從最初試水甲級寫字樓，到現(xiàn)在頻繁收購各種類型物業(yè)，海外資金的身影已經(jīng)成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場的重要參與者。

　　在上海舉辦的“投資中國，投資未來”2006房地產(chǎn)金融峰會上，海外機構(gòu)投資者紛紛表示對中國的各種物業(yè)都“非常感興趣”。

　　美國花旗集團首席策劃師StephenM.Coyle表示，中國市場是花旗房地產(chǎn)投資基金非常感興趣的市場，并稱“主要城市住宅市場、辦公樓市場、商業(yè)地產(chǎn)市場以及工業(yè)市場都是興趣所在”，但他們的投資眼光并非僅僅限于上海、北京、廣州等一線大城市，“沿海區(qū)域珠江三角洲、長江三角洲，渤海灣的二、三線城市也是投資興趣所在”。

　　渣打直接投資有限公司董事總經(jīng)理陳凡則表示，渣打銀行的私募投資基金在選擇對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)進行股本投資時，并不區(qū)分城市，而是看公司好不好。“在重慶、成都、武漢等城市，也有一些優(yōu)秀的發(fā)展商。”

　　美國美聯(lián)銀行董事區(qū)偉明先生則更為坦率，承認其投資產(chǎn)品多樣式，不但有長期投資的項目，也有一些投機性的短期項目在操作。美聯(lián)銀行目前有5000多億美元的資產(chǎn)，其中大概是25%放在房地產(chǎn)市場中。

　　外資兇猛

　　6月2日，中國官方媒體新華社的一篇報道，把投入中國房地產(chǎn)市場的外資推向了輿論浪尖。

　　這篇報道稱：“進入2006年，上海、北京和廣州等地樓市，海外機構(gòu)投資者空前活躍，整體收購案明顯增多。種種跡象表明，外資大量進入內(nèi)地樓市，對樓價攀升一定程度上產(chǎn)生了推波助瀾的作用”。

　　一季度的上海樓市，由于市場繼續(xù)低迷，外資的活動更加活躍。美國、印尼背景的基金協(xié)和建設(shè)收購新天地旁盛捷服務(wù)公寓；嘉吉集團在南匯買下24棟別墅；高盛7000萬元吃下虹橋花苑酒店公寓；中東背景的資金通過美國基匯資本6億元買下翠湖天地御苑18號樓。4月，大摩又斥資7億多元簽下陸家嘴中央公寓4幢樓，美國兩家基金從復(fù)星集團買下豫園廟前廣場項目。

　　而近期北京銀泰中心柏悅居在香港為期5天銷售展覽總銷售額近3億元，每平方米5萬元的銷售價格更創(chuàng)下了北京高檔公寓銷售價格新高。

　　去年，國家外匯管理局已經(jīng)披露，外資在中國房地產(chǎn)市場中的比例約為15%，多集中在一線城市的高檔住宅和甲級商用物業(yè)，對于周圍地段的房地產(chǎn)價格影響很大。今年以來，外資進入我國房地產(chǎn)業(yè)的速度激增。商務(wù)部統(tǒng)計，今年1至3月份，房地產(chǎn)業(yè)實際使用外資金額14.79億美元，同比增長47.67%，占服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域吸收外商實際投資金額的51.49%。

　　易居中國房地產(chǎn)研究院市場研究中心總經(jīng)理陳嘯天告訴記者，由于國外資金具有豐富的房地產(chǎn)營銷經(jīng)驗，他們在國內(nèi)收購樓盤之后，會重新包裝再次上市，使原本被低估的樓盤價值重新定位，這樣盡管能提升這個樓盤的價值，但是也使周邊物業(yè)價格提升。

　　以摩根士丹利收購的上海世貿(mào)大廈為例，在公司進行重新包裝后，其租金水平從原來的0.3美元/平方米提升到了0.6美元/平方米~0.65美元/平方米左右。

　　仲量聯(lián)行發(fā)表的最新報告顯示，今年前3個月，外資在上海房地產(chǎn)投資市場投資放量，成交金額已超過去年總量的一半。近80%受訪跨國機構(gòu)表示，會在擴張城市尋求寫字樓物業(yè)，其中2/3會選擇甲級寫字樓。約有20%受訪者除對寫字樓有所需求外，還對商鋪、高級住宅、倉儲物流和工業(yè)園區(qū)等物業(yè)有興趣。

　　市場之困

　　從調(diào)控開始，國際金融資本在中國房地產(chǎn)市場的投資發(fā)生了變化。

　　第一個變化是從住宅項目投資轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)的長期持有，尤其是國外的基金已經(jīng)很少接收住宅類項目，幾乎都是收購已經(jīng)建好的甲級寫字樓、星級酒店和酒店公寓。

　　第二個變化是外資，尤其是港資開始向二線城市推進。據(jù)了解，在武漢、成都等二線省會城市，房地產(chǎn)的利潤達到30%，大量土地還有待開發(fā)，這是一線城市已經(jīng)不具有的優(yōu)勢。

　　第一個高調(diào)宣布“放棄”上海轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市的，是香港傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)巨鱷恒隆地產(chǎn)。該公司主席陳啟宗稱，今后將不再增資上海。同時，在2007年前，恒隆地產(chǎn)將在上海以外的內(nèi)地其他10個城市，每年購入3~4塊大型土地，共建約10個購物商場，投資金額預(yù)計將達200億至250億港元。

　　此前，和黃地產(chǎn)、瑞安集團、凱德置地等等早已將手伸向了內(nèi)地。上半年，世茂集團、瑞安集團以及和記黃埔相繼在中部重鎮(zhèn)武漢投下超過80億元的巨資。截至目前，進駐成都的外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)達到53家，其中法人企業(yè)為45家，進入資金超過100億元。

　　“有些城市的地方政府缺乏科學(xué)的發(fā)展觀，過快推進城市化建設(shè)的進程，因此大量引進外資，這給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的健康運行帶來隱患。”陳嘯天表示。

　　在一線城市樓市開始低迷的同時，本土開發(fā)商也逐漸進入內(nèi)地擴展，而盡管進入的是二線城市，但是外資開發(fā)建設(shè)項目依然以高檔物業(yè)為主，這些促使一些二線城市的房價迅速提升，幾乎所有的二線城市的樓價水平與當(dāng)?shù)鼐用駥嶋H可支配收入之間，存在相當(dāng)大的差距。

　　據(jù)統(tǒng)計，中西部二線城市今年一季度的住宅施工面積總共達27848萬平方米，相當(dāng)于同期商品房銷售面積的13.8倍；竣工面積總共2619.3萬平方米，比同期商品房銷售面積總計多近600萬平方米。