5月18日，上海新天地。

　　曾經(jīng)投資無錫尚德和小肥羊餐飲等的海外私募股權(quán)公司——普凱投資基金，與天津永泰紅集團(tuán)敲定了一筆生意。雙方合資于天津市中心地區(qū)開發(fā)一大型的住宅項(xiàng)目。

　　繼追捧中心城市的商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目之后，嗅覺敏銳的海外私募基金已經(jīng)把觸角伸向了內(nèi)地的二、三線城市。

　　是個(gè)案，抑或是背后投資邏輯的深刻變遷？

　　爭(zhēng)搶二、三線

　　本次投資的資金來自普凱投資基金Ⅲ，也是這只基金的首個(gè)項(xiàng)目。

　　普凱投資基金中國(guó)區(qū)主管合伙人姚繼平介紹，普凱投資基金Ⅲ于去年10月開始在海外募集。預(yù)計(jì)6月將結(jié)束募集工作。普凱投資預(yù)計(jì)基金Ⅲ可籌資1.5-1.6億美元，年內(nèi)可以全部用完。普凱投資基金Ⅲ專注于中國(guó)的房地產(chǎn)，其資金將全部投資于內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

　　他介紹，該基金將會(huì)主要投向國(guó)內(nèi)二線城市的房產(chǎn)項(xiàng)目，每個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的投資額約3,000萬美元。

　　但是，令人疑惑的是，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，多數(shù)私募型的投資者一度都轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，而普凱投資為何會(huì)特立獨(dú)行，選擇了二線城市的民用住宅？

　　姚繼平表示：“無論政府如何調(diào)控，最終目的是要將地產(chǎn)開發(fā)導(dǎo)向正途。所以只要結(jié)合政策和自身的優(yōu)勢(shì)制定出合理的有質(zhì)量的方案，就可以了。”

　　“而且隨著城市化進(jìn)程加快，住宅壓力日益明顯。一線城市趨于飽和，投資二線城市的確是不錯(cuò)的選擇，它的市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)高于一線城市。”

　　姚繼平估計(jì)，二線城市的投資回報(bào)率在10%-20%之間。

　　但是，熟悉地產(chǎn)的人士認(rèn)為，這是一個(gè)相當(dāng)保守的估計(jì)。

　　姚繼平認(rèn)為，相對(duì)于住宅投資，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于投資的要求過高，風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　永泰紅董事長(zhǎng)李德福表示，天津作為二線城市的龍頭，不僅有毗鄰首都北京的地理優(yōu)勢(shì)，而且還伴隨著中國(guó)濱海新區(qū)發(fā)展的良好時(shí)機(jī)。和上海普遍萬元以上的房?jī)r(jià)相比，天津的房地產(chǎn)目前只有5000-6000元/平方米。

　　因此，投資天津的房地產(chǎn)當(dāng)然是理所當(dāng)然。

　　私募足跡

　　熟悉地產(chǎn)的人士介紹，這已經(jīng)是海外私募地產(chǎn)基金的第三次投資浪潮。

　　“第一次浪潮是購買中心城市的中心物業(yè)，第二次浪潮購買中心城市邊緣的物業(yè)，第三次浪潮，私募把錢投向了二線和三線城市。”

　　根據(jù)戴德梁行提供的數(shù)據(jù)，2005年海外資本對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的投資情況為：50%的資金投在北京，43%投在上海；其中：44%的外資來自美國(guó)，36%的來自新加坡，約20%來自澳大利亞。其中寫字樓占58%，商鋪占30%，住宅占7%。

　　投資的重心幾乎均在北京、上海等中心城市，而投資中心城市的戰(zhàn)略不斷延伸。

　　2006年全球私募投資機(jī)構(gòu)凱雷集團(tuán)出擊上海樓市，1.2億美元在閔行拿下中房森林別墅110套。

　　2007年美國(guó)私募投資基金華平投資集團(tuán)以增資擴(kuò)股形式，入股上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司，持有其25%的股份。同時(shí)，華平將提供不少于3,000萬美金用于中凱開發(fā)投資和管理的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

　　掘金一線城市之后，海外資金的胃口悄然改變。

　　2006年新加坡地產(chǎn)開發(fā)商凱德置地，在以3.03億元的代價(jià)競(jìng)得廣東省佛山市一塊綜合地塊之后，又出資2.519億元人民幣在四川成都市購買了一塊住宅用地。

　　2006年10月14日，香港恒隆地產(chǎn)公司主席陳啟宗稱，今后將不再增資上海，并表示在2007年前，在上海以外的內(nèi)地其他10個(gè)城市每年購入3-4塊大型土地。

　　不僅如此，更多的海外投資者進(jìn)入二線城市。例如美林投資銀行斥資3000萬美元參股北京鋒尚房地產(chǎn)公司位于南京的一處房產(chǎn)項(xiàng)目。新世界中國(guó)地產(chǎn)也進(jìn)入長(zhǎng)沙地產(chǎn)項(xiàng)目等。

　　普凱投資天津地產(chǎn)其實(shí)只是外資投資二線城市房地產(chǎn)的一個(gè)縮影。種種跡象表明，海外資金投資中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)正由一線城市向二線城市滲透。

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，海外私募所以調(diào)整風(fēng)向，是因?yàn)槎€城市的利潤(rùn)并不比一線城市低，甚至如果管理得當(dāng)，還會(huì)更高。

　　相對(duì)高的利潤(rùn)主要有兩方面原因，一面是伴隨中小城市的迅猛發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，二、三線城市的住房需求不斷增加；另外一面是二、三線城市的勞動(dòng)力充裕、管理成本低、土地低廉，所以開發(fā)商的綜合成本可以大大降低，預(yù)期回報(bào)率就會(huì)大幅提高。

　　而在“榨干”了一線城市的第一桶油之后，發(fā)現(xiàn)利潤(rùn)率下降的投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市也是情理之中。

　　可以預(yù)見的是，類普凱的投資將機(jī)構(gòu)將越來越多。