市場(chǎng)就是這樣，僧多粥少，一些運(yùn)作不佳的中介機(jī)構(gòu)終究會(huì)被淘汰，我們能做的就是加強(qiáng)自身的實(shí)力。當(dāng)政策趨緊的時(shí)候，正是整個(gè)市場(chǎng)規(guī)整的時(shí)候，這未必是一件壞事。　

     繼2006年7月建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布“限外令”之后，國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部近日公布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》，新增限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。

　　與2002年和2004年版的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》相比，2007版在房地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)始向外資收緊。新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》規(guī)定，從2007年12月1日起，外資將不再鼓勵(lì)進(jìn)入普通住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)，同時(shí)外資被限制進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易(存量房交易)及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。

　　其實(shí)，為積極促進(jìn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在2002年和2004年的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，都鼓勵(lì)外資對(duì)國(guó)內(nèi)普通住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)。而在限制范圍上，也一直鎖定在土地成片開(kāi)發(fā)(限于合資、合作)，高檔賓館、別墅、高檔寫(xiě)字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)上。

　　有業(yè)內(nèi)認(rèn)識(shí)表示，目前國(guó)內(nèi)資金明顯流動(dòng)性過(guò)剩，開(kāi)發(fā)建設(shè)普通住宅的國(guó)內(nèi)資金已足夠充裕，這是政府一直“限外”的背景。

　　2006年7月，六部委出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》。在該意見(jiàn)中，禁止投資者以境外直接持有中國(guó)物業(yè)的方式投資中國(guó)房地產(chǎn)，堵住外資以股權(quán)投資直接向國(guó)內(nèi)投資。同時(shí)規(guī)定境外人士只有在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)1年，才可以購(gòu)買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，但不得購(gòu)買(mǎi)非自用、非自住商品房。

　　然而，這一“限外令”并沒(méi)有有效堵住境外熱錢(qián)的涌入，很多外資購(gòu)房人把眼光轉(zhuǎn)向了二手房市場(chǎng)。統(tǒng)計(jì)顯示，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格前三季度上漲6.6%。

　　新的“限外令”，在擔(dān)心防止外資通過(guò)中介進(jìn)入炒房領(lǐng)域方面，是有合理性的。目前相關(guān)細(xì)則還沒(méi)有正式出臺(tái)，記者就“限外令”對(duì)二手中介的影響采訪了香港中原集團(tuán)董事局主席施永青。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：在您看來(lái)，外資(含港資)對(duì)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲到底起到了多大的作用？而外商在房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的投資，是否是促成當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的原因之一？

　　施永青：首先，一個(gè)市場(chǎng)里面，有資金進(jìn)來(lái)，它的需求當(dāng)然增加了；如果不允許資金進(jìn)來(lái)，需求相應(yīng)就小了，對(duì)價(jià)格的影響就會(huì)小了。中原在國(guó)內(nèi)20多個(gè)城市有分行，我們的客人除了深圳之外，90%以上都是本地人。深圳因?yàn)榭拷愀?，就?huì)有不少香港的投資者過(guò)來(lái)投資。當(dāng)年我們做的很多都是普通的住宅，國(guó)內(nèi)的購(gòu)房者會(huì)比較多，一些寫(xiě)字樓、一些大的地產(chǎn)投資中，就會(huì)有一些國(guó)外的資金來(lái)做投資。

　　這種投資產(chǎn)生的心理因素比較大，尤其是通過(guò)報(bào)紙作為新聞來(lái)報(bào)道，大家就會(huì)覺(jué)得，外國(guó)人都來(lái)買(mǎi)了，尤其是他們很多時(shí)候出的價(jià)錢(qián)成為一種指標(biāo)，在心理上的影響是比較大的。所以很容易給人一種印象，就是外來(lái)資金把中國(guó)的房地產(chǎn)炒起來(lái)了。但是這些資金占整個(gè)投資的比例其實(shí)還是比較小的。我相信比較多的投資在北京、上海、深圳這些大的城市，其它地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來(lái)源還是本地的。

　　具體分析，是因?yàn)檫@幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，資金積累得比較快，中國(guó)人和以前不同，以前是生產(chǎn)出來(lái)的大部分都消費(fèi)掉了，剩下來(lái)的不多。現(xiàn)在生產(chǎn)的更多，除去消耗掉的那部分，會(huì)有一部分能剩下來(lái)，改革開(kāi)放當(dāng)時(shí)是鼓勵(lì)他們把這些剩余的錢(qián)儲(chǔ)存起來(lái)，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)存款利息低，通貨膨脹又高，不如早點(diǎn)把錢(qián)做投資。這個(gè)趨勢(shì)很明顯，一二十年的積累一下子都涌入資本市場(chǎng)，所以才造成現(xiàn)在的資產(chǎn)價(jià)值上升，其實(shí)外來(lái)資金與這部分資金相比，應(yīng)該比例不大。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：此次“限外”是否會(huì)對(duì)中原在國(guó)內(nèi)的業(yè)務(wù)產(chǎn)生影響？

　　施永青：這個(gè)影響當(dāng)然是有的。我覺(jué)得，影響最大的應(yīng)該是深圳市場(chǎng)。因?yàn)閲?guó)家允許香港人在內(nèi)地置業(yè)用于自住，所以深圳有很多香港投資客，現(xiàn)在“限外”影響不大。但是，商業(yè)項(xiàng)目會(huì)比較麻煩一些，“限外令”出來(lái)之后，地方政府對(duì)外資投資寫(xiě)字樓、店鋪會(huì)有更嚴(yán)格的把控，我們這一部分的市場(chǎng)受“限外令”的影響會(huì)比較大。我相信對(duì)樓價(jià)也會(huì)有一定的影響。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：中原本身會(huì)做怎樣的調(diào)整來(lái)應(yīng)對(duì)此次“限外”？

　　施永青：大家都知道，我向來(lái)管理的方法是“無(wú)為而治”，我不會(huì)預(yù)先去調(diào)整，如果生意沒(méi)了，自然就該關(guān)門(mén)倒閉。分店如能還能盈利，自然就能生存下去。如果說(shuō)調(diào)整，我覺(jué)得主要就是根據(jù)市場(chǎng)來(lái)調(diào)整規(guī)模，適應(yīng)市場(chǎng)的就保留，不能適應(yīng)的就淘汰。通過(guò)減少經(jīng)營(yíng)不好的分店，然后增強(qiáng)員工在激烈競(jìng)爭(zhēng)中的生存能力，這對(duì)我們也未必是壞事。所以我不主張做出什么調(diào)整，我只是會(huì)提點(diǎn)我的員工，你們現(xiàn)在最重要的競(jìng)爭(zhēng)力是什么，如果你們的競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，其它人就被淘汰。市場(chǎng)就是這樣，僧多粥少，一些運(yùn)作不佳的中介機(jī)構(gòu)終究會(huì)被淘汰，我們能做的就是加強(qiáng)自身的實(shí)力。當(dāng)政策趨緊的時(shí)候，正是整個(gè)市場(chǎng)規(guī)整的時(shí)候，這未必是一件壞事。

　　市場(chǎng)規(guī)范需要政府管理能力的提高，在一個(gè)混亂的市場(chǎng)中，可能會(huì)有很多不規(guī)范的行為來(lái)擾亂正常的市場(chǎng)秩序?，F(xiàn)在政府限制外資來(lái)進(jìn)入，整個(gè)市場(chǎng)的交投量就會(huì)減小，減少之后就有一部分人生存不了?，F(xiàn)在市場(chǎng)不是分配的，比如說(shuō)市場(chǎng)小了30%，每間公司就會(huì)減少30%嗎？實(shí)際不是這樣，市場(chǎng)減少30%并不意味著每個(gè)公司都會(huì)減少30%，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的企業(yè)就能生存下來(lái)。

　　所以總的說(shuō)來(lái)，我并不會(huì)做什么調(diào)整，這是一個(gè)市場(chǎng)逐漸挑選的過(guò)程?，F(xiàn)在生意少了是很正常的，因?yàn)橄拗屏速I(mǎi)賣(mài)，交易量就會(huì)小，現(xiàn)在購(gòu)房貸款緊縮，第二次置業(yè)又困難了，投資回報(bào)將會(huì)降低。這樣國(guó)內(nèi)的資金也可能不會(huì)投資了，境外資金進(jìn)來(lái)的原因是價(jià)格上升的吸引，利潤(rùn)的吸引，這是資本逐利的天性。如果市場(chǎng)預(yù)期樓價(jià)不漲了，國(guó)內(nèi)的資金都可能抽走，何談國(guó)外的資金。如果說(shuō)我們公司要做調(diào)整，可能更多會(huì)要看公司各方面能力與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣。如果生存能力差的，可能市場(chǎng)調(diào)整20%就會(huì)倒閉了。如果生存能力強(qiáng)的，市場(chǎng)調(diào)整20%就是在調(diào)整其它的公司。

　　生存意志是本體所固有的。每一個(gè)員工都要生存，每一個(gè)分公司都有生存，他們就會(huì)自己去想辦法。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您如何看待國(guó)內(nèi)中介二手市場(chǎng)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的市場(chǎng)規(guī)范及市場(chǎng)秩序問(wèn)題。

　　施永青：在房地產(chǎn)過(guò)熱的情況下，我們中原一直都是不參與炒賣(mài)的，反而是國(guó)內(nèi)的一些代理會(huì)參加炒賣(mài)，我們沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)過(guò)熱有推波助瀾。但是如果樓價(jià)下跌的話，這些參與炒賣(mài)的經(jīng)紀(jì)生存就會(huì)更困難，他們以前傭金數(shù)額不夠，要靠炒賣(mài)樓盤(pán)才能支持公司生存。如果一旦炒賣(mài)樓盤(pán)不但沒(méi)有利潤(rùn)，反而會(huì)帶來(lái)虧損的話，對(duì)這批公司的影響就會(huì)比較大。

　　另外，國(guó)內(nèi)有一些比較大的代理公司，在香港上市、在美國(guó)上市。上市之后它們就有了資金，不過(guò)中介代理行業(yè)單有錢(qián)是沒(méi)有用的，他們有了錢(qián)，就會(huì)去收購(gòu)或是擴(kuò)張分公司，但是這種擴(kuò)充可能和他們公司的管理能力，經(jīng)營(yíng)能力不配合，造成它們可能因?yàn)檫^(guò)度擴(kuò)張引來(lái)更大的問(wèn)題。我們知道，收購(gòu)在國(guó)際上成功的例子是很少的，收購(gòu)回來(lái)的大部分都是浪費(fèi)的。所以上市之后帶來(lái)的好處就是手頭有了一筆錢(qián)，壞處則是錢(qián)太多會(huì)亂用，亂投資，這是現(xiàn)在一些大行的困境。

　　現(xiàn)在中國(guó)政府對(duì)中介代理的資金管理上開(kāi)始縮緊，對(duì)中介機(jī)構(gòu)挪用客戶資金的行為也嚴(yán)控，但是現(xiàn)在還只是剛開(kāi)始，還沒(méi)有全部到位，因?yàn)榈胤秸矒?dān)心執(zhí)行太硬會(huì)把一些代理逼上絕路，這些中介沒(méi)有能力還款，可能會(huì)讓交定金的購(gòu)房者產(chǎn)生不穩(wěn)定。政府的困境在于又知道出了問(wèn)題，又不敢認(rèn)真去處理問(wèn)題。如果現(xiàn)在的房?jī)r(jià)因?yàn)橹醒氲?ldquo;限外”政策或是稅率政策而開(kāi)始降低，那些挪用客戶定金去投資的公司就會(huì)出問(wèn)題。所以中央現(xiàn)在政策收緊，短期來(lái)說(shuō)會(huì)逼退一批人，他們會(huì)用一些不正規(guī)的手段來(lái)逃離，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還是會(huì)淘汰掉一些經(jīng)營(yíng)不良的中介，改善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

　　現(xiàn)在的市場(chǎng)情況就是很多小公司關(guān)門(mén)，一些大公司也開(kāi)始關(guān)閉分行，而一些上市的公司仍然還有能力收購(gòu)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：“限外”會(huì)是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)中介及二手市場(chǎng)的核心問(wèn)題嗎？

　　施永青：核心問(wèn)題談不上，不過(guò)限外減少了資金流動(dòng)的程度，對(duì)壓抑樓價(jià)會(huì)有一定的幫助。但是現(xiàn)在一個(gè)問(wèn)題就是，中國(guó)內(nèi)地的資金積累太多，資金沒(méi)法流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)?，F(xiàn)在整個(gè)世界的一個(gè)共狀，就是資金積累的速度大于新增的需求的速度。需求小，資金多，資金就沒(méi)法流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中去。就比如說(shuō)溫州人，他們生產(chǎn)的打火機(jī)已經(jīng)占了整個(gè)市場(chǎng)的90%以上，那他們就不會(huì)在投資在打火機(jī)生產(chǎn)上，而是轉(zhuǎn)而投資其它。

　　現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的分配制度也有問(wèn)題，貧富差距正在加大。一個(gè)簡(jiǎn)單的道理，窮人什么都沒(méi)有，很多東西都想買(mǎi)，他就有新生的需求；而富人什么都有了，他占有大量的錢(qián)，根本也沒(méi)有其它的需求了。所以富人的錢(qián)還是會(huì)流到股市，樓市。如果不想這些閑置的錢(qián)流到股市樓市，那就要增加新的投資工具，或者把資金流到國(guó)外去，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)冷靜下來(lái)。

　　現(xiàn)在A股的市值比H股的市值將要高一倍，中國(guó)石油在香港才買(mǎi)16塊左右一股，在內(nèi)地可能要40元一股。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況，就是因?yàn)閲?guó)內(nèi)的資金被政策攔起來(lái)，這些資金就如水庫(kù)里面的水，越積越多，股票價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格就難免上升。