對于異地開發(fā)商來說,重慶是一個奇怪的樣本:坐擁直轄市之名,卻難享直轄市之"實"——房價太低,利潤太少,這讓他們?nèi)兆雍茈y過。對于本土開發(fā)商來說,重慶是一個舞臺,山水道具比比皆是,任由發(fā)揮,如魚得水。

　　就這樣,異地開發(fā)商和本土開發(fā)商一起,在重慶各自排兵布陣,演繹各自的地產(chǎn)故事。時間流轉(zhuǎn)到2007年,故事沒有結(jié)束,名角不斷加入,大戲才剛剛開始。

　　啟動重慶地產(chǎn)的人

　　重慶地產(chǎn)故事,不能不提到一個旁觀者萬科。

　　事實上,萬科對重慶市場關注已久。一位曾在萬科任職的重慶地產(chǎn)業(yè)界資深人士稱,他在1992年時就曾受命對重慶進行過一次考察,但考察的情況顯示,重慶的整體經(jīng)濟水平并不適宜于萬科這種異地企業(yè)進入發(fā)展,居民購買力也有限,所以當時萬科暫緩了進軍重慶的想法。

　　1995年,萬科意圖全國擴張、在進軍西南地區(qū)時,就再次對成渝兩地進行了考察,由于當時房地產(chǎn)在渝只是起步階段,加之萬科資源有限,工作開展困難重重,同時成都乃四川首府,于是其首站選擇了落子成都。

　　1997年重慶直轄,萬科再次入渝,由于未能選擇到心儀地塊,加之重慶房價的低迷,萬科又一次停下了入渝的腳步,成為重慶樓市的一名旁觀者。

　　同樣來自南方的一家著名企業(yè)的著名人物似乎更愿意無中生有。他被重慶地產(chǎn)界人士認為是真正啟動了重慶地產(chǎn)。他就是李嘉誠。香港人喜歡在國內(nèi)所有的港口投資物業(yè),重慶當然不能放過。李嘉誠旗下香港和黃地產(chǎn)1993年進入重慶,1996年在重慶解放碑投資22億元開發(fā)大都會廣場、商廈和海逸酒店。落成后,大都會廣場一直是重慶最高檔寫字樓,在一段時期內(nèi)"大都會"就是重慶寫字樓的代名詞,海逸酒店則是重慶第一家五星級酒店,這座"建筑綜合體"仍舊是重慶的時尚中心和地標。

　　4年后,李嘉誠又在江北開發(fā)"洋河花園",這是重慶第一個花園社區(qū),重慶人排隊購房也是從這個項目開始的。

　　幾乎是同時,"洋河花園"所在五紅路開通,連通渝中的黃花園大橋相繼修建,重慶本地開發(fā)商跟著李嘉誠掀起了重慶地產(chǎn)的第一波行情——"五紅路"熱潮。

　　最早介入的本地開發(fā)商是金科,1997年金科還是這條路孤獨的開拓者,到了1999年,其周邊的土地基本上被一搶而空。1999年底,伴隨黃花園大橋開通,這條干線的第二輪淘金熱潮開始了。

　　龍湖:無法逾越的標桿?

　　在重慶,龍湖儼然是地產(chǎn)界無法逾越的標桿,雖然她并不是重慶最早的民營地產(chǎn)公司。

　　南方集團可能是重慶最早的民營地產(chǎn)公司。孫甚林1993年關掉了別人羨慕不已的南方汽配廠,開始涉足房地產(chǎn)業(yè),最先在1994年房地產(chǎn)低迷時期建設開發(fā)經(jīng)濟適用住宅。1994年5月,吳旭創(chuàng)立"重慶協(xié)信"開始開發(fā)房地產(chǎn),兩年后出資500萬元參股重慶市商業(yè)銀行。1995年,蔣業(yè)華創(chuàng)辦的華宇集團是重慶最大的房地產(chǎn)商之一。也是在這一年,記者出身的吳亞軍創(chuàng)立了龍湖地產(chǎn)公司。

　　龍湖成立之初,老板吳亞軍就親赴深圳萬科找王石取經(jīng)。萬科提出"銷售的是生活方式",龍湖就在員工手冊寫上"不斷向市場提供高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務,并影響他們的生活";成立自己的物業(yè)公司是萬科成功的重要舉措,而龍湖物業(yè)現(xiàn)在的名氣比龍湖地產(chǎn)還要大;王石最早搞財務公開,吳亞軍也聘請普華永道做財務審計。10年里,龍湖項目業(yè)態(tài)涉及城郊花園小區(qū)、花園洋房、城市中心公寓、頂級別墅、shopping mall等所有業(yè)態(tài)。2006年,龍湖不僅在重慶同時運作七大項目,還率先走出重慶,向成都、北京擴張。

　　對于重慶地產(chǎn)商來說,不具備龍湖的實力可必須生存下去并且要生存的長久,必須具備自己獨特的優(yōu)勢。

　　他們的法寶是擁有三個一流。成本控制一流:重慶房價低,開發(fā)商找利潤必須一分一厘地節(jié)約。物管服務一流:近三年每次業(yè)主滿意度調(diào)查,重慶得分總是全國最高。低成本狀態(tài)下的產(chǎn)品創(chuàng)新全國一流:花園洋房、魔幻戶型、空中院館層出不窮,加上精益求精,利用山水巧妙造勢的園林景觀,這些法寶或者說戰(zhàn)略,讓重慶地產(chǎn)商依然活躍。

　　外地開發(fā)商造城兇猛

　　2000年左右,外地開發(fā)商開始大規(guī)模登陸重慶。

　　前有沈陽華新、浙江廣廈、山東魯能、成都武城、浙江華立、福建融僑、上海嘉發(fā),后有上海置地、上海天江、北京棕櫚泉、陽光100、廣州保利、聯(lián)想融科智地、融創(chuàng)、九龍倉、瑞安、香江集團以及將于明年初回歸A股的富力地產(chǎn)等。

　　主城向北,主城西進,外地開發(fā)商的大盤戰(zhàn)略加速了重慶造城的速度。

　　隨著重慶主城空間的不斷延伸,房地產(chǎn)開發(fā)的熱點也在走向越來越廣闊的地區(qū)。重慶北移戰(zhàn)略的實施,讓北部城區(qū)成為房地產(chǎn)開發(fā)最集中的區(qū)域,這里也成為高品質(zhì)樓盤最為密集的區(qū)域,被重慶市民稱為富人聚集區(qū)。

　　眾多道路橋梁的建成,拉近了區(qū)域之間的距離。2002年路橋收費的改革,加上后來外環(huán)線的建成及收費改革,更是進一步縮短了主城的半徑,到外區(qū)域購房成了一件普遍的事情。同時,各個區(qū)域為自己造勢,展開了激烈的區(qū)域競爭。

　　同時,一些過去看來非常偏僻的地區(qū),成為人們非?？春玫膮^(qū)域,如北部的人和、金開大道、寶圣湖、冉家壩,南岸的茶園新區(qū)等等。南岸憑其獨特的環(huán)境優(yōu)勢,大力吸引房地產(chǎn)投資商,出現(xiàn)了一批品質(zhì)小區(qū)。

　　尤其是來自福建的融僑,2001年空降重慶一舉圈下了南岸3000畝地,與重慶長江電工廠合作,總投資額逾100億人民幣,拉開了建設重慶"融僑半島"的新序幕,它是重慶第一個占地逾千畝的單宗房地產(chǎn)開發(fā)項目,開辟了重慶的大盤時代。

　　被稱為地產(chǎn)大鱷的外來開發(fā)商帶來全新的開發(fā)理念,教育地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復合式地產(chǎn)新觀念逐漸深入人心,也促成了外來開發(fā)商的成功。

　　也有失敗者。2006年8月,某網(wǎng)站推出專題<看重慶樓市地震5大杰出盤遭遇滑鐵盧>。內(nèi)容顯示,在當時進入重慶的65家外企中,有5家實力雄厚的企業(yè)遭遇變故:上海中華企業(yè)(行情股吧)轉(zhuǎn)讓重慶中華新城項目股權(quán)、北京聯(lián)想旗下項目融科蔚城封盤危機、錢江集團撤資天江頂城等。業(yè)界認為,他們遭遇挫折的原因式對市場的發(fā)展階段缺乏判斷,定位不準確,營銷手段不能與實際接軌,再加上重慶普通購房者一般對不太了解的外來品牌開發(fā)商因此不買賬,這導致銷售周期被拉長。

　　開發(fā)商眼里的轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在六月。隨著全國房價一度高升,加之重慶成為全國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)的利好消息刺激,一直停滯不前的房價突然起步。一些開發(fā)商一天內(nèi)把價格拉升超過千元。而千人排隊搖號的場面在隨后的三個月里隨處可見。"房價漲得我們都不好意思了,可還是飛快地賣了出去",這種調(diào)侃不只出自一個開發(fā)商之口。

　　是快速銷售,回籠資金,繼續(xù)買地開發(fā)?還是捂盤待價而沽?抑或按照既定計劃穩(wěn)扎穩(wěn)打?這是重慶開發(fā)商不停思考的難題。

　　與此同時,更多的重量級開發(fā)商魚貫而入:中海、中凱、中冶、奧園、恒基兆業(yè)、香港信和置業(yè)。中海在廣告上表示"要和重慶一起看未來",而奧園則充滿自信又略帶遺憾地表示"對不起,剛到"。為加快落地的時效,后者甚至直接買下重慶一處已經(jīng)建好的現(xiàn)房直接銷售。

　　與此同時,重慶天價地王也頻頻出現(xiàn):香港信和出價41億拿下307畝地,讓重慶業(yè)界大為震驚。但這個記錄很快就被另一個天價打破:重慶彈子石一塊800畝的土地,被另一家有港資背景的企業(yè)嘉江以75億收入囊中,本土巨頭龍湖、華宇都曾應戰(zhàn)而未得。

　　當從第一塊天價地出籠的震驚中冷靜下來,重慶地產(chǎn)界人士開始把目光投向擁有上市背景的地產(chǎn)公司身上,他們發(fā)現(xiàn),這些大鱷將是今后左右重慶地產(chǎn)的力量。另一個事實也讓他們冷靜:10月以來,重慶樓市交易急速萎縮到四成。市場重新恢復殘酷的面目,而房產(chǎn)大鱷成群結(jié)隊四處游走出擊,大開大闔,強勢占領市場。

　　對重慶本土開發(fā)商來說,"800萬農(nóng)民進城變市民,重慶商品房需求會持續(xù)20年"的利好消息還只是遠水解不了近渴。

　　"我們能做的,還是堅持成本、服務和創(chuàng)新",一位本土開發(fā)商表示,要想繼續(xù)生存,這個一度被全國推廣的經(jīng)驗,是他們始終的堅守。