經(jīng)歷了“估值報(bào)告風(fēng)波”后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)上市只差臨門一腳，任志強(qiáng)已經(jīng)在運(yùn)作未來的全國擴(kuò)張

　　和多數(shù)行事低調(diào)的地產(chǎn)大亨不同，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)一直以敢言著稱。有人認(rèn)為，任志強(qiáng)之所以敢為“出頭鳥”，也許是在這樣的時(shí)代背景中，地產(chǎn)商們多多少少有些“不能說的過去”，而任志強(qiáng)在他們中屬于“發(fā)家史”較清白的一個(gè)。在任志強(qiáng)本人博客的個(gè)人說明里，也赫然顯示“職業(yè)：北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁，華遠(yuǎn)集團(tuán)公司的企業(yè)性質(zhì)為國有獨(dú)資公司，隸屬于北京市西城區(qū)國有資產(chǎn)管理委員會(huì)，主要擔(dān)負(fù)管理和投資職能”。不過，任志強(qiáng)的另外一個(gè)同樣不能忽視的身份則是華遠(yuǎn)地產(chǎn)原股東里間接持股最多的自然人。此次借殼SST幸福后，其身價(jià)倍增也引起了眾多關(guān)注。

　　11月5日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)借殼SST幸福獲證監(jiān)會(huì)“有條件通過”的第五天，在華遠(yuǎn)大廈的董事長辦公室里，記者對(duì)任志強(qiáng)進(jìn)行專訪，就借殼方案中資產(chǎn)評(píng)估、股權(quán)激勵(lì)等投資者十分關(guān)注的細(xì)節(jié)提問。

　　經(jīng)常和媒體打交道的任志強(qiáng)在“身經(jīng)百戰(zhàn)”后練就“刀槍不入”的功夫，記者所有的問題，他都能夠給出一個(gè)邏輯嚴(yán)密的答案。面對(duì)質(zhì)疑時(shí)，任也是不動(dòng)聲色地繞到另一個(gè)角度大談特談，讓對(duì)方一時(shí)難以找到破綻。

　　采訪中，任志強(qiáng)一再強(qiáng)調(diào)華遠(yuǎn)地產(chǎn)自身行為的“符合政府規(guī)定和法規(guī)”，但也偶爾流露對(duì)一些政策的質(zhì)疑。如“第二套房”，任志強(qiáng)就直言不諱地表示，這種提法本身概念不清，只會(huì)令“消費(fèi)者觀念模糊”和“造成市場波動(dòng)”等。

　　而一些敏感話題，如放棄借殼SST成功(000517，華遠(yuǎn)集團(tuán)控股、現(xiàn)暫停上市)，退出東直門交通樞紐暨東華廣場項(xiàng)目股權(quán)交易內(nèi)幕等，任志強(qiáng)則不愿透露太多消息。華遠(yuǎn)借殼上市中為何在第一次提交重組申請(qǐng)材料時(shí)沒有提供資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，始終讓我們感到困惑。即使華遠(yuǎn)不清楚證監(jiān)會(huì)的有關(guān)要求，光大證券這樣的專業(yè)機(jī)構(gòu)為何也會(huì)犯這種“低級(jí)錯(cuò)誤”？而第二次過會(huì)后雖然審核通過，卻留下“有條件”這個(gè)小尾巴，不知到華遠(yuǎn)的借殼上市還會(huì)拖延到何時(shí)。

　　據(jù)了解，華遠(yuǎn)尚有一些遺留問題需求解決。華遠(yuǎn)地產(chǎn)的第二大股東，是替員工代持股份的北京華遠(yuǎn)浩利投資管理有限責(zé)任公司。但是據(jù)了解，華遠(yuǎn)浩利股東人數(shù)目前和有關(guān)規(guī)定不符。記者還了解到，S*ST成功已接近股改尾聲，公司未來將重組成為寧波當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)公司，鑒于“同業(yè)競爭”原因，華遠(yuǎn)集團(tuán)將退出控股地位成為其小股東。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)借殼SST幸福，為何第一次審批未獲通過？第二次做了什么修改所以通過了？為何第二次方案換股價(jià)格沒有變動(dòng)？

　　任志強(qiáng)：今年9月份，華遠(yuǎn)向證監(jiān)會(huì)遞交借殼上市材料時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的定價(jià)依據(jù)是請(qǐng)光大證券做的估值報(bào)告，就是根據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)的未來收益、參照地產(chǎn)上市公司市盈率做出估值。在制定換股方案時(shí)，就采用了估值結(jié)論的下限，即25億元多。

　　第一次上會(huì)時(shí)，證監(jiān)會(huì)重組委認(rèn)為以估值報(bào)告定價(jià)法律依據(jù)不足。

　　第二次上會(huì)前，已經(jīng)請(qǐng)北京中恒信德威評(píng)估有限責(zé)任公司進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。這樣，華遠(yuǎn)地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果就是公告中的25.8899億元。為了不改變換股方案，第二次申報(bào)方案的定價(jià)是在資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果上折價(jià)了3%，還是按原有換股比例遞交材料。

　　其實(shí)在其他市場上，估值和評(píng)估兩種方法是沒有差別的，都可以使用。如剛剛在香港上市的SOHO中國，都是用的估值。

　　華遠(yuǎn)從決定借殼SST幸福到申報(bào)重組材料準(zhǔn)備了多久？

　　任志強(qiáng)：像我博客里說的，去年10月中信證券給我們牽線接洽了SST幸福。

　　后來的資產(chǎn)評(píng)估用了多久？

　　任志強(qiáng)：今年9月18日和中恒信簽的合同，提前幾天已經(jīng)口頭通知他們了，10月中旬拿到資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，總共用了20多天進(jìn)行。今年9月28日過會(huì)時(shí)，已來不及出結(jié)果。

　　華遠(yuǎn)為什么沒有先行收購SST幸福的股權(quán)，而采取換股的方式？是否為了趕在后者退市前完成重組？

　　任志強(qiáng)：換股的原因在2月15日的公告里有，即把換股、縮股和資產(chǎn)重組放一起作為“一攬子”方案，可以避免先收購了股權(quán)但其他步驟失敗的麻煩。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)下步有什么打算？會(huì)進(jìn)行再融資嗎？

　　任志強(qiáng)：股改和資產(chǎn)重組方案中有四個(gè)條件，需要一起滿足：縮股、清理原有資產(chǎn)、換股、支付股改對(duì)價(jià)等，目前只完成了兩個(gè)，還有兩個(gè)要做。至少需要兩三個(gè)月才能全部完成。至于經(jīng)營方面，華遠(yuǎn)在北京之外肯定會(huì)進(jìn)一步發(fā)展西安和青島市場，這都有項(xiàng)目在談，其他城市也會(huì)考慮發(fā)展。

　　在中國，地產(chǎn)公司再融資不容易，兩個(gè)手段——擴(kuò)股增發(fā)和公司債都要經(jīng)過審批，最后只有幾家國企控股的公司能通過。而且增發(fā)至少要在資產(chǎn)重組半年后。其實(shí)，在香港公司債只要不超過總資產(chǎn)80%，是可以隨便發(fā)的，只要有人買。華遠(yuǎn)現(xiàn)在不缺錢，項(xiàng)目收益很好。而且，也可以通過股權(quán)信托來融資嘛，雖然利率要高一點(diǎn)。

　　說到融資，我得到一個(gè)消息，就是華遠(yuǎn)地產(chǎn)通過集團(tuán)公司拿到一個(gè)貸款授信，但是授信要求是貸款不能用于房地產(chǎn)開發(fā)，有這回事嗎？

　　任志強(qiáng)：是有些銀行提出這樣的要求，所以我們就沒要那個(gè)錢嘛。

　　你的博客上說華遠(yuǎn)和海外基金接觸過，考慮過資產(chǎn)證券化，是怎么回事呢？上市后還會(huì)考慮嗎？

　　任志強(qiáng)：是和摩根接觸過，但限外政策太多。上市后，是否會(huì)采取資產(chǎn)打包上市，要看重組后新任董事會(huì)的意向。

　　當(dāng)前銀行針對(duì)第二套房的按揭政策對(duì)開發(fā)商有什么影響？

　　任志強(qiáng)：第二套房無法定義，只能引起消費(fèi)者概念混亂。市場會(huì)有波動(dòng)，買房的人會(huì)觀望一陣，然后再反彈。不知道這個(gè)政策是什么目的，如果是為了抑制投資泡沫，要知道只要有市場就會(huì)有投資行為的。