在宏觀調(diào)控收緊銀根、嚴(yán)格限制外資進(jìn)入固定資產(chǎn)資本市場的同時，外資進(jìn)入中國地產(chǎn)領(lǐng)域的步伐卻似乎并未停止，從“買樓”到“建樓”，從住宅到商業(yè)，外資在中國地產(chǎn)市場仍持續(xù)深耕著。

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　　11月7日，國家發(fā)改委、商務(wù)部聯(lián)合頒布修訂版的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，并將于12月1日正式實施。根據(jù)新版目錄，土地成片開發(fā)；高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營；房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)入限制外商投資產(chǎn)業(yè)范圍。

　　雖然政府部門多次出臺措施嚴(yán)厲限制外資投資房地產(chǎn)，但是外資進(jìn)入中國地產(chǎn)領(lǐng)域的步伐卻似乎并未停止。資本對利益的追逐和市場反應(yīng)的靈活性使得政策的效力不斷被消弭，外資在中國地產(chǎn)市場仍持續(xù)深耕著，而且曲線吞噬商業(yè)地產(chǎn)的步伐更加迅速。

　　“收購”受阻

　　將北京公館項目賣給潘石屹之后，華遠(yuǎn)借殼上市獲得通過，“老任”心里多多少少有些被賤賣的感覺。但是，在2005年年末，“老任”還在為誰能夠收購北京公館而犯愁。雖然“老任”自己對北京公館喜愛有加，但是，在2005年30000元/平方米還是讓許多人望而卻步，長時間以來，沒有賣出一套。

　　就在“老任”愁眉不展的時候，一家境外基金十分看好北京公館，欲將該項目以酒店式公寓形態(tài)整體收購。為此，“老任”忍痛割愛，將大戶型公寓改成小型公寓，并投下巨資重新處理了大堂。說來也是“老任”時運不濟，就在兩家正準(zhǔn)備交易的時候，國家出臺了“限外令”。面對“限外令”，在商場能夠游刃有余的“老任”也只能一聲長嘆。

　　自2006年限外政策頒布并不斷收緊以來，北京已經(jīng)有多個項目在“對外”整售中遇到波折，如本刊曾連續(xù)報道其歸屬懸案的西單MALL項目，終因“限外令”政策拋下愛爾蘭基金，轉(zhuǎn)投內(nèi)地房企。

　　“限外令”確實阻礙了海外基金購買商用物業(yè)的順暢性，但與此同時，隨著國際金融市場對“人民幣升值”預(yù)期的高漲，以及國內(nèi)開發(fā)企業(yè)實力的增加，境外資本的進(jìn)入目的已經(jīng)從原來的短期收益性回報(買賣物業(yè))更多地轉(zhuǎn)化為長期投資(前期介入并持有)。

　　主動進(jìn)攻

　　如果說海外基金投資形式的轉(zhuǎn)變是迫于中國政府出臺的一系列“限外令”的話，那么海外資本進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的觀念的轉(zhuǎn)變則“歸功于”國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展。

　　據(jù)第一太平戴維斯物業(yè)顧問(北京)有限公司投資部高級經(jīng)理紀(jì)剛介紹，中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并不同步，是近3～5年才開始的，原因在于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)周期較長、占用資金量較大、對專業(yè)化要求更高，因此即便是通過住宅開發(fā)獲得了較豐厚收益的國內(nèi)開發(fā)商，在商業(yè)地產(chǎn)起步階段，也不能做到盡善盡美，即市場上可供外資通過長期持有獲利的商用物業(yè)不多，所以我們看到的現(xiàn)象是，2006以前，外資進(jìn)入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的途徑比較單一，即購買物業(yè)再轉(zhuǎn)售。

　　隨著國內(nèi)開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平的提高，以及奧運經(jīng)濟給國內(nèi)商業(yè)帶來的利好環(huán)境，海外資本開始尋求積極主動的投資模式進(jìn)軍商業(yè)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前海外基金與國內(nèi)一半以上商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商有所接洽或已經(jīng)合作，并且合作的方式已經(jīng)提前至公司重組階段。

　　據(jù)記者了解，陽光股份第一大股東新加坡政府投資有限公司就是其中一個。其旗下作為全球最大的地產(chǎn)公司之一的GIC不動產(chǎn)投資有限公司(GIC Real Estate Pte Ltd)，近年來已在國內(nèi)多個一、二線城市購買了商業(yè)地產(chǎn)項目，此番更是成為陽光地產(chǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)的主要資金動力源。

　　除此之外，深耕新加坡及香港地區(qū)房地產(chǎn)及投資市場的香港上市公司力寶系，日前也宣布了其內(nèi)地投資的未來戰(zhàn)略：未來3年，集團將投資100億元于內(nèi)地市場；未來10年，集團70%的收入將源于內(nèi)地。

　　而在過去一年內(nèi)，僅在上海市場就已斥資近4億美元收購兩幢辦公樓的北歐金融集團旗下房地產(chǎn)投資管理機構(gòu)SEB Immobilien-Investment GmbH(下稱“SEB”)，最新動作則是，與上海復(fù)地(2337.HK，下稱“復(fù)地”)將共同出資2億美元投資中國房地產(chǎn)項目。

　　幕后推手

　　在海外巨大資金的支持下，一些原本只專注于住宅開發(fā)的公司正在向商業(yè)地產(chǎn)邁進(jìn)。

　　11月初陽光股份(13.68,0.07,0.51%)宣布加速轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，而其第一大股東新加坡政府投資有限公司成了轉(zhuǎn)型的背后推手；在住宅領(lǐng)域取得驕人戰(zhàn)績的浙江綠城即將與凱德聯(lián)手打造商業(yè)項目；試圖回歸A股市場的富力集團成功融進(jìn)海外資金進(jìn)軍商業(yè)；而早就在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)嘗到外資甜頭的上海復(fù)地更進(jìn)一步加大了商業(yè)開發(fā)步伐……

　　記者獲悉，已經(jīng)與復(fù)地合作的恒隆集團計劃在中國投資18個“恒隆廣場”項目，并希望在2009年底之前購入18個項目所需的土地，由此將推動復(fù)地集團加快拿地的步伐。

　　對此，中信嘉華銀行副總裁廖群也對媒體表示：“外資已基本達(dá)成共識，到目前為止，人民幣已升值8%，他們認(rèn)為，與其他國家相比，中國的房地產(chǎn)仍比較便宜，且具有投資價值。此外，在全球市場，中國的經(jīng)濟發(fā)展速度較快，外資普遍認(rèn)為這種發(fā)展仍將繼續(xù)。”

　　在這些大型上市房企大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的同時，一些中小開發(fā)商也開始尋求海外融資之路。紀(jì)剛分析指出，在中國經(jīng)濟順差較大的宏觀經(jīng)濟背景之下，海外熱錢涌入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資本市場是必然趨勢，而對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，越是大型上市房企融資越順暢、便捷。

　　“越來越多人明白，持有物業(yè)將帶來更長久、更穩(wěn)定、更大的收益，然而對于小開發(fā)商來說，資金無疑是其不能擴展商業(yè)開發(fā)的致命缺陷，因此，在海外基金轉(zhuǎn)投房企的大好時機下，會有更多中小或民營企業(yè)尋求與海外資本的合作，短期目標(biāo)開發(fā)商用物業(yè)，長期目標(biāo)則成為上市公司。”紀(jì)剛表示。

　　逐步增多的上市公司和商業(yè)地產(chǎn)市場利益的巨大誘惑確實進(jìn)一步刺激著海外資本的進(jìn)入。據(jù)荷蘭ING最新的投資氣氛季度調(diào)查報告結(jié)果，在開展調(diào)研的13個市場中，有意投資房地產(chǎn)的受訪對象最感興趣的市場為中國內(nèi)地，其次為澳大利亞和越南。

　　由此可見，隨著境外資本的進(jìn)一步涌入，我國地產(chǎn)開發(fā)商的腰包將越來越鼓，上市企業(yè)將越來越多，而在宏觀調(diào)控政策“嚴(yán)打”住宅市場的同時，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)無疑將進(jìn)入快速增長期。也許再過幾年，現(xiàn)在看來名不見經(jīng)傳的一些小開發(fā)商企業(yè)就會成為新的商業(yè)航母。