仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民1993年大學(xué)畢業(yè)就進(jìn)入了地產(chǎn)界，在他看來，92年小平南巡對(duì)廣東帶來的影響，令外資對(duì)國內(nèi)地產(chǎn)展開了第一波攻勢(shì)。

　　“當(dāng)時(shí)香港一般公寓60平方米到80平方米，100平方米以上就是豪宅了。均價(jià)5萬塊，4、5百萬算是入場(chǎng)費(fèi)。而廣東的房子5、6千塊，連零頭不到。”

　　陳立民回憶，當(dāng)時(shí)廣東的房地產(chǎn)經(jīng)營缺乏規(guī)范，“鎮(zhèn)長劃塊地給企業(yè)，企業(yè)畫張圖，就交給我們?nèi)ベu。”而當(dāng)時(shí)的房子賣得很“瘋”，買主主要是香港人，一來覺得便宜，二來上一代從大陸過來，有歸屬感。

　　“亂搞”

　　95年時(shí)，陳立民的公司在廣州代理海珠廣場(chǎng)花園項(xiàng)目。香港展銷會(huì)賣了300套，廣州展銷會(huì)又賣了300套。“兩個(gè)展銷會(huì)，3天時(shí)間600套就賣光了，這時(shí)候拆遷都還沒做呢。”

　　陳立民用“亂搞”二字來形容外資地產(chǎn)第一波，“官員亂批，開發(fā)商亂造，我們跟著亂賣。”香港人亂買，都是“摸著石頭過河”。

　　另一個(gè)特點(diǎn)是，外資地產(chǎn)第一波里缺少成熟的開發(fā)商，上?；春Ｂ返娜鸢矎V場(chǎng)在1996年交付，而開發(fā)商瑞安集團(tuán)此前在香港只是家建筑商。

　　當(dāng)時(shí)，香港的地產(chǎn)市道很好，大開發(fā)商都忙著賺錢，直到1996年香港回歸之前，和記黃浦、新恒基等公司才把眼光投向大陸。

　　失利“內(nèi)外銷并軌”

　　陳立民回憶，上世紀(jì)90年代末，中國地產(chǎn)開始真正的大變革。標(biāo)志性的是三件事：第一是福利房政策改變，老公房以低廉的價(jià)格賣給工薪階層，大家可以把老公房變現(xiàn)，去買商品房；第二是內(nèi)外銷合并，把外銷房價(jià)格拉了下來；第三就是購房按揭開始普及。

　　這一階段，前期進(jìn)入的外資成了最大的輸家。在上海，內(nèi)外銷一并軌，新鴻基、恒基、新世界共同開發(fā)的上海金白苑項(xiàng)目，房價(jià)從2000美元一平方降到6000元人民幣一平方。

　　陳立民說，當(dāng)時(shí)外資失利的另一個(gè)技術(shù)原因是港商習(xí)慣建點(diǎn)式房，而內(nèi)地居民更喜歡板式房。

　　此后直到2003年，上海停止批租商業(yè)用地。此前已轉(zhuǎn)向辦公樓的外資景況也不好。

　　2003年的政策機(jī)遇

　　2003年，上海出現(xiàn)兩個(gè)新政策，第一容積率降低，第二，重新批組商業(yè)地，刺激了外資大舉進(jìn)入。陳立民介紹，這一輪，一些專業(yè)水平很高的開發(fā)商進(jìn)來了，比如凱德置地、新恒基、GIC、和記。

　　盡管其中一些地產(chǎn)商90年代已經(jīng)來過，但是過去只是蜻蜓點(diǎn)水，2003年卻是大批人馬擴(kuò)張。一方面有新的土地供應(yīng)，另外上海甲級(jí)辦公樓租金上漲勢(shì)頭強(qiáng)勁，加強(qiáng)了外資對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的信心。

　　外資基金動(dòng)手

　　在陳立民的記憶中，早在2002年，外資基金就瞄上了國內(nèi)地產(chǎn)，但在動(dòng)手之前，他們觀察了兩年多的時(shí)間。“沒事就和我們聊天。也不說自己買還是不買。”

　　2004年下半年，摩根斯坦利買了上海世貿(mào)大廈。陳立民聽到這個(gè)消息，就覺得“世界變了，玩家變了，游戲規(guī)則變了，非常大的商機(jī)來了！”

　　果然，2005年宏觀調(diào)控，大批國內(nèi)地產(chǎn)被外資基金收購，仲量聯(lián)行當(dāng)年業(yè)績是此前2004年的兩倍，客戶已包括花旗、高盛、摩根斯坦利等國際著名投資機(jī)構(gòu)。

　　對(duì)于此次限制外資政策，陳立民認(rèn)為大方向上中國不會(huì)走回頭路。但會(huì)限制外資的短期行為。另外在投資主體的規(guī)范方面，陳立民為相關(guān)政策的確能限制外資的避稅傾向。