越來(lái)越多的外資涌入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)份額日漸擴(kuò)張，但和經(jīng)營(yíng)已久的內(nèi)資相比，外資在整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)的投入不過(guò)是冰山一角

　　>>進(jìn)入相關(guān)專題：中國(guó)地產(chǎn)全面限外

　　對(duì)于11月7日頒布的限外令，關(guān)注的不僅是房地產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)，還有金融投資機(jī)構(gòu)的人士。做為中國(guó)GDP的支柱企業(yè)，房地產(chǎn)是外資投資的首選行業(yè)之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至10月底，今年已有483億外資參與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，增幅高達(dá)67.6%。

　　與2004年沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別

　　其實(shí)，今年的限外令是在2004年的基礎(chǔ)上做修改后出臺(tái)的，最明顯的區(qū)別就是新版目錄不再"鼓勵(lì)"外商投資普通住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)，增加了對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的"限制"。與2002年和2004年版的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》相比，2007版在房地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)始向外資收緊。

　　但這樣的變更有沒(méi)有實(shí)際的作用，只能有見(jiàn)仁見(jiàn)智的答案。至少，賽智全球投資基金中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理林曉喆的眼里，今年的限外令和以往并沒(méi)有實(shí)際的分別。雖然今年取消了外商投資普通住宅的鼓勵(lì)，但在往年"所有外資地產(chǎn)公司都要去商務(wù)部備案，和現(xiàn)在沒(méi)有什么區(qū)別"。他認(rèn)為，要去商務(wù)部做審核，就已經(jīng)不是鼓勵(lì)的行為了，現(xiàn)在只是把這個(gè)精神明確了下來(lái)。

　　房?jī)r(jià)上升與外商投資無(wú)關(guān)

　　外資投資國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的，基本上只扮演投資者的角色，本身具備開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的寥寥無(wú)幾，但早期進(jìn)入投資中回報(bào)率超100%，大大超過(guò)了他們?cè)鹊念A(yù)期。有公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，不到兩年時(shí)間，麥格理轉(zhuǎn)手上海新茂大廈的交易，賬面凈賺超過(guò)1.5億美元(折合人民幣約12億元)，賬面回報(bào)150%?；ㄆ旒瘓F(tuán)2005年以5000萬(wàn)美元的收購(gòu)上海永新廣場(chǎng)，一進(jìn)一出，獲利2775萬(wàn)美元，增值率超過(guò)55%。2005年，高盛國(guó)房產(chǎn)的部分外資，以1.076億美元從新加坡凱德置地手中購(gòu)得位于上海福州路上的高騰大廈，賣(mài)出后，便獲取了39%的升值回報(bào)。

　　與歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)3%到5%的回報(bào)率相比，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)因房?jī)r(jià)快速瘋漲價(jià)而帶給外資的高回報(bào)率，又吸引、促進(jìn)了更多的外資機(jī)構(gòu)、更大額的外資相繼進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。包括外資投資機(jī)構(gòu)、基金等外資投資者，一般憑借其強(qiáng)大的單筆資金上的優(yōu)勢(shì)，往往選擇成棟或整體項(xiàng)目或大規(guī)模收購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)。相比于國(guó)內(nèi)的一般性投資購(gòu)房者而言，有點(diǎn)與土地市場(chǎng)的"地王"想象相似。

　　越來(lái)越多的外資涌入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)份額日漸擴(kuò)張，但和經(jīng)營(yíng)已久的內(nèi)資相比，外資在整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)的投入不過(guò)是冰山一角，真正在市場(chǎng)上投資大量資金的還是國(guó)內(nèi)大鱷。對(duì)此，林曉喆的評(píng)價(jià)是："說(shuō)外資推進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)快速升溫純粹是無(wú)稽之談。中國(guó)住宅和外資有關(guān)也最多是個(gè)人，比如港、澳、臺(tái)一些個(gè)人對(duì)高端物業(yè)的投資，和外資及投資基金沒(méi)有任何關(guān)系。這些是沒(méi)有投資中國(guó)住宅的，頂多是投資中國(guó)住宅開(kāi)發(fā)，這是增加了供應(yīng)量，這對(duì)住宅的價(jià)格穩(wěn)定有好處，所以說(shuō)外資是房?jī)r(jià)上升的原因完全是無(wú)知的老百姓受媒體的煽動(dòng)后產(chǎn)生的錯(cuò)覺(jué)。"

　　外資進(jìn)入渠道由明轉(zhuǎn)暗

　　此次限外令還有另一個(gè)不太明顯的影響，那就是在香港上市的內(nèi)地企業(yè)從此資金回籠將比較麻煩。

　　在香港上市，融得的資金自然是香港人或企業(yè)的資金，屬于外資范疇。這樣，在香港上市的企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)方面也不比從前。這樣的變化，必定會(huì)影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在香港上市的熱情和信心。據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在僅廣州、深圳兩地準(zhǔn)備在香港掛牌的企業(yè)久有9家，都計(jì)劃在明年登陸港交所，此次限外令的頒布是否會(huì)他們改變心意到上海上市，我們也只能在明年拭目以待了。

　　"當(dāng)然，現(xiàn)在在港上市的企業(yè)資金回籠的確比較困難，但是困難不表不可以，還是有企業(yè)選擇在香港籌集資金的，只是時(shí)間會(huì)拉長(zhǎng)、周期會(huì)拉長(zhǎng)。而且，現(xiàn)在很多企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始放棄在港上市，選擇在上海掛牌了。"林曉喆對(duì)在港上市也有自己的看法。

　　事實(shí)上，限外令使得外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)益發(fā)困難后，地下渠道則被納入了很多人的考慮范圍。這也是熱錢(qián)產(chǎn)生的原因之一，據(jù)香港社科院世界經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)曹明福先生透露，現(xiàn)在中國(guó)流通的熱錢(qián)遠(yuǎn)不止5000億美元，這只是最保守的估計(jì)。

　　同時(shí)，曹明福還介紹了現(xiàn)在熱錢(qián)進(jìn)入中國(guó)的方式統(tǒng)計(jì)下來(lái)多達(dá)40余種，而常用的方式也有10多種。比較常看見(jiàn)的有直接購(gòu)買(mǎi)大城市的房產(chǎn)、投資地產(chǎn)商借道入場(chǎng)、購(gòu)買(mǎi)"中國(guó)概念"的REITs、大舉認(rèn)購(gòu)海外上市房企股份等等。