外資仍然是有方法有渠道來進(jìn)入的，它們有很多種運(yùn)作的模式?，F(xiàn)在看來，“限外令”這樣簡單的限制，可能在政治層面上會有一種較強(qiáng)的信號，更多是一種象征性的意義，因?yàn)檫@并不是一個(gè)封殺令。　

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　　觀點(diǎn)網(wǎng)：11月8日《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》頒布，引起業(yè)內(nèi)不小的轟動。目前北京房地產(chǎn)市場對其有哪些反應(yīng)？

　　黃嵐：我從房價(jià)方面來說吧。現(xiàn)在看來，北京、上海、廣州、深圳這四個(gè)城市，可能北京的房價(jià)目前是較為穩(wěn)健的，不像上海和深圳曾經(jīng)有過非常高的攀升。但是北京的房價(jià)后勁十足，它的發(fā)展趨勢是穩(wěn)健型的，它不是那種突飛猛進(jìn)的跳躍式發(fā)展，因此北京房價(jià)回落的空間也相對較小。最重要的一個(gè)原因是北京受到政策的影響比較明顯，有政策出臺，北京首當(dāng)其沖。這些影響主要是兩方面，一是消費(fèi)市場，比如今年的按揭、二手房貸、首付等，二是土地市場。政策很容易就在供應(yīng)和消費(fèi)兩頭影響房價(jià)，按今年的情況來看，房價(jià)難以很快的平抑下來，畢竟土地的供應(yīng)是有限的，而需求保持旺盛。

家春秋投資顧問有限公司總經(jīng)理黃嵐

　　還有一個(gè)，就是北京奧運(yùn)這個(gè)概念的支撐，至少在明年奧運(yùn)結(jié)束，大家都有強(qiáng)勁的預(yù)期，這幾年北京城市改造帶動了周邊地區(qū)到北京投資的熱情持續(xù)不減。首都效應(yīng)、奧運(yùn)效應(yīng)以及京津塘整個(gè)城市帶的發(fā)展，我相信北京在未來兩年會是一個(gè)持續(xù)走強(qiáng)的板塊。

　　就外資來談呢，北京實(shí)際上有很多的外資進(jìn)入，而且它們在北京已經(jīng)站穩(wěn)了腳跟，都有了自己一套運(yùn)作的方法，比如說新加坡的凱德置地就是很具代表性的企業(yè)。我覺得，新的政策會限制未來外資流入市場，但是對北京來說，這種保護(hù)性措施可能給已經(jīng)進(jìn)入的外資帶來更多的實(shí)惠，隨著“限外令”施行，外資進(jìn)入的門檻高了，這些已經(jīng)進(jìn)入的資金反而更易于生存。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：我們看到，2002年和2004年同樣頒布了相關(guān)的政策，但是并沒有有效阻止外資進(jìn)入房地產(chǎn)投資市場，尤其是名錄中的一些限制項(xiàng)目。此次限外會不會也遭遇執(zhí)行難？

　　黃嵐：商業(yè)地產(chǎn)方面實(shí)際上是外資投資的一個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目。據(jù)我們了解，08奧運(yùn)的良好預(yù)期使得很多外資都在大量收購這邊的酒店，酒店產(chǎn)品顯得很稀缺。過去酒店等項(xiàng)目是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對象，后來這個(gè)概念逐漸模糊了。外資現(xiàn)在對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體購買或并購的動作受到了限制，但是我覺得，外資仍然是有方法有渠道來進(jìn)入的，它們有很多種運(yùn)作的模式。現(xiàn)在看來，“限外令”這樣簡單的限制，可能在政治層面上會有一種較強(qiáng)的信號，更多是一種象征性的意義，實(shí)際操作上來說可能會有一定的困難。因?yàn)檫@并不是一個(gè)封殺令，它只是政府宏觀調(diào)控的一個(gè)環(huán)節(jié)而已，與對土地的、對貸款的、對經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的一些政策一起，組成一套“組合拳”。這套組合拳現(xiàn)在看來已經(jīng)打得差不多了，最后再打出“限外”這套拳，效果如何，還是有待于觀察。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：目前宏觀調(diào)控的“組合拳”打得相當(dāng)密集，深圳從10月開始樓盤成交量已經(jīng)開始萎縮了，11月的成交數(shù)據(jù)也不樂觀。您怎么看？這是暫時(shí)的觀望情緒彌漫還是“拐點(diǎn)”降臨？

　　黃嵐：據(jù)我們掌握的資料來看，北京當(dāng)下受熱捧的樓盤依然熱賣，當(dāng)然有些樓盤因?yàn)楦鞣N原因成交量正在銳減。在我看來，這兩個(gè)月成交量減少，主要是因?yàn)楣?yīng)量在減少，很多人都在捂盤不賣，還是在打明年的奧運(yùn)牌。北京是這么一個(gè)狀態(tài)，成交量下降，房價(jià)并沒有下降。至于深圳，它的房地產(chǎn)市場有些增長過速，它的價(jià)格帶有一些泡沫性，顯然它是看齊香港的房價(jià)，前段時(shí)間房價(jià)漲得太快，所以它的后續(xù)支撐點(diǎn)不足。深圳以及整個(gè)珠三角很多城市的未來房價(jià)被提前預(yù)支了，房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展要協(xié)調(diào)，它要有足夠的后勁。我覺得深圳房價(jià)的回落是一個(gè)正常的現(xiàn)象，一路飚高的房價(jià)有很多人為炒作的因素，甚至到了開發(fā)商都無法控制的局面，現(xiàn)在價(jià)格回落也許更理性。

 　　鏈接：北京家春秋置業(yè)投資顧問有限公司成立于2000年，總經(jīng)理黃嵐，從事房地產(chǎn)行業(yè)10多年，為京城著名地產(chǎn)策劃人。公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)項(xiàng)目咨詢及策劃顧問。公司成功運(yùn)作三十余個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，如北京亞細(xì)亞廣場、城市經(jīng)典、楓橋別墅、耕天下、順馳o領(lǐng)海、摩登BOBO、盛世商業(yè)廣場、中天大廈等等。2003年被評為“北京地產(chǎn)十大新銳代理行”之一，2005年被評為北京最具競爭力的代理策劃企業(yè)及全國十五大代理行。