國房景氣指數(shù)連續(xù)兩月上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)快速增長

　　去年7月六部委聯(lián)合發(fā)布的“限外”政策似乎并未阻止外資投資中國房地產(chǎn)的步伐。國家統(tǒng)計局昨日發(fā)布的最新統(tǒng)計顯示，1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資222億元，同比增幅高達(dá)89.9%.不過，業(yè)內(nèi)人士表示，“限外”政策已迫使外資改變投資策略，由收購物業(yè)進(jìn)入直接開發(fā)領(lǐng)域。

　　國房景氣指數(shù)連續(xù)兩月攀升

　　統(tǒng)計局昨日發(fā)布的5月份“國房景氣指數(shù)”為103.32，比4月份上升0.67點，同比上升1.45點。這是“國房景氣指數(shù)”連續(xù)兩個月同比環(huán)比雙雙上升，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)市場持續(xù)向好。

　　統(tǒng)計還顯示，1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)快速增長，完成投資7214億元，同比增長27.5%。商品住宅完成投資5042億元，增長29.5%。其中，經(jīng)濟適用住房投資208億元，增長39.4%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為12143億元，增長26.2%.其中國內(nèi)貸款為2818億元，增長28.8%；企業(yè)自籌資金4120億元，增長26.7%；利用外資222億元，增長達(dá)89.9%.

　　外資轉(zhuǎn)向直接投資房地產(chǎn)開發(fā)

　　來自市場的信息也顯示，今年年初以來，外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的步伐加快。2月，摩根士丹利與上海永業(yè)集團成立合資公司，共同開發(fā)上海市中心盧灣區(qū)一塊商業(yè)用地，公司法人由大摩方面人士出任；3月，重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司和荷蘭ING房地產(chǎn)機會基金聯(lián)合參與了北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)南部組團的土地投標(biāo)，3月底，這一聯(lián)合體還以9.2535億元高價競得113.5畝成都航天通信設(shè)備有限責(zé)任公司地塊。4月，大摩再次以直接投資的方式入股位于武漢的世茂錦江項目，取得29.99%的股份。在廣州今年的幾塊地王的拍賣中，也出現(xiàn)了外資的身影。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，去年7月建設(shè)部等六部委的“限外令”及9月外管局頒發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，只是限制外資投資現(xiàn)成物業(yè)，但在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，文件只是取消了外資投資房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠條件，并沒有其他限制，對外資參與房地產(chǎn)開發(fā)影響不大。

　　去年的宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金的限制要求有所增強，尤其是北京還提出住宅開發(fā)封頂后才能進(jìn)行按揭貸款，開發(fā)商獲取資金的難度加大。在這種情況下，出現(xiàn)了大量外資入股國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)象。“在房地產(chǎn)開發(fā)總投資中，內(nèi)外資的比例有所改變，而增加的則是外資的比例。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，從今年開始外資直接進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的速度有所增加，必然也導(dǎo)致外資在房地產(chǎn)投資的幅度有所上漲。

　　仲量聯(lián)行相關(guān)人士表示，由于對中國經(jīng)濟長期健康發(fā)展抱有信心，外資對中國房地產(chǎn)投資依然持樂觀態(tài)度，其在中國的投資范圍不斷擴大。在國內(nèi)銀行逐漸縮緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款的形勢下，外資得到了高速增長的空間。

　　合資開發(fā)可能削弱調(diào)控力度

　　昨天，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時表示，外資投資房地產(chǎn)幅度增加和今年房價持續(xù)上漲沒有直接的關(guān)系。因為“今年投資開發(fā)的地產(chǎn)產(chǎn)品需要1年左右的時間才會進(jìn)入市場。”但也有專家認(rèn)為，雖然兩者之間沒有必然的關(guān)系，但從目前外資進(jìn)入的地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域來看，外資投入的地產(chǎn)項目多數(shù)為高檔住宅。目前房價虛高泡沫最大的就是高檔住宅，外資在一定程度上是助推了高檔住宅的上漲速度。尤其是高檔房的大量出現(xiàn)，形成了一定的引導(dǎo)作用，其他項目也開始追漲。“內(nèi)外資的聯(lián)合能夠增強政策風(fēng)險規(guī)避能力，在一定程度上削弱國家宏觀調(diào)控力度，并推高房價。”一位專家說。

　　限外令觀望過后的一次集體行動

　　前5月外資投資房地產(chǎn)猛增，可以說是去年觀望后的一次集體快速行動，惟一的變化是進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的方式更多樣化。

　　去年7月，建設(shè)部等六部委出臺《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(即171號文，業(yè)界俗稱“限外令”)。其后，中原地產(chǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，外資進(jìn)入內(nèi)地的腳步有所放緩，但經(jīng)過不到半年的觀望之后，外資發(fā)現(xiàn)了更大的機會，那就是去年的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨資金緊張問題，外資基金則看中了他們的土地儲備，二者一拍即合。外資投資房地產(chǎn)出現(xiàn)一波新的高潮。

　　國際商業(yè)地產(chǎn)研究中心理事長朱凌波表示，171號文沉重打擊了外資基金洶涌的炒房勢頭，“但事實證明，外資進(jìn)入的步伐并未受到多大阻礙。171號文限制的是投機，沒有限制投資。對于規(guī)范的大公司來說，這反而是一個機會。”

　　一些外資投資機構(gòu)的言論，證明了其加速進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)的行動。今年6月，花旗集團房地產(chǎn)基金首席策劃師斯蒂芬·科伊爾表示，該公司計劃未來3年內(nèi)將其對內(nèi)地和港澳臺地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資額提高9倍以上，最高可達(dá)8億美元。6月4日，英國房地產(chǎn)公司高富諾(Grosvenor)亞太區(qū)董事總經(jīng)理陸智德稱，將在今年下半年成立一個最高達(dá)10億美元的基金，用于投資中國的商業(yè)地產(chǎn)和住宅。近日，美林投資銀行房地產(chǎn)投資基金有關(guān)人士在一次行業(yè)論壇上表示，將把近1/3力量集中于房地產(chǎn)開發(fā)項目。摩根士丹利全球房地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人索尼·卡爾斯今年3月也曾表示，計劃今年在中國房地產(chǎn)市場追加30億美元投資。