年關(guān)已近，上海市將迎來2007年最后的土地大餐，讓每一個想在“上海灘”大展拳腳的開放商著實興奮不已。

　　年關(guān)已近，上海市將迎來2007年最后的土地大餐。繼11月底接連公布13、14號土地出讓公告之后，上海市房屋土地資源管理局昨日再將15號公告掛出，讓每一個想在“上海灘”大展拳腳的開放商著實興奮不已。

　　此次掛牌出讓的2幅國有建設(shè)用地位于青浦區(qū)，其中滬青園工009號地塊為工業(yè)用地，另一塊居住用地則是盈浦街道漕盈路西側(cè)地塊，土地面積約為8萬平方米，容積率≤1.5。公告顯示，掛牌截至日期2008年1月2日16時。

　　11月30日的土地公告無疑更讓人心動。13號、14號土地出讓公告共推出累計11個地區(qū)的74幅土地，其中包含住宅用地的地塊有15幅。

　　14號公告均為工業(yè)用地，共計189萬平方米，分別位于青浦區(qū)、臨港新城、金山區(qū)、奉賢區(qū)、嘉定區(qū)、南匯區(qū)6個地區(qū)，共計42幅國有土地。

　　13號公告多為商業(yè)混合用地，其中最受人關(guān)注的是位于盧灣區(qū)的兩幅相鄰的商業(yè)混合型用地，公告顯示，盧灣區(qū)第105街坊開平路70號地塊四至范圍為開平路以西、日暉東路以東、以北、龍華東路南園大廈以南，盧灣區(qū)第104街坊龍華東路810、852號和開平路71號地塊四至范圍為開平路以東、龍華東路以南。

　　其中105街坊地塊為商業(yè)辦公用地，地塊面積為1.4萬平方米，104街坊包含小部分住宅，出讓面積為5.5萬平方米，總建筑面積在18.7萬平方米左右，保證金為2.9億元。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，目前盧灣這一地區(qū)辦公樓租金在6-9元/平方米/天左右，以三年建設(shè)周期來看，項目建成應該在2011年。由于上海寫字樓市場從明年開始逐漸顯露飽和狀態(tài)，因此，未來三年內(nèi)租金不太會出現(xiàn)大幅度上調(diào)。以10元/平方米/天的租金，保守8%的回報率計算，物業(yè)成本應該在4.5萬元/平方米左右，扣除1萬元/平方米的建設(shè)費用，土地樓板價在3.5萬元/平方米屬于合理區(qū)間。

　　但是，這只是地塊區(qū)域的“合理”價格。事實上，在土地市場如此瘋狂的情況下，今年賣出的黃浦區(qū)163地塊成交樓板價達到6.7萬元/平方米，大大超過此前業(yè)內(nèi)預期。

　　此次盧灣出讓的104街坊即使以3萬元/平方米的保守價格計算，地塊未來出讓總價也將達到56億元，從而刷新今年早前黃浦區(qū)163地塊創(chuàng)下的44億元的“天價”，成為上海歷史上出讓總價最高的地塊之一。從2.9億元的保證金來估計，這一地塊掛牌起始價接近29億元。

　　住宅用地依然稀缺

　　雖然大規(guī)模推地，但公告中絕大部分地塊用地性質(zhì)都是商業(yè)以及辦公，滬上開發(fā)商最關(guān)注的住宅用地依然稀缺。

　　13號公告總共32幅土地中，純住宅用地只有青浦2幅，金山、嘉定以及閘北各一幅，土地總面積在50萬公頃左右，住宅用地放地量大體與前幾個批次土地公告相仿。

　　從過去幾次賣地的情況來看，郊區(qū)住宅用地已經(jīng)不再是此前被開發(fā)商冷落的對象，上海開發(fā)商對住宅土地幾乎已經(jīng)達到了逢地必搶的地步。據(jù)了解，其中嘉定以及青浦兩地的住宅用地已經(jīng)有多家開發(fā)商表達出了濃厚的興趣，可以預見未來地塊競爭仍然會相當激烈。

　　如果包括含有住宅成分的土地，今年上海所出讓的住宅用地總量已經(jīng)接近300公頃，離此前市政府承諾推出的450公頃土地目標依然存在著不小差距。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在住宅用地減少的情況下，一些專注于住宅項目的開發(fā)商，也把目標轉(zhuǎn)向商辦類用地，比如在6號公告中，綠地開始進入商辦市場，一氣競標得到兩塊商辦用地，表明綜合類的開發(fā)商在市場的生存度更高，眾多開發(fā)商開始轉(zhuǎn)型。

　　2007上海推地軌跡

　　1號公告：推出了45幅土地，其中工業(yè)用地占到34幅，涉及寶山、奉賢、南匯、青浦、松江、楊浦、金山、閔行和臨港新城、新江灣城10個地區(qū)，除34幅工業(yè)用地外，還有6幅住宅用地和5幅商業(yè)、辦公用地。土地的總規(guī)模約164萬平方米。其中熱門地塊新江灣城項目被綠城房地產(chǎn)集團有限公司以12.6億元競得。

　　2號公告：推出8幅土地，性質(zhì)都為住宅、商業(yè)，出讓地塊分別位于崇明縣、奉賢區(qū)、寶山區(qū)、金山區(qū)和浦東新區(qū)5區(qū)，總面積為76.7492公頃。其中4幅純住宅用地都位于寶山區(qū)，最終被保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司以32.4億元的總價競得，最高樓面地價為6291元/平方米。

　　3號公告：松江區(qū)松開II-30-3A-2號地塊，地塊座落于松江工業(yè)區(qū)，四至范圍為松江工業(yè)區(qū)錦昔路東側(cè)，地塊面積為3958平方米，合5.937畝，土地使用權(quán)出讓年限為50年，規(guī)劃土地用途為一類工業(yè)。

　　4號公告：掛出黃浦區(qū)、浦東新區(qū)、普陀區(qū)、松江區(qū)、閘北區(qū)和奉賢區(qū)等6個地區(qū)，計13幅國有土地，出讓面積達到25.679公頃，其中除浦東以及奉賢的兩個小型住宅用地之外，黃浦區(qū)的163街坊地塊此次出現(xiàn)在出讓公告中。最終該地塊被蘇寧環(huán)球以44.04億元收入囊中，成為“中國地王”。

　　5號公告：全部都是工業(yè)用地，推出閔行區(qū)和松江區(qū)兩個地區(qū)共計7幅國有土地使用權(quán)的公告，出讓面積為14.5633公頃。

　　6號公告：9幅地塊中，純住宅用地僅有1幅，為南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)西北新村地塊，面積僅0.10公頃，另有南匯區(qū)新場鎮(zhèn)地塊也帶有住宅性質(zhì)；8幅商業(yè)、辦公或酒店用地則分布于虹口、嘉定、普陀、閘北等區(qū)。上海志成11.04億投得普陀長風生態(tài)商務區(qū)4號東南地塊。

　　7號公告：30幅工業(yè)用地位于青浦、閔行、南匯和臨港新城等城郊地區(qū)，總規(guī)模約83.03公頃。

　　8號公告：出讓8幅工業(yè)用地，總面積近36萬平方米，其中位于青浦的“滬青園008號工業(yè)地塊”面積最大，達到13.5萬平方米，產(chǎn)業(yè)用途為“飛機制造及修理”。另外7幅工業(yè)用地均位于寶山工業(yè)園區(qū)，分屬“寶山工業(yè)園”(3幅)和“月楊工業(yè)園”(4幅)，每畝出讓價均不能低于230萬元/畝。

　　9號公告：推出閘北區(qū)、楊浦區(qū)、崇明縣、青浦區(qū)、徐匯區(qū)等8個地區(qū)18幅土地，其中包括了6幅總共53.122萬平方米純住宅用地。全部6幅純住宅用地中最引人矚目的是新江灣城D3地塊。仁恒地產(chǎn)13.01億拿下新江灣城D3地塊，重慶龍湖地產(chǎn)15億拿下青浦趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)8號地塊，而閘北區(qū)芷江西街道191街坊27、28丘，189街坊18丘地塊則被中海地產(chǎn)以14.713億元競得。

　　10號公告：推出的100萬平方米全部是工業(yè)用地。

　　11號公告：11號公告共出讓位于閔行、奉賢、嘉定、洋山保稅港、青浦、金山、松江7個地區(qū)，143.3374公頃工業(yè)用地，共計38幅國有土地。

　　12號公告：虹口區(qū)海南路10號(M10號線)南側(cè)地塊占地面積接近1.7萬平方米，總建筑面積6.6萬平方米，這一軌道交通沿線地塊預計將是此次公告中最貴的土地，業(yè)內(nèi)人士預期，這一地塊未來成交價格至少超過10億元。另一塊地為閘北區(qū)204街坊25丘地塊，土地面積5114平方米。

　　13號公告：公告中包含盧灣區(qū)、閘北區(qū)、嘉定區(qū)、青浦區(qū)、金山區(qū)、崇明縣、閔行區(qū)、松江區(qū)8個地區(qū)的32幅土地。其中包含住宅用地的地塊有15幅。盧灣區(qū)第104街坊龍華東路810、852號和開平路71號地塊，面積為54372平方米，掛牌起始價接近29億元；盧灣區(qū)第105街坊開平路70號地塊，土地面積14630平方米，保證金8000萬元。

　　14號公告：均為工業(yè)用地，共計189.1748公頃，分別位于青浦區(qū)、臨港新城、金山區(qū)、奉賢區(qū)、嘉定區(qū)、南匯區(qū)6個地區(qū)，共計42幅國有土地。

　　15號公告：滬青園工009號地塊為工業(yè)用地，另一塊居住用地則是盈浦街道漕盈路西側(cè)地塊，土地面積約為8萬平方米，容積率≤1.5。