上海一家民營地產(chǎn)公司曾從浦東新區(qū)原副區(qū)長康慧軍手中，低價獲得陸家嘴黃金地塊；公司董事長目前已攜眷出境

康慧軍

　　繼上海浦東新區(qū)原副區(qū)長康慧軍被雙規(guī)后，有關部門正在調查當?shù)匾患颐駹I性質的房地產(chǎn)項目公司——上海金磐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱金磐地產(chǎn)）。這家公司的董事長朱鳳鳴已在康慧軍事發(fā)前后攜家眷前往加拿大“看病”。

　　《財經(jīng)》記者獲悉，10月長假過后，康慧軍專案組幾度登門造訪金磐房地產(chǎn)公司，并取走了公司的賬冊報表。“朱鳳鳴與康慧軍走得很近。”接近此案的人士透露，有關方面希望朱鳳鳴能夠回來，主動“把該交待的問題交待清楚。”金磐地產(chǎn)有關人士則表示，由于身體原因，朱鳳鳴暫時無法回國。

　　2002年，康慧軍擔任上市公司陸家嘴股份（上海交易所代碼：600663）董事長期間，金磐地產(chǎn)曾從陸家嘴手中低價獲得逾6萬平方米的“黃金地塊”，這也是上海浦東陸家嘴中心區(qū)近數(shù)年來單筆批租的最大面積土地之一，金磐地產(chǎn)目前已在該地塊上開發(fā)、銷售了明星樓盤“盛大金磐”，銷售收入數(shù)十億元。

　　至今，陸家嘴對相關地塊的批租價格秘而不宣，相關土地價值和售樓利潤亦未反映到金磐地產(chǎn)的財務報表之中。

　　有關部門通過調查還發(fā)現(xiàn)，康慧軍一度在沒有付款的情況獲得“盛大金磐”一套房產(chǎn)，該房產(chǎn)事后由金磐地產(chǎn)轉賣他人，目前尚未明了康本人是否從中獲利。

　　低價拿地

　　“盛大金磐”項目位于陸家嘴金融區(qū)中心地帶的銀城南路、東泰路地段，與金茂大廈、東方明珠等地標建筑相去不遠，著名天價樓盤“湯臣一品”緊鄰其側。2004年—2005年，“盛大金磐”成為風向標式的領跑樓盤，售價一度高達4萬元—6萬元/平方米，其房產(chǎn)單位面積在300平方米以上，單套房產(chǎn)的價格動輒上千萬人民幣。

　　金磐地產(chǎn)提供給《財經(jīng)》的書面回復表示，2001年5月18日，金磐地產(chǎn)從上市公司與陸家嘴股份手中獲得陸家嘴N1、N2地塊。而陸家嘴股份一個月前才從其母公司陸家嘴集團公司手中收購了這塊土地。

　　陸家嘴股份資料顯示，N1占地面積為3.723萬平方米，建筑面積約15萬平方米、N2占地面積為2.4751萬平方米，規(guī)劃建筑面積約5萬平方米。目前已建成的“盛大金磐”一期即由N1地塊開發(fā)而成，N2地塊盡管早已拆遷完成，但一直未有開發(fā)。

　　2001年，上市公司陸家嘴股份從控股方陸家嘴集團手中獲得了包括上述N1、N2地塊在內(nèi)的四塊土地，作價2.1764億元。而在此后發(fā)布的陸家嘴2002年年報中，公司只是籠統(tǒng)地宣布，包括N1、N2地塊在內(nèi)的7塊土地，一共產(chǎn)生了近17億元的批租收入。

　　多位知情人士透露，金磐地產(chǎn)是以450美元/平方米左右的樓板價獲得該上述地塊。按照這個價格計算，這兩塊土地的批租價格約7億元。

　　根據(jù)上海市政府1998年的土地分類標準，陸家嘴N1、N2地塊為三類區(qū)域，2001年時的這一級別的土地基準地價按樓板價應不低于550美元/平方米。浦東房地產(chǎn)業(yè)人士卻認為，以該地塊的位置，即便是在2001年，賣價超過1000美元/平方米也不為過。

　　對于金磐地產(chǎn)為何能以低價拿地，陸家嘴股份有關人員在接受《財經(jīng)》記者采訪時以不屬于公告范疇為由拒絕談論，“我們是在不規(guī)范市場下的規(guī)范操作。”

　　金磐地產(chǎn)則在給《財經(jīng)》回復稱，“2001年浦東蕭條……金磐地產(chǎn)的投資人此前在徐匯區(qū)開發(fā)了盛大花園項目，在社會上有比較高的知名度和影響力。”

　　目前，未有任何官方資料可以顯示這塊土地批租的時間和價格：對于這次土地批租，陸家嘴股份并未進行公告；浦東新區(qū)有關年鑒的當年批租土地列表里也無記載。從工商登記資料來看，拿地之時金磐地產(chǎn)尚未成立（2001年8月成立）。

　　據(jù)知情人士透露，浦東新區(qū)政府當時將原本規(guī)劃為商業(yè)用地的N1、N2地塊轉為住宅用地進行批租，主要是為了解決陸家嘴中心區(qū)日漸凸現(xiàn)的居住功能空心化問題，按照有關規(guī)劃，盛大金磐將與湯臣一品、仁恒濱江、世茂濱江等項目共同組成一個面向黃浦江的豪華國際社區(qū)。

　　有消息稱，不少地產(chǎn)商參與了這一項目的競爭，但經(jīng)過朱鳳鳴的積極游說之后，金磐房地產(chǎn)最終得手。

　　隱藏利潤？

　　2001年至今，低地價的成本、以及高房價的豐厚利潤，均未在金磐地產(chǎn)的財務報表中得以體現(xiàn)。

　　工商資料顯示，在2005年之前的金磐地產(chǎn)財務報表中，本當體現(xiàn)土地價值的“無形資產(chǎn)”科目一片空白。截至2005年底，公司總資產(chǎn)達27.2億元。其負債項下包括25億元預收賬款，資產(chǎn)項下則包括10.4億的其他應收款。從財務角度分析，這兩筆款項應體現(xiàn)為賬面的房款收入。由于盛大金磐項目于2006年初交樓，此前的報表并未反映公司利潤情況，而公司2006年的年報至今沒有出來。

　　“外界都以為我們這個項目賺了很多錢，其實到目前這個項目利潤甚微，公司成立至今股東一次都沒分紅。”一位公司股東方的人士表示，朱鳳鳴出國之后，他們已經(jīng)開始追查這個項目的資金問題，以保護股東利益。據(jù)其透露，公司財務此前是朱鳳鳴一手負責，過去其他股東甚少過問。

　　而金磐地產(chǎn)有關人士告訴《財經(jīng)》，沒有分紅是因為還有尾盤未售出，還沒完稅，所以無法分配利潤，但這一理由在業(yè)界人士看來難以理解。

　　2002年—2004年，上海房地產(chǎn)進入全面上漲的階段。而主要在2004年進行銷售盛大金磐則成為了引領上海樓市上漲的風向標式樓盤。按照上海市房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”系統(tǒng)提供的銷售均價3.4萬/平方米計算，盛大金磐項目已經(jīng)完成銷售額遠超30億元。但是金磐地產(chǎn)有關人士強調，“項目實際的銷售價格并沒有網(wǎng)上房地產(chǎn)上公布的這么高，很多房子開盤之初就已賣掉，單價僅僅2萬多元。”

　　此外，對于是否存在領導干部低價購房的情況，該人士表示，在康慧軍專案組前來調查后，金磐房地產(chǎn)專門調查了當初的賣房記錄，并未查到有關領導干部直接參與買房的情況。

　　有接近金磐地產(chǎn)的人士稱，康慧軍確曾在盛大金磐拿過一套房子，而且沒有付款，公司連產(chǎn)權證都幫他作好了，“但這套房子后來賣給了別人。”目前尚未證據(jù)顯示康本人是否從中獲利。

　　私有化

　　金磐地產(chǎn)成立時，注冊資本2000萬元。其中，上海盛大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股90%（下稱盛大），上海宏慶工程機械修造有限公司（下稱宏慶）持股10％。

　　兩家股東均為浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)慶豐村的村集體企業(yè)。而盛大控制人朱鳳鳴早年任慶豐村黨支部書記、村辦企業(yè)喔喔集團董事長。上世紀90年代，喔喔集團曾以生產(chǎn)牛奶糖而遠近聞名，慶豐村也在90年代后期上海市綜合實力百強村的排名中名列前茅。

　　就在盛大金磐項目開發(fā)的過程中，金磐地產(chǎn)進行了一系列股權變更，股份逐步轉至私人公司手中，其實際控制人則為朱鳳鳴的家屬、慶豐村的前任黨政干部等。

　　股權轉讓時，交易價格以金磐公司的賬面凈資產(chǎn)2000萬元為準。而在股權轉讓后，公司價值數(shù)十億元的房產(chǎn)項目即將開始銷售。“當時誰能入股、拿多少比例的股份，股權結構如何安排等等，均是按照朱鳳鳴的意思行事。”一位股東人士稱。

　　引人矚目的是，金磐房地產(chǎn)36.4%的股份還被裝進了一家香港注冊的“外資公司”。這家港資公司名為香港龍騰（國際）實業(yè)有限公司，成立于1996年，兩位自然人股東分別為喔喔集團現(xiàn)任董事長奚云中和副董事長顧燕倩，二人是夫妻關系，也是慶豐村人氏，朱的老部下。

　　2004年4月16日，上海市浦東新區(qū)政府就有關收購進行批復，表示“原則同意”。

　　至今，已有股東對當年的這筆股權轉讓提出質疑，認為有銷售利潤外流之嫌。但金磐地產(chǎn)有關人士宣稱，當時如此安排是希望中外合資的外衣有助于項目推廣，以及引進國際房型設計、規(guī)劃布局的先進理念。

　　《財經(jīng)》記者獲知，在金磐公司董事長朱鳳鳴全家離境的同時，上述港資公司的所有人奚云中夫婦也已不在境內(nèi)。

　　另據(jù)知情人士透露，根據(jù)政府有關方面的最新要求，目前金磐公司手中的陸家嘴N2地塊將可能被陸家嘴集團購回，并且重新掛牌出讓。此宗離奇土地交易背后的故事何時真相大白，或將取決于康慧軍案的調查進程。