對(duì)于財(cái)大氣粗的境外資本而言，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的水深也不過就是一個(gè)池塘而已，而當(dāng)這些大體量的家伙們?cè)絹碓蕉嗟陌焉眢w浸入時(shí)，池塘的水位將不可避免地大幅上漲。對(duì)于近年來中國房?jī)r(jià)的飆升，很多人們都認(rèn)為其中境外資本是“功不可沒”。為了給池塘里的魚蟹以生存的空間，管理部門對(duì)這些“大鱷”的入塘，相繼采取了各種限制措施，但是……

　　6月上旬，一個(gè)新的限制政策出臺(tái)了，這份名為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》由商務(wù)部聯(lián)合國家外匯管理局以紅頭文件的形式下發(fā)。就像以往很多情況一樣，不知是巧合還是必然，境外資本再一次“先知先覺”地走到了政策的前面，因?yàn)榫驮凇锻ㄖ钒l(fā)布不久前，花旗集團(tuán)整體購買位于北京西直門黃金地段的西環(huán)廣場(chǎng)寫字樓1座和3座的消息被證實(shí)。據(jù)悉，整購西環(huán)廣場(chǎng)是花旗集團(tuán)進(jìn)軍北京房地產(chǎn)的“處女作”，花旗集團(tuán)為這次交易將付出6.8億至7億元人民幣。而購買的用途，除了部分自用，其它將用于出租。而在上海，港資背景的永興國際剛剛斥資1.5億港元收購了位于馬當(dāng)路附近“淡水灣花園”的63套物業(yè)，隨后將以服務(wù)式公寓形式對(duì)外出租。

　　外資整購北京非住宅項(xiàng)目，花旗集團(tuán)并非第一家，也不是投資最大的一家。僅去年就有華普中心以高達(dá)22億元出售給亞洲國際金融控股有限公司，日本Replus株式會(huì)社大約以24億元購買了華貿(mào)中心1、2號(hào)寫字樓，新加坡嘉德置地斥資13.2億元購買了西環(huán)廣場(chǎng)的商用地產(chǎn)等多個(gè)大單成交。

　　來自國際知名物業(yè)研究機(jī)構(gòu)戴德梁行的報(bào)告顯示，2006年中國內(nèi)地共發(fā)生49宗超過千萬美元的整幢物業(yè)買賣，其中82%的交易額涉及境外資金。來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2006年境外資本投資中國內(nèi)地房地產(chǎn)的金額達(dá)到82.3億美元，比上年增長(zhǎng)51.9%。這一趨勢(shì)今年仍在繼續(xù)。

　　新近下發(fā)的《通知》不是第一個(gè)對(duì)外資投資中國地產(chǎn)進(jìn)行限制的通知，相信也不會(huì)是最后一個(gè)，因?yàn)?，只要有一個(gè)窟窿、只要有一個(gè)縫，外資就足以吹進(jìn)斗大的風(fēng)，而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)及WTO的背景下，這個(gè)窟窿是不能補(bǔ)的，這個(gè)縫是不能關(guān)的，換言之，窟窿再小，也得是窟窿，縫再細(xì)，也得是縫。正因?yàn)槿绱耍瑢?duì)于如風(fēng)一般的境外資本，窟窿越小，只能導(dǎo)致風(fēng)力更大。

　　窟窿越小風(fēng)越大

　　從字面看，這次新發(fā)的《通知》使得外商投資房地產(chǎn)的門檻再度被抬高。比如《通知》在第二條中“外商投資從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，應(yīng)遵循項(xiàng)目公司原則”中明確，“申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司，應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購買協(xié)議。未達(dá)到上述要求，審批部門不予批準(zhǔn)。”

　　而去年出臺(tái)的171號(hào)文，是要求外商先在國內(nèi)注冊(cè)成立公司，才能進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營行為，但新《通知》的這一條，字面理解的話，又要先獲得投資項(xiàng)目或土地使用權(quán)，才能申請(qǐng)?jiān)O(shè)立公司。

　　《通知》同時(shí)強(qiáng)調(diào)：“嚴(yán)格控制外商投資高檔房地產(chǎn)”、“地方審批部門批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)及時(shí)依法向商務(wù)部備案”、“外匯管理部門對(duì)違規(guī)設(shè)立的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)不予辦理外匯登記等手續(xù)。”

　　此外，對(duì)已經(jīng)在國內(nèi)設(shè)立的外商投資企業(yè)，《通知》要求，這類企業(yè)“新增地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營業(yè)務(wù)，以及從事新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)按照外商投資有關(guān)法律法規(guī)向?qū)徟块T申請(qǐng)辦理增加經(jīng)營范圍或擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的相關(guān)手續(xù)。”

　　《通知》還明確要嚴(yán)格控制以返程投資方式(包括同一實(shí)際控制人)、并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。這一條可能會(huì)使目前國內(nèi)不少房地產(chǎn)公司的境外紅籌嘗試受阻。

　　有關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“《通知》在外資設(shè)立項(xiàng)目公司方面的新要求，其實(shí)反映的是‘限制外資基金投機(jī)模式、鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)投資模式’的導(dǎo)向意圖，基金純粹資本倒手房地產(chǎn)資產(chǎn)的行為才是有關(guān)部門要限制的，而那些進(jìn)入中國真正從事房地產(chǎn)投資開發(fā)的產(chǎn)業(yè)行為并不被排斥。”

　　而恰恰可以對(duì)照的是，多家海外投行近期醞釀成立投資于中國房地產(chǎn)的基金。英國房地產(chǎn)公司高富諾就在日前宣布將在今年下半年成立一個(gè)最高達(dá)10億美元的基金，用于投資中國的商業(yè)地產(chǎn)和住宅。除高富諾外，摩根士丹利和景順資產(chǎn)管理公司等眾多公司也正在成立中國房地產(chǎn)投資基金。

　　一線、二線全面開花

　　無論是去年國家六部委出臺(tái)的房地產(chǎn)“限外令”——《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，還是今年初北京市出臺(tái)的“限外”細(xì)則，都沒有擋住外資的源頭活水。從事物業(yè)服務(wù)的世邦魏理士公司發(fā)布的4月份報(bào)告顯示，外資尋求地產(chǎn)項(xiàng)目的目光正在放寬，表現(xiàn)在從一線城市轉(zhuǎn)向二線城市，從購買成熟地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向項(xiàng)目的開發(fā)，也就是外資在華從“買樓”轉(zhuǎn)向了“蓋樓”。一般情況下，外資特別是金融資本類的外資，只會(huì)考慮成熟的地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，雖然利潤低，但收益相對(duì)穩(wěn)定且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。而從事地產(chǎn)開發(fā)雖然利潤豐厚，但相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)于追求穩(wěn)定收益的金融資本來說是不會(huì)選擇的。而目前，這種傳統(tǒng)的投資方式正在迅速發(fā)生變化。

　　目前來自歐美等地的金融資本主要包括兩種形式，私募投資和上市公司的資金，這些金融資本并沒有在中國設(shè)立實(shí)體公司，只是通過在國內(nèi)投資、合作開發(fā)、并購房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營的，可以說是一種“快投資、快收益”的投資形式，而從去年開始出臺(tái)一系列的限外政策后，這樣的形式越來越多地受到政府監(jiān)管層的注意，尤其是在住宅方面，受到了更多的限制。

　　綜觀世界各國，中國是目前全球?yàn)閿?shù)不多的對(duì)外資基金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)沒有重大限制的國家。國際貨幣基金組織187個(gè)國家，有133個(gè)國家對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房有一定的限制性規(guī)定。比如澳大利亞，最多只允許境外資金購買新建房屋的20%-30%面積房屋，而且還必須要審批及說明用途，以此嚴(yán)厲打擊房屋投機(jī)。住宅、商業(yè)左右騰挪

　　自2006年以來，外資投資房地產(chǎn)速度明顯加快，其中，上海、北京和廣州等地樓市，海外機(jī)構(gòu)投資者空前活躍，整體收購案明顯增多。僅2006年的上海樓市，就有來自美國的基金協(xié)和建設(shè)收購新天地旁盛捷服務(wù)公寓；嘉吉集團(tuán)在南匯買下24棟別墅；高盛7000萬吃下虹橋花苑酒店公寓；美國基匯資本6億買下翠湖天地御苑18號(hào)樓；大摩斥資7億多簽下陸家嘴中央公寓4幢樓，美國兩家基金從復(fù)星集團(tuán)買下豫園廟前廣場(chǎng)項(xiàng)目。

　　而在“天子腳下”，外資的手筆則相對(duì)要隱諱一些，表現(xiàn)出更具“商業(yè)投資”性質(zhì)的一面。如馬來西亞金獅集團(tuán)旗下的百盛商業(yè)集團(tuán)通過其全資附屬公司金獅百盛投資有限公司，以5.2億元的代價(jià)，收購北京百盛中方持有的44%股權(quán)，今天的北京百盛，已經(jīng)成為馬來西亞資本的全資子公司，與百盛幾乎對(duì)稱的，位于長(zhǎng)安街東端的友誼商店，同樣也發(fā)生嬗變，澳門賭王何鴻燊旗下的萃力國際有限公司，注資40億元人民幣與北京西單友誼集團(tuán)合作重建位于國貿(mào)商圈“鉆石地段”的北京友誼商店。

　　在商業(yè)地產(chǎn)的概念下，境外資本表現(xiàn)出對(duì)前者——商業(yè)的興趣，似乎努力要讓人們忘記后面的地產(chǎn)二字。應(yīng)該說，在限外令下，這不啻為一條被外資們開辟出來的一條新路。中資地產(chǎn)機(jī)會(huì)何在

　　頻頻而來的限外令，對(duì)國內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)尤其是規(guī)模較大的地產(chǎn)企業(yè)而言，總體來講是利大于弊。來自長(zhǎng)城證券的分析指出，盡管相對(duì)在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)來講，A股地產(chǎn)公司的估值已經(jīng)偏高了，但與A股其他行業(yè)板塊相比，地產(chǎn)公司的高成長(zhǎng)性并沒有得到更多的估值溢價(jià)。

　　投資者可重點(diǎn)關(guān)注以下幾類公司：

　　一、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐厚、經(jīng)營管理水平較高、業(yè)績(jī)能夠持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的優(yōu)質(zhì)龍頭股，如萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等；

　　二、自身業(yè)績(jī)不錯(cuò)，同時(shí)具備資產(chǎn)注入或整體上市潛力、規(guī)模實(shí)力將有大幅提升的公司，如S浙廣廈、天鴻寶業(yè)、泛海建設(shè)等，還包括具有央企整體上市概念的招商地產(chǎn)、華僑城、中糧地產(chǎn)等；

　　三、估值不高、資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良、成長(zhǎng)性良好的二線地產(chǎn)股，如深振業(yè)、深長(zhǎng)城、棲霞建設(shè)冠城大通中華企業(yè)等。

　　新的《通知》或許會(huì)促使外資公司更多地與國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)合。由于成立公司前要先拿到地，或取得土地開發(fā)商、房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓、購買協(xié)議，這就在一定意義上使得外資機(jī)構(gòu)不得不多與國內(nèi)開發(fā)商或機(jī)構(gòu)加強(qiáng)聯(lián)系或合作，從而達(dá)到其在國內(nèi)投資的目的。另外，國內(nèi)房地產(chǎn)商資金緊張，而外資基金又看中了他們的土地儲(chǔ)備，二者自然一拍即合。

　　新《通知》在某種程度上將成為未來的房地產(chǎn)企業(yè)并購大潮的注腳。