導(dǎo)致“辦法”再次被“修正”的，是國務(wù)院希望實現(xiàn)“經(jīng)濟適用房與雙限商品房實現(xiàn)‘無縫對接’”的政策意愿。如今，相關(guān)主管部門希望能夠通過廉租房、經(jīng)濟適用房與雙限商品房構(gòu)建一個“全覆蓋”的住房保障體系。

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　　好事多磨

　　幾易其稿的《經(jīng)濟適用房管理辦法》(下稱“辦法”)再次面臨“修正”：原定9月底完成修訂并印發(fā)全國執(zhí)行的這項政策，出臺日期已調(diào)整為“年內(nèi)”，屆時，沸沸揚揚的經(jīng)濟適用房制度改革將告一段落。

　　導(dǎo)致“辦法”再次被“修正”的，是國務(wù)院希望實現(xiàn)“經(jīng)濟適用房與雙限商品房實現(xiàn)‘無縫對接’”的政策意愿。如今，相關(guān)主管部門希望能夠通過廉租房、經(jīng)濟適用房與雙限商品房構(gòu)建一個“全覆蓋”的住房保障體系。

　　無縫對接

　　就在修訂“辦法”的執(zhí)行者們認定工作已近尾聲之時，“變數(shù)”又至。在今年8月全國住房工作會議將經(jīng)濟適用房對應(yīng)人群調(diào)整為“低收入者”，并將雙限商品房確立為解決中等收入者住房問題路徑之后，國務(wù)院近日再次提出要求，通過“辦法”的修訂，實現(xiàn)這兩大住房產(chǎn)品對應(yīng)人群的“無縫對接”。

　　“所謂無縫對接，強調(diào)的是兩個群體的過渡。”11月29日下午，消息人士告訴記者。“經(jīng)濟適用房對應(yīng)人群調(diào)整后，產(chǎn)生了一個雖高于經(jīng)濟適用房購買標(biāo)準(zhǔn)，但購買雙限商品房又比較吃力的群體，強調(diào)無縫對接，就是要通過修訂經(jīng)濟適用房政策，解決這一群體的住房問題。”

　　建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林回憶說，8月的住房工作會議把經(jīng)濟適用房的適用人群調(diào)整為低收入家庭。此精神甫一出臺，一些地方政府旋即對經(jīng)濟適用房購買標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整，在北京，一人戶家庭年收入須低于22700元，方能符合購買經(jīng)濟適用房購買的標(biāo)準(zhǔn)，相對于此前6萬元的標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)大為提高，大量原本可以購買經(jīng)濟適用房的人群，被排除在外。這其中，相當(dāng)一部分人實際上無力承擔(dān)購買限價商品房的支出，這類住房價格通常只低于周邊樓盤平均價格的20%，又不允許購買經(jīng)濟適用房，于是，這一“空當(dāng)”便凸現(xiàn)出來。

　　日前，國務(wù)院總理溫家寶訪問新加坡期間，公開表示，經(jīng)濟適用房應(yīng)主要針對“中產(chǎn)階級”。而目前建設(shè)部著手對“辦法”的再度修訂，即是針對這部分“空當(dāng)”，“具體工作正在進行，年底之前應(yīng)有結(jié)果。”消息人士告訴記者。

　　既往不咎

　　雖然在“針對人群”問題上，“辦法”仍在繼續(xù)修訂。不過，在經(jīng)濟適用房的另一個敏感領(lǐng)域——政府回購方面，“辦法”的修訂已經(jīng)基本定案，建設(shè)部內(nèi)部人士告訴記者，對于外界爭議許久的回購問題，修訂過后的“辦法”將給出細化的、明確的解釋和執(zhí)行路徑，修訂完成之后的“辦法”，將明確經(jīng)濟適用房“有限產(chǎn)權(quán)”的特殊屬性。

　　記者了解到，“辦法”對于回購問題，將采用“不溯及既往”的原則，即回購只牽涉新建經(jīng)濟適用房，同時，修訂的“辦法”還將給出劃分新舊經(jīng)濟適用房的關(guān)鍵時間結(jié)點。

　　“回購問題只針對24號文件出臺后的新建經(jīng)濟適用房，以前的遵循既往不咎的原則。”消息人士向記者透露。

　　所謂24號文件，即是2007年8月13日，國務(wù)院正式公布的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。在這份文件中，明確了對經(jīng)濟適用房的再上市交易由政府統(tǒng)一回購的基本原則，而在此前，主要大型城市也已經(jīng)開始對此方式“進行試探”，一度引起各方激烈爭議。

　　上述消息人士告訴記者，對于涉及回購的“新建經(jīng)濟適用房”，將統(tǒng)一要求在購房合同中補充或添加關(guān)于回購的協(xié)議內(nèi)容，購房者必須承諾遵受“再上市交易由政府優(yōu)先回購”的條款，方能購買經(jīng)濟適用房。通過如是流程保證回購在法律程序上的“公平與正確”。

　　至于新舊政策交叉期間開工建設(shè)的經(jīng)濟適用房如何處置的問題，正在修訂的“辦法”將基本不會涉及，建設(shè)部的思路是：由于地方之間情況各有不同，不適宜出臺統(tǒng)一的處置辦法，這部分內(nèi)容將交由地方政府制定解決辦法。

　　11月29日，記者就上述問題向北京市建委咨詢，得到的答復(fù)是，目前對存量經(jīng)濟適用房回購問題尚未有新的規(guī)定下發(fā)，在此期間，所有者可以以“平價”掛牌，進行再上市交易。

　　完全覆蓋

　　記者了解到，當(dāng)下“辦法”的修訂工作仍由住宅產(chǎn)業(yè)司開發(fā)處負責(zé)。11月30日，建設(shè)部一位官員向記者表示，目前對經(jīng)濟適用房管理辦法的反復(fù)修訂，一是為了完善經(jīng)濟適用房制度本身，同時也是為了實現(xiàn)“下與廉租房，上與雙限房”的有效銜接，“把應(yīng)該享受住房保障的人群，都覆蓋進住房保障體系”。

　　“對基本沒有能力購房的人，國家采取救助性的廉租房政策，24號文的目標(biāo)是應(yīng)保盡保。同時，對有一定能力但購房有困難的‘夾心層’，啟動限價房等援助性措施。中等收入及以上者，則可通過個人與業(yè)主各交一部分的互助方式，譬如公積金貸款，來實現(xiàn)他們的居住夢想。”

　　針對今年以來一系列住房保障政策的陸續(xù)調(diào)整，建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹更愿意回歸到基本點探討問題，顯然，這一切的目的十分明確——建立一個完全覆蓋“應(yīng)覆蓋人群”的住房保障體系。

　　在中國社會科學(xué)院城市經(jīng)濟專家倪鵬飛看來，無論是“經(jīng)濟適用房與雙限商品房”的“無縫連接”，還是最終明確的回購政策，都是圍繞“全覆蓋”這個目標(biāo)進行的。

　　“現(xiàn)在低收入群體的住房保障基本上有了制度保障，中等收入人群中的收入較高者，也有了雙限房解決居住問題，最容易被遺漏的，就是中等收入人群中的中低水平收入者，現(xiàn)在‘辦法’注意到了這個問題，在完成修訂之后，制度層面就有了比較全面的覆蓋，而全覆蓋在執(zhí)行過程中，政府擁有多少房源將至關(guān)重要，回購恰恰解決的是這一問題。”他說。

　　而更深遠的意義在于，一個健全的住房保障體系完成了全覆蓋之后，將大量分流商品房市場中的購房需求，一方面降低購房的剛性需求，另一方面，從根本上改變房產(chǎn)投資產(chǎn)品的未來預(yù)期，那時，或許將是中國住房市場風(fēng)平浪靜之時。