上海甲級寫字樓的黃金季使恒隆地產(chǎn)成為大贏家之一。

　　日前，恒隆地產(chǎn)中期業(yè)績發(fā)布，截至去年底中期業(yè)績，恒隆地產(chǎn)純利按年升42%達(dá)至22.86億港元，撇除投資物業(yè)價值重估以及遞延稅項的影響，期內(nèi)純利為8.61億港元，按年跌2.2%，但仍稍勝市場預(yù)期，派中期息為0.13元。

　　此外母公司恒隆集團(tuán)(0010)同期純利潤有22.95億元，按年升1.1倍計算，派中期息0.145元。受到業(yè)績勝于預(yù)期刺激，兩家公司在公布業(yè)績當(dāng)日，下午股價升幅明顯擴(kuò)大，恒隆地產(chǎn)最高升過2.2%，收報22.7元，成交2.99億元。

　　受益甲級寫字樓市場

　　上海甲級寫字樓市場的強(qiáng)勁走勢，使在滬持有兩幢優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)的恒隆，在過去一年中贏得超高回報。

　　恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗表示,在過去一年，上海租賃物業(yè)溢利按年增長25.58%的速度增至3.26億元。上半年恒隆在上海的零售租金上升20%,寫字樓租金則升24%,期內(nèi)上海租金收入上升25%,至4.28億港元。上海物業(yè)租賃業(yè)務(wù)潛力大,租金仍有一定升幅,成為下半年恒隆盈利的動力之一。

　　港匯廣場1號塔樓交付和恒隆廣場二期開始租賃，都使恒隆志得意滿。港匯廣場1號樓在預(yù)租期就已完成超過半數(shù)的簽約率。而口碑向佳的恒隆廣場第2幢辦公室大樓目前亦已租出95%樓面面積，平均每天租金收入為每平方米9.1元人民幣。“可以預(yù)計，后續(xù)項目將給恒隆帶來更為可觀的租金收益。”仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民稱，恒隆廣場一期寫字樓目前的平均租金為1.3~1.5美元/平方米/天，等到二期投入市場，預(yù)計其平均租金將達(dá)1.1~1.2美元/平方米/天。

　　大手筆開拓二線市場

　　但寫字樓市場前途也并非全無障礙。戴德梁行分析師提醒，如果將人民幣升值的因素考慮進(jìn)去，實際上去年年底上海甲級寫字樓市場整體租金水平相比上季度的人民幣8.00元/平方米/天是有所下降的。

　　居安思危。高漲的上海商業(yè)辦公回報并未使恒隆僅止于此，開拓二線城市，復(fù)制恒隆模式，成為其當(dāng)前主要策略。目前看來一帆風(fēng)順。

　　早在2005年1月，恒隆首次在上海之外的城市———天津拿地，8個月后，又進(jìn)駐沈陽的商業(yè)區(qū)。這兩個地方被認(rèn)為是中國北方最具奢侈品消費(fèi)力的二線城市。

　　2006年7月，恒隆在一個星期內(nèi)公布了三個項目。其中一個仍然在沈陽，陳啟宗稱其地理位置無以倫比，位于市政府廣場南面。是當(dāng)時恒隆在內(nèi)地買入的最大幅地塊，估計項目總成本將高達(dá)80億港元，項目規(guī)劃將復(fù)制上海港匯廣場的模式。

　　截至2006年8月，恒隆在內(nèi)地已經(jīng)初步取得了9個項目，包括天津、沈陽、長沙、濟(jì)南等城市。下一步還將在福建、浙江、廣東及其它重要城市如重慶、西安及成都物色投資機(jī)會。并且，所有的項目，都是專著商業(yè)租賃物業(yè)并以購物商場為重點(diǎn)產(chǎn)品。

　　陳啟宗表示,目前恒隆于內(nèi)地六七個城市有6-7個項目在商討中,按公司兩年前的計劃,在內(nèi)地投資10-12個項目,以每個項目20-25億港元計算,現(xiàn)時已在沈陽、天津、濟(jì)南、無錫已投資了8個項目,并已投入200多億元。

　　高回報帶動高投入

　　目前恒隆在上海物業(yè)的租務(wù)回報率已達(dá)17%，陳啟宗自言有信心今年回報率會繼續(xù)上升。除去以往投入的200億元，今后會再投入100億元以完成相關(guān)項目，亦會繼續(xù)增加內(nèi)地土地儲備。

　　對于公司未來發(fā)展，陳啟宗指出增長動力仍來自內(nèi)地。

　　“恒隆在內(nèi)地發(fā)展是分階段的。”陳啟宗表示只要有好項目,公司會繼續(xù)做,但需視機(jī)會?，F(xiàn)時恒隆在內(nèi)地的土地儲備約2,300萬平方呎,連同新項目的面積,合共約3,000萬平方呎,不排除未來再增加700-800萬平方呎樓面土地儲備,令土儲增至4,000萬平方呎。

　　過往業(yè)績已經(jīng)表明，今日所有土地儲備，都將成為明日獲利源泉。

　　長期動力

　　上海的寫字樓市場在未來兩年內(nèi)仍受到業(yè)界看好。戴德梁行最新報告指出，受市場需求強(qiáng)勁且新增供應(yīng)只能勉強(qiáng)滿足目前市場需求的影響，上海甲級寫字樓市場整體空置率繼續(xù)呈下降趨勢，去年第四季度達(dá)到5.3%，相比上季度下降了0.4個百分點(diǎn)。從上海市總體市場看，2006年甲級寫字樓空置率比去年下降1.34個百分點(diǎn)。

　　這個空置率在今年仍將維持在低位。與此同時，恒隆擅長的高端商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營，也將在上海恒隆廣場之后繼續(xù)演進(jìn)二線策略。

　　如同當(dāng)年在一片置疑聲中砸下100億元挺進(jìn)上海，隨后崛起的恒隆和港匯業(yè)績給足了陳啟宗面子，目前在更廣泛的城市戰(zhàn)線上源源投入的金錢，還將給未來三年恒隆地產(chǎn)的年報帶來怎樣的數(shù)字變化？拭目以待。