盡管天津泰達城被分割成若干地塊以不同方式引入合作伙伴進入收尾階段，泰達集團“坐地生財”的運營之道并未淡出人們的視線，這種模式將同樣被復制到該集團在濱海新區(qū)的新項目上。

　　11月6日，記者從泰達集團了解到，其從母公司泰達控股手中獲得的1.5平方公里土地正在做前期規(guī)劃和報批手續(xù)，而首期30萬平方米的開發(fā)行將啟動。

　　與此同時，泰達集團的資本運作也在有條不紊地進行。“萬通和泰達集團私募發(fā)起的土地申購專用資金池，即泰通穩(wěn)健增長型定向集合資金信托計劃已進入雙方打款階段，總金額在8億~10億元。”泰達集團資產(chǎn)管理部副部長王瑋透露。

　　土地：聯(lián)盟的資本

　　王瑋表示，上述1.5平方公里的土地是天津濱海新區(qū)八大功能區(qū)之一的海濱旅游度假區(qū)的一部分，北起津漢快速路，南至永定新河，西至京山鐵路，東至渤海。其中陸域0.75平方公里，而另0.75平方公里需要填海。母公司泰達控股被授予該功能區(qū)的一級土地整理權。作為控股旗下主要做一級土地整理的公司，未來泰達集團的精力集中于此。

　　按著天津市總體規(guī)劃，海濱休閑旅游區(qū)將成為以世界級主題公園和海上休閑總部為核心的國際旅游目的地及生態(tài)型海濱休閑旅游區(qū)。其中分為四個主題功能區(qū)：主題公園區(qū)、海上休閑總部區(qū)、濕地生態(tài)旅游區(qū)和綜合服務區(qū)。

　　據(jù)泰達集團投資發(fā)展部項目經(jīng)理馬劍介紹，1.5平方公里的示范區(qū)正是北區(qū)生活組團項目，位于開發(fā)區(qū)與漢沽區(qū)交界處，漢北公路西側。其中30萬平方米即將進入開發(fā)周期，地塊距離航母軍事主題公園很近，“計劃建成包括商業(yè)、低密度住宅在內(nèi)，以居住為主的綜合項目。”

　　此外，知情人士透露，中國和新加坡共同建設生態(tài)城的項目正在天津積極選址，占地約40平方公里左右，其中就包括泰達集團現(xiàn)坐擁的大宗土地。而此前商務部與芬蘭貿(mào)工部合作的重點項目“生態(tài)未來城”也同該集團有過深度接觸。

　　“如果現(xiàn)有地塊被涵蓋其中，我們肯定要參與進來，而且不是簡單的財務合作。”王瑋肯定地說。這就意味著，從規(guī)劃到開發(fā)該集團將同各個層面的多個主體展開聯(lián)盟。

　　事實上，將聯(lián)盟進行到底已經(jīng)被列入泰達集團的戰(zhàn)略層面，這種戰(zhàn)略體現(xiàn)在坐擁大量的土地資源卻沒有一支完備的開發(fā)團隊，也體現(xiàn)在該集團高層對大批來自本土和異地開發(fā)商的合縱連橫之中：萬通、萬科、上海廣洋、國泰恒生都成為這種戰(zhàn)略的合作對象。

　　2004年4月,在擁有萬通地產(chǎn)增資擴股后的27.8%的股權后，泰達與萬通在天津開始了第一個合作項目；2006年，萬科、萬通、泰達在天津正式簽訂了濱海新區(qū)合作開發(fā)的戰(zhàn)略伙伴協(xié)議；此后，瞄準泰達城住宅地塊有意合作的企業(yè)趨之若鶩。

　　一切得益于泰達系在天津的“地主”位置和打通一二級市場的絕對優(yōu)勢。泰達控股從早期的舊城改造、海河開發(fā)開始便積累了大量的土地資源，泰達集團土地儲備的增加則從母公司充分獲益。

　　“目前集團有3平方公里土地儲備。”王瑋表示，而有泰達系兄弟企業(yè)泰達建設集團走在前面，泰達集團并沒把開發(fā)作為主要方向，結盟更讓其嘗到了優(yōu)勢互補的甜頭。

　　“現(xiàn)在已經(jīng)有很多企業(yè)就濱海地塊來談合作。”王瑋指出，至于是股權合作還是土地轉(zhuǎn)讓則有賴于多方的談判，“和泰達城一樣，也要分期劃塊。”他并未透露首期開發(fā)的具體合作伙伴，但“就整個項目而言，萬科和萬通的參與應該說毫無疑問。”

　　借力金融：運營術升級

　　然而，在未來濱海新區(qū)的項目上，泰達集團醞釀著關于土地運營術的升級版：更多的合作將上升到資本運作層面。

　　據(jù)悉，泰通穩(wěn)健增長型定向集合資金信托計劃的資金將由正規(guī)的金融機構進行托管，為收購土地或股權做準備，在明年年初，資金將定向投在濱海新區(qū)的新項目上。

　　“項目都不大，主要作為嘗試。資金定向使用，如果收購成功將成立項目公司進行規(guī)劃和融資，最后完成資金回籠。”王瑋說，在資金池中，泰達集團的投入所占比例更高。

　　此前，泰達集團總經(jīng)理孟群曾明確表示要打造金融和土地兩大板塊。

　　“泰達集團定位為城市資源運營，主要是土地整理開發(fā)，但隨著國家政策的調(diào)整，土地價格攀升，如果單純從土地角度形成產(chǎn)品線，顯得單薄，為了規(guī)避風險，現(xiàn)在考慮和地產(chǎn)有關的金融產(chǎn)品是應時之舉。”王瑋指出，面臨政策緊縮的房地產(chǎn)市場，資金和土地兩碗水端平顯然可以獲得更大的發(fā)展空間。

　　原來僅是地產(chǎn)開發(fā)合作伙伴，如今將不排除與基金等金融機構的共舞。“選定項目后，我們首先出一筆資金，通過擔保提供對方抵押貸款，負擔一定的財務成本，對方利用這筆資金將土地整理好再抵押給銀行，先前的投入就可以回籠。”泰達集團投資發(fā)展部項目經(jīng)理馬劍表示，這種操作手法可以被理解為提供企業(yè)拿到銀行貸款之前的短期過橋資本，“現(xiàn)在是兩家出資，不排除今后有投資者進入，對于大的項目，也不排除引進金融機構。”

　　值得注意的是，在資本和土地運營雙重驅(qū)動下，泰達股份將成為泰達集團在土地運營方面的補充。

　　“泰達集團的重點在天津本土，而向外的拓展可以利用合作伙伴或者泰達股份提供的資源。”王瑋稱，繼去年泰達股份完成對南京新城股份的增發(fā)后，后者旗下新城置業(yè)在江蘇、重慶、成都的土地儲備亦進入泰達系范疇，而新城置業(yè)的管理團隊也進入天津操盤泰達項目。

　　種種跡象表明，多管齊下的泰達集團正在為土地運營增加更多籌碼，濱海新區(qū)將成為重要的試驗田。