈(zèng)加1萬(wàn)元。他得到的答復(fù)是，只能多給他2000元。協(xié)商失敗。

    “我記得很清楚，那天是2003年的2月20日。”韋爾旭去果園轉(zhuǎn)悠時(shí)發(fā)現(xiàn)，栽種6年剛開始結(jié)果的橘樹，其葉子黃了、蔫了，100多株都枯死了。韋爾旭知道那是被人撒了藥。他想起，此前曾聽到風(fēng)聲，若不搬走，果樹就要被弄死。

    除了柑橘樹，韋爾旭家里還有一口魚塘，妻子曾擔(dān)心被人下毒。韓偉笑著對(duì)記者說(shuō)，“就是不養(yǎng)魚，整塘水裝月亮，裝星星，我也不流轉(zhuǎn)。”

    12月12日記者電話金鳳鎮(zhèn)黨委書記劉小敏核實(shí)相關(guān)情況，劉小敏以太忙、不方便說(shuō)為由，將電話掛斷。

    2003年一開春，博士園動(dòng)工，挖掘機(jī)轟隆隆地挖掉了世代延續(xù)的田坎、邊界。農(nóng)田被平整后，鋪設(shè)各種管網(wǎng)。各種建材小山似的被拉進(jìn)來(lái)。直到一棟棟的小樓修起來(lái)，村民才感覺有些不對(duì)。

    “當(dāng)初沒說(shuō)要建房子呀？”韋爾旭想。等到陸陸續(xù)續(xù)有人開著小車來(lái)看房，并花大把大把的錢將房子“買”走，韋爾旭才看出門道：原來(lái)這是一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目。

    韋爾旭說(shuō)，大棚建設(shè)不會(huì)對(duì)土地造成破壞作用，但是別墅蓋了50年后，那些地就會(huì)壞了，沒法種植莊稼。韋爾旭更不愿意把土地流轉(zhuǎn)出去了。

    侵犯耕地底線就是違法

    重慶成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)給中小地產(chǎn)商到城市周邊的農(nóng)村找地提供了機(jī)會(huì)，呂小遂說(shuō)，但是耕地屬性不得更改。

    和韋爾旭不同的是，宋洪軍則是在另一個(gè)層面關(guān)注著博士園的一切動(dòng)態(tài)信息，從它所涉及的政策領(lǐng)域到目前的銷售動(dòng)態(tài)。

    他是重慶嘉和日盛置業(yè)發(fā)展(集團(tuán))有限公司策劃總監(jiān)，同時(shí)又是一家農(nóng)業(yè)開發(fā)公司的老總，正設(shè)計(jì)一種“兼顧農(nóng)業(yè)和房產(chǎn)”的“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”項(xiàng)目，準(zhǔn)備步博士園后塵。

    他說(shuō)，“博士園是重慶第一家農(nóng)業(yè)地產(chǎn)，但決不會(huì)是最后一家。我不希望它成為先烈。”

    怎樣利用農(nóng)民手中的土地？這是宋洪軍如今常會(huì)思考的問題。宋洪軍說(shuō)，是因?yàn)橹貞c城區(qū)地價(jià)飛升得太快，才讓他們這些中小地產(chǎn)商調(diào)整策略，打算“農(nóng)村包圍城市”。

    今年7月30日，香港信合以41.8億元的價(jià)格，拍下了城區(qū)中一塊307畝的土地。這讓宋洪軍震驚，每平米2萬(wàn)多元，“那是天價(jià)了。”

    “這就是比誰(shuí)更有錢。”讓宋洪軍更感到絕望的是，香港、北京包括本地的大地產(chǎn)商都爭(zhēng)相在重慶拿地，但他們都不開發(fā)。“囤著，直到房?jī)r(jià)上漲到可贏利的價(jià)位。”

    宋洪軍說(shuō)，重慶注冊(cè)的地產(chǎn)開發(fā)公司有2400多家，真正有項(xiàng)目的大概有400多家。“大多數(shù)是手上沒地。如果都只在主城區(qū)開發(fā)的話，用不了一兩年，一半的都會(huì)死。”

    當(dāng)重慶成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)時(shí)，宋洪軍發(fā)現(xiàn)，機(jī)會(huì)來(lái)了。

    隨著城市不斷發(fā)展，城市規(guī)模日益擴(kuò)大，鄉(xiāng)村和城市的邊緣變得模糊，甚至相互交錯(cuò)。這些處于都市邊緣甚至是被都市包圍的農(nóng)田，不可避免的逐步成為城市的一部分。農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)的界限也將越來(lái)越模糊。宋洪軍說(shuō)，于是到城市周邊的農(nóng)村去找地，就成了中小地產(chǎn)商的出路。

    “重慶成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)給我們提供了機(jī)會(huì)，不然不敢這么干。”宋洪軍和地產(chǎn)界朋友討論博士園項(xiàng)目所具有的可行性時(shí)，總結(jié)出三大好處：第一可以利用統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的一些優(yōu)惠政策；第二就是開發(fā)的投入比較小，特別適合中小企業(yè)的資金能力，第三就是利潤(rùn)空間并不比在主城開發(fā)小。

    “主城區(qū)的別墅價(jià)格動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元。一棟擁有田園花園的別墅雖售價(jià)60多萬(wàn)，但土地租金只有千斤稻谷，這會(huì)沒有競(jìng)爭(zhēng)力嗎？”宋洪軍說(shuō)。

    在博士園的網(wǎng)站上，記者發(fā)現(xiàn)，該公司以相同模式在大連、沈陽(yáng)都開發(fā)過(guò)類似產(chǎn)業(yè)，并取得良好銷售成績(jī)。

    宋洪軍深信，發(fā)展近郊都市農(nóng)業(yè)將是一種趨勢(shì)，但目前最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自政策和法律。“用農(nóng)業(yè)開發(fā)‘管護(hù)房’的名義，就是為了規(guī)避可能的政策風(fēng)險(xiǎn)。”

    市農(nóng)委的呂小遂說(shuō)，“土地流轉(zhuǎn)改變其權(quán)屬性質(zhì)就是侵犯了耕地保護(hù)的底線，那就是違法。”

    如今，韋爾旭孤零零地住在土包上，每當(dāng)暮色四起時(shí)，韋爾旭說(shuō)他會(huì)有壓迫感，仿佛覺得那些時(shí)髦的管護(hù)房在向他的土屋緊逼。

    對(duì)于能堅(jiān)守到何時(shí)，韋爾旭心中也沒有底，他又聽到風(fēng)聲，明年無(wú)論如何都要讓他搬走。

    農(nóng)耕地開發(fā)房產(chǎn)必須遏止

    鏈接

    邱道持，2001年-2007年7月任重慶國(guó)土資源與房屋管理局副局長(zhǎng)，西南大學(xué)教授，土地流轉(zhuǎn)問題專家，現(xiàn)為重慶市政協(xié)常委。12月15日，記者就九龍坡區(qū)博士園項(xiàng)目所涉及的土地流轉(zhuǎn)問題對(duì)其進(jìn)行采訪。

    破壞耕地開發(fā)地產(chǎn)必須遏止

    新京報(bào)：重慶博士園這一項(xiàng)目您知道嗎？它以農(nóng)業(yè)建設(shè)的旗號(hào)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，這樣做是否存在問題？

    邱道持：我知道博士園。它的模式還是有風(fēng)險(xiǎn)的。我知道它，因?yàn)樗?jīng)打過(guò)廣告，稱訂購(gòu)房屋可獲得一塊農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，可以開展農(nóng)業(yè)科研或利用。但是它的非農(nóng)用地比例太大，有搞房地產(chǎn)的嫌疑。

    新京報(bào)：而博士園的非耕作用地面積占到整體約一半，正常的比例應(yīng)該是多少？

    邱道持：原則上在8%以內(nèi)，不能超出這個(gè)比例。如果涉及到農(nóng)用地轉(zhuǎn)變用途，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，這就要求到我們國(guó)土部門報(bào)告，要獲得批準(zhǔn)才行。有些地方，我們也在查處，把流轉(zhuǎn)的農(nóng)耕土地擅自改變用途，用以建設(shè)房產(chǎn)項(xiàng)目，這個(gè)必須得制止。如果不制止，耕地將受到破壞，還會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    新京報(bào)：12月10日，重慶國(guó)土資源和房屋管理局公布了十大典型土地違法案例，“博士園”并不在其列。國(guó)土部門為何沒將其列為違法用地？

    邱道持：一般來(lái)講，國(guó)土部門在接到群眾舉報(bào)后，再去檢查。原則上，如果情況反映上來(lái)，我們會(huì)先去區(qū)里調(diào)查，形成一個(gè)初步的方案意見再報(bào)到市局。

    新京報(bào)：有人舉報(bào)博士園嗎？

    邱道持：我現(xiàn)在沒管。

    試驗(yàn)區(qū)的土地管理也不能亂

    新京報(bào)：今年6月，重慶成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)，許多地產(chǎn)商認(rèn)為他們的春天來(lái)臨了，可以去開發(fā)農(nóng)村土地了，那么作為試驗(yàn)區(qū)，土地政策與執(zhí)法和以前有什么不同呢？

    邱道持：九龍坡區(qū)比較特殊，它是重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)示范區(qū)。但探索也必須在現(xiàn)行的法律框架內(nèi)。

    我覺得農(nóng)用地應(yīng)該按照國(guó)家要求嚴(yán)格管理，無(wú)論是發(fā)展建設(shè)農(nóng)業(yè)也好，還是建設(shè)新農(nóng)村也好，農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)地位不能削弱，那就需要一定數(shù)量的耕地來(lái)保障，因此在農(nóng)用地管理方面不能亂。

    新京報(bào)：房地產(chǎn)界有一種不同的提法，現(xiàn)在城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)邊界將越來(lái)越模糊化，城里有鄉(xiāng)、鄉(xiāng)里有城。這個(gè)地段的農(nóng)村老是發(fā)展傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，單位土地的產(chǎn)出價(jià)值不是很高，能不能探索出一條房地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)和諧相處的模式呢？

    邱道持：為了推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展，我們歡迎各類人士到農(nóng)村，推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，但是一定是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。搞果園、養(yǎng)殖，只要是農(nóng)業(yè)都可以。前不久，農(nóng)業(yè)部、國(guó)土資源部都發(fā)文件，支持集中飼養(yǎng)，發(fā)展現(xiàn)代飼養(yǎng)業(yè)。用地，我們現(xiàn)在的權(quán)力下放到縣里了。真正推進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展我們都支持。如果不是推進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展，肯定會(huì)遇到障礙。

    新京報(bào)：溫家寶總理前些日子也強(qiáng)調(diào)要保護(hù)耕地，并稱我國(guó)耕地資源緊缺。

    邱道持：中國(guó)因?yàn)槿丝诙?，耕地相?duì)就少，這個(gè)特殊國(guó)情決定了對(duì)耕地的保護(hù)最嚴(yán)格。近段時(shí)間農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲很猛，現(xiàn)在有相當(dāng)一部分糧食和食用油都依靠國(guó)際市場(chǎng)，國(guó)際市場(chǎng)漲幅也比較大，所以我們國(guó)內(nèi)價(jià)格也很高。當(dāng)前的形勢(shì)更證明了，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)和十七大都提出的要加強(qiáng)農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)地位，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的正確性。所以從土地利用這個(gè)角度來(lái)講，要保護(hù)和維護(hù)這樣的發(fā)展目標(biāo)。

    鎮(zhèn)政府超期轉(zhuǎn)包也是違法

    新京報(bào)：土地流轉(zhuǎn)中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府會(huì)扮演什么角色？

    邱道持：由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府兼有發(fā)展和保護(hù)的矛盾，當(dāng)要求它加快發(fā)展的壓力過(guò)大，它有時(shí)候就會(huì)弱化保護(hù)資源和環(huán)境這兩項(xiàng)。因此，它就參與一些，明知道不符合國(guó)家法律規(guī)定，比如說(shuō)土地流轉(zhuǎn)方面、耕地的占用等，就沒有履行到職責(zé)。之所以出現(xiàn)這樣的狀況，是因?yàn)槭芊强茖W(xué)發(fā)展觀的影響。

    新京報(bào)：當(dāng)鎮(zhèn)政府和農(nóng)民之間出現(xiàn)利益分歧時(shí)，鎮(zhèn)政府在農(nóng)民不自愿的情況下，把土地轉(zhuǎn)租了，國(guó)土資源局該怎么辦？

    邱道持：我們也發(fā)現(xiàn)有個(gè)別地方的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，沒有發(fā)揮農(nóng)民的主體作用，取代農(nóng)民、違背農(nóng)民的意愿，強(qiáng)行推進(jìn)流轉(zhuǎn)，甚至違反了國(guó)家的法律，導(dǎo)致農(nóng)民不滿。情況屬實(shí)，我們就要下處理意見，要查處的。

    新京報(bào)：土地流轉(zhuǎn)是否設(shè)有期限？

    邱道持：我們有一個(gè)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律，規(guī)定了農(nóng)民是30年。那么流轉(zhuǎn)期限在30年是可以的。如果超過(guò)30年，就有問題了。鎮(zhèn)政府簽超過(guò)30年合同不符合法律。