據(jù)國(guó)金證券資料顯示海外資本對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以往異乎尋常的熱情可能正在下降。9月18日，穆迪評(píng)級(jí)決定將浙江綠城集團(tuán)的無(wú)抵押債券予以降級(jí)，理由是該公司土地儲(chǔ)備過(guò)多；同時(shí)，花旗房地產(chǎn)投資基金售出上海永新廣場(chǎng)股份；高盛賣出高騰大廈套現(xiàn)；麥格理房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)手新茂大廈……種種跡象表明，雖然暫時(shí)還看不到境外資金大規(guī)模離場(chǎng)，但從房地產(chǎn)收購(gòu)主體來(lái)看，已經(jīng)從過(guò)去大刀闊斧地歐美大型投資銀行，開始變?yōu)橐恍┲?jǐn)慎的投資基金。

　　在報(bào)告中，穆迪顯示了海外資本對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)政策變化的擔(dān)心。穆迪分析師曾啟賢表示，調(diào)低浙江綠城評(píng)級(jí)主要是因?yàn)槟壳氨O(jiān)管環(huán)境的變化，以及政府為遏止樓市過(guò)熱而持續(xù)實(shí)行調(diào)控措施的情況下，不明朗因素充斥，而綠城集團(tuán)卻以非常進(jìn)取的方式收購(gòu)?fù)恋兀@是穆迪始料不及的。由此，綠城的盈利能力受到了穆迪的懷疑。曾啟賢預(yù)期在政府實(shí)行有關(guān)行政措施下，若干項(xiàng)目可能延誤，以致綠城集團(tuán)未來(lái)12—18個(gè)月的表現(xiàn)將會(huì)低于預(yù)期，由于其債務(wù)資本比例已接近24%，因此現(xiàn)金流利息覆蓋保障率將下降至目前的1/3—1/4。

　　而花旗賣出上海永新廣場(chǎng)是出于對(duì)未來(lái)上漲幅度的擔(dān)心。2005年11月，花旗集團(tuán)以5000萬(wàn)美元的代價(jià)收購(gòu)上海永新廣場(chǎng)75%股份，到今年9月以7500萬(wàn)美元賣出，兩年不到的時(shí)間里，永新廣場(chǎng)僅物業(yè)升值就超過(guò)50%，還不包括兩年來(lái)1億元人民幣的租金回報(bào)?；ㄆ旆康禺a(chǎn)副總裁張虎表示，此次出售主要是因?yàn)橐呀?jīng)獲得了足夠的增值回報(bào)，另一方面考慮到2008年上海寫字樓市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)供應(yīng)高潮，未來(lái)大廈繼續(xù)增值的幅度可能未必理想。但這并不代表公司將撤出中國(guó)市場(chǎng)，如果有合適的機(jī)會(huì)，花旗還是會(huì)進(jìn)行收購(gòu)，不過(guò)尋找一個(gè)理想項(xiàng)目的難度已經(jīng)大大提高。

　　事實(shí)上，從這些物業(yè)的接手方可以看出，持有樓盤的海外投資者已經(jīng)不再是追求高額回報(bào)的快速資本運(yùn)作型的熱錢，而是類似德國(guó)SEB這類追求持續(xù)穩(wěn)定回報(bào)、需要低風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境的政府型養(yǎng)老基金。或者說(shuō)，在海外投資銀行和風(fēng)投基金的心目中，上海物業(yè)目前的價(jià)格已經(jīng)很難滿足其投資回報(bào)率。

　　同時(shí)，國(guó)家一系列限外政策也影響到了部分外資的心態(tài)。世邦魏理仕投資部董事盧志華表示，由于政策影響，國(guó)外一些中小型公司的資金進(jìn)入中國(guó)出現(xiàn)了減緩，甚至無(wú)法進(jìn)入，直接影響到這些公司在中國(guó)的投資。很多在國(guó)內(nèi)投資房地產(chǎn)的外資機(jī)構(gòu)，都停止了進(jìn)一步的擴(kuò)張計(jì)劃，有的甚至考慮裁減中國(guó)員工?，F(xiàn)在還無(wú)法確定他們具體的裁員比例，但這至少已經(jīng)是他們計(jì)劃的一部分。戴德梁行投資部有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，目前涉及投資中國(guó)房地產(chǎn)的內(nèi)部審批變得更加謹(jǐn)慎，而國(guó)家有關(guān)部門涉及到外資投資房地產(chǎn)的項(xiàng)目也變得更加嚴(yán)格。雙方合力之下，外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐正在放緩。

　　全球房地產(chǎn)信托基金7年來(lái)的首次下跌也傷害了海外資本的“做多”信心。數(shù)據(jù)顯示，標(biāo)普花旗全球房地產(chǎn)指數(shù)在2007年第二季度下跌了4.5%。在美國(guó)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)投資信托股票下跌的同時(shí)，歐洲和亞洲也受到嚴(yán)重影響，其中標(biāo)普花旗歐洲房地產(chǎn)指數(shù)下跌10.4%，日本房地產(chǎn)指數(shù)下跌10.8%。“雖然新興市場(chǎng)房地產(chǎn)年初至今為止的收益率為26.7%，但全球投資者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)升高的隱憂開始增加。”標(biāo)普指數(shù)副總裁Banerjee表示。