國(guó)家發(fā)改委昨天公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，接受調(diào)查的70個(gè)城市10月房?jī)r(jià)創(chuàng)下2005年以來(lái)最大單月漲幅，較上年同期上漲9.5%。

　　這說(shuō)明嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策作用不大，并且也難以對(duì)日后的房?jī)r(jià)產(chǎn)生根本影響。原因在于，增加開(kāi)發(fā)商與投資者的信貸成本等都是治標(biāo)之策，而未觸及土地、貨幣與稅收三大核心。

　　9月末出臺(tái)的房貸新政意在加大投資者的成本，而國(guó)家發(fā)改委與商務(wù)部10月聯(lián)合出臺(tái)的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》抑制外資流入房地產(chǎn)，在于減少房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的流入：從今年12月1日起，外資將不再被鼓勵(lì)進(jìn)入內(nèi)地普通住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)；更為嚴(yán)厲的是，為了防止外資直接或通過(guò)中介炒房，外資進(jìn)入二手房交易市場(chǎng)及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的途徑也將受到全面限制。

　　限制資金目的是抑制房地產(chǎn)投資，將追逐人民幣資產(chǎn)的國(guó)際投資熱錢(qián)驅(qū)逐出去。但結(jié)果并不樂(lè)觀，提高融資成本不能改變?nèi)嗣駧派蹬c土地與人口矛盾之下的房地產(chǎn)升值預(yù)期；我國(guó)2001年以后房地產(chǎn)價(jià)格逐年高漲，抑制房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)際熱錢(qián)出臺(tái)太晚，滯后于現(xiàn)實(shí)發(fā)展。事實(shí)上，早期進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資大多獲得了100%以上的利潤(rùn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成熟市場(chǎng)3%至5%的回報(bào)率。以往抑制外資進(jìn)入房地產(chǎn)并未有顯著效果，漏洞之多讓人對(duì)今后政策效果存疑。

　　國(guó)土資源部日前新出四招打擊囤地：要求實(shí)行“凈地”出讓，合理控制單宗土地出讓規(guī)模，規(guī)定每宗土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間，加大閑置土地的處置力度。這些亦新亦舊的招數(shù)在市場(chǎng)中并不是抑制地價(jià)的針對(duì)性招數(shù)，加大閑置土地的處置力度是老辦法，每宗土地的開(kāi)發(fā)時(shí)間以往有規(guī)定，但受制于拆遷、生熟地等制約條件，無(wú)法落實(shí)到位，至于凈地出讓與控制單宗土地規(guī)模加大了地方政府的先期投入成本，恐怕也非地方政府所樂(lè)見(jiàn)。

　　我們看到的是相反的情況，在招拍掛中一些地方政府實(shí)行了新辦法：一是沒(méi)有推出土地的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，每次推地間隔很長(zhǎng)時(shí)間，使房地產(chǎn)商無(wú)法形成明確的預(yù)期，只能加入搶地行列，以免發(fā)生地荒；二是實(shí)行土地出讓新規(guī)則，如媒體報(bào)道上海有關(guān)部門(mén)10月份發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住宅類用地掛牌現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)規(guī)則的通知》，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)采取競(jìng)買(mǎi)人書(shū)面報(bào)價(jià)的方式進(jìn)行。即由競(jìng)買(mǎi)人當(dāng)場(chǎng)書(shū)面填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)單，以密封的形式交予。之后，相關(guān)工作人員會(huì)在當(dāng)場(chǎng)拆封報(bào)價(jià)，并采取“價(jià)高者得”的原則。如果有出價(jià)相同者，再次履行一遍現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的程序，直至有人勝出。值得一提的是，如果最高報(bào)價(jià)低于該幅用地底價(jià)的，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)就會(huì)終止。這種競(jìng)標(biāo)法實(shí)際上是采用了博弈理論，使開(kāi)發(fā)商為了拿地只能一次性地報(bào)出高價(jià)。至于房?jī)r(jià)低洼地區(qū)的城市以地價(jià)批地給開(kāi)發(fā)商，希望振興本地樓市，甚至為推高地價(jià)以雇傭公司進(jìn)行假競(jìng)標(biāo)之事，更是屢有曝光。近兩個(gè)季度，土地價(jià)格增速超過(guò)房?jī)r(jià)漲幅。

　　從資金到土地，我們都看到了抑制與推高房?jī)r(jià)的兩股力量，而后一種力量由于直接接市場(chǎng)地氣，顯然更為兇悍，更為本質(zhì)。以目前的土地出讓與房地產(chǎn)融資模式，除非使保障型住房占據(jù)60%以上的份額，或者推出物業(yè)稅、或者進(jìn)行土地的根本變革，否則房地產(chǎn)價(jià)格很難下降。

　　目前房?jī)r(jià)上漲與觀望情緒并存，說(shuō)明目前的政策只略微觸及心理層面而未觸及構(gòu)成房?jī)r(jià)的制度性因素。雖然上海等地10月份二手房成交量大幅下滑至10%到30%，新房成交量下滑30%，但這是政策消化期的正常現(xiàn)象。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，消化期過(guò)后就是報(bào)復(fù)性反彈期。在此期間如果按照規(guī)劃大量推出限價(jià)房與保障性住房，有可能拉低房?jī)r(jià)的平均增幅，但商品房?jī)r(jià)格仍然會(huì)上漲，按照人民幣升值幅度，房地產(chǎn)作為人民幣資產(chǎn)的重要組成部分，還有兩到三年較大的增長(zhǎng)空間。