新江灣城地塊，持續(xù)上演著“面粉貴過面包”的神話，一波接著一波，不知何時終了。

　　11月8日下午4時30分，業(yè)內(nèi)矚目的新江灣城D3地塊最終以13.01億元的價格落入新加坡仁恒置地囊中，成交樓板價高達(dá)20000元/平方米。據(jù)記者計算，自今年6月浙江綠城以12500元/平方米的樓板價拿下D1地塊至今，僅隔4個月，新江灣城地塊的成交樓板價上漲幅度高達(dá)60%；而自2005年合生創(chuàng)展以5600元/平方米的樓板價獲取新江灣城C1地塊至今，也不過2年多時間，成交樓板價的漲幅更是高達(dá)257%。

　　新江灣城地塊，持續(xù)上演著“面粉貴過面包”的神話，一波接著一波，不知何時終了。

　　暗標(biāo)競價石破天驚

　　11月8日下午3時30分，麗豐控股、華潤置地、浙江綠城、嘉華集團(tuán)、仁恒置業(yè)、佳兆業(yè)、慶隆投資、上海城建八家正式參加競標(biāo)的企業(yè)代表悉數(shù)進(jìn)場。與上次D1地塊開標(biāo)有所不同，此次前來競標(biāo)現(xiàn)場的企業(yè)代表幾乎都不是“老總級”的。在D1開標(biāo)時，親臨現(xiàn)場督戰(zhàn)的浙江綠城董事長宋衛(wèi)平此次也沒有出現(xiàn)。

　　根據(jù)最新規(guī)則，11月8日下午4時各代表將填好的競價“暗標(biāo)”封入檔案袋中，交給現(xiàn)場工作人員。10分鐘后，工作人員開始現(xiàn)場拆封，并報出各家開發(fā)商所填價格。4時30分，一錘定音，仁恒置地以13.01億元的價格最終斬獲D3地塊。從掛牌截止到結(jié)果公布，整個過程簡單迅速，不足半個小時。

　　消息傳出，等候在門外的媒體記者一片嘩然。“仁恒！13億！樓板價每平方米2萬！”打手機(jī)的叫嚷聲響成一片，記者們紛紛傳達(dá)著這一令人跌落眼鏡的高價結(jié)果。

　　隨后，參與競拍的開發(fā)商代表紛紛走出會場。對于記者們的提問，幾乎所有開發(fā)商都保持沉默，最后一個走出會場的“大贏家”——仁恒置地的代表也三緘其口。

　　地價急漲兩年翻兩番

　　新江灣D3地塊位于江灣城路以西、國曉路以北、政和路以東、殷行路以南，地塊面積5.4208公頃，容積率1.2，可建筑面積約6.5萬平方米，競拍底價為5.5億元，折成樓板價約8470元/平方米。以仁恒拿下D3地塊的出價13.01億元來計算，樓板價為2萬元/平方米(畝價為1608萬元)。相比今年6月，浙江綠城以12500元/平方米的樓板價拿下D1地塊，僅隔4個月，樓板價上漲幅度達(dá)到60%?；仡檹?005年新江灣城首度出讓C1地塊至今，新江灣城每次推地，幾乎都要引起業(yè)內(nèi)一片驚呼，地價上漲速度之快，令人瞠目結(jié)舌。

　　2005年，合生創(chuàng)展以15.89億元的總價取得的新江灣C1地塊，當(dāng)時已經(jīng)被同行斥之為“瘋狂”；其后，美國地產(chǎn)巨頭漢斯、華潤置地先后拿地，地價只在C1地塊的基礎(chǔ)上稍有上漲，并未突飛猛進(jìn)；但今年6月，新江灣城D1競價之際，在6分鐘內(nèi)，D1地塊的價格就從5.16億元飆升至12.6億元，綠城集團(tuán)以迅雷不及掩耳之勢拿下了D1地塊，并將樓板價改寫至12500元/平方米，是半年前華潤拿下C2地塊樓板價的2倍。

　　除去美國漢斯以參股方式獲得C5地塊這一“特殊情況”之外，新江灣城先后推出的四幅公開“招拍掛”地塊，從2005年的樓板價5617元/平方米，到去年的6676元/平方米，地價堪稱穩(wěn)步上揚。然而，從今年6月地價突然翻番至12500元/平方米，到如今再次上揚六成，新江灣城地塊的樓板價已經(jīng)無法以“快速上漲”來描述。

　　專家觀點

　　暗標(biāo)制撩撥開發(fā)商賭性

　　在獲知D3地塊的最終成交價后，易居房地產(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭在接受記者采訪時表示：“新江灣城地價4個月上漲60%，這個速度實在是太快了！”楊紅旭認(rèn)為，開發(fā)商之所以敢高價拿地，正是由于對房地產(chǎn)市場后市發(fā)展的盲目樂觀。但是，上海房地產(chǎn)市場未來兩三年，恐怕再難復(fù)制今年的高速發(fā)展。

　　對于D3地塊高價，楊紅旭表示，這充分體現(xiàn)了開發(fā)商賭性難抑：“以書面報價的暗標(biāo)形式競價，政府的出發(fā)點是好的，在大多數(shù)情況下也許是有用的，但對于優(yōu)質(zhì)地塊的競價，暗標(biāo)的效果往往會適得其反，反而助推了地價。對于那些資金充裕、急于獲得優(yōu)質(zhì)地塊的開發(fā)商來說，往往會賭上最高的心理價位，高價產(chǎn)生在所難免。”

　　同時，對于住宅用地拍賣屢創(chuàng)新高，楊紅旭認(rèn)為，追本溯源還是由于長久以來，上海環(huán)線以內(nèi)優(yōu)質(zhì)住宅用地放量太少，僧多粥少，“搶”出高價也就在情理之中了。

　　記者手記

　　面粉貴過面包已成慣性

　　新江灣城的地價，已經(jīng)成為滬上房地產(chǎn)市場“面粉貴過面包”的經(jīng)典演繹。每次新江灣城推出熱地，都讓人驚呼“看不懂”，而每次地價新高帶來的，必定是區(qū)域內(nèi)房價的重新定位。

　　目前，新江灣城核心區(qū)域內(nèi)，合生創(chuàng)展開發(fā)的新江灣城一號作品依然是唯一在售的公寓樓盤，9月該盤新推房源售價在18000元/平方米，目前已全部售空。在D3地塊成交之前，據(jù)說該盤下一批新推房源均價將達(dá)到26000元/平方米。D3地塊高價一出，該盤新房源價格是否調(diào)整，尚不可知。不過，對于以5600元/平方米樓板價拿地的開發(fā)商來說，不論是每平方米18000元，還是26000元，都已是不折不扣的暴利。

　　記者從當(dāng)?shù)刂薪楂@悉，目前新江灣城外圍區(qū)域的二手房也是“不甘示弱”。如一套雍景苑2房的房源，去年叫價每平方米8000多元，沒有賣掉。今年D1地塊已成交，周邊二手房價格馬上漲到12000元/平方米，這套房子的業(yè)主表示，還好去年沒賣掉?，F(xiàn)在D3又拍出高價，估計周邊二手房房價還要隨之上漲。

　　參戰(zhàn)各方表情不一

　　黑馬不黑佳兆業(yè)不戰(zhàn)而退

　　記者從參與本次競標(biāo)的開發(fā)商處得知，參與競標(biāo)的八家開發(fā)商中，最終出價的僅有七家。之前業(yè)界覺得最為“神秘”的，首次來滬的深圳開發(fā)商佳兆業(yè)，在出價的關(guān)鍵時刻“臨陣脫逃”——并未參加暗標(biāo)競價。

　　參與競拍的一家外資公司代表告訴記者，之前在對幾家競爭對手進(jìn)行分析時，佳兆業(yè)被認(rèn)為最有可能積極競價。“深圳佳兆業(yè)近期正在挑選投資銀行作保薦人，籌劃到港上市，預(yù)計集資金額約3億美元。聽說，佳兆業(yè)希望能于2007年底前上市，而該公司在上海還沒有土地儲備，對于這樣一家正在積極尋求上市的地產(chǎn)企業(yè)來說，是否能在上海獲地對其上市有很大影響，所以當(dāng)時我們判斷，佳兆業(yè)很有可能會像龍湖地產(chǎn)在D1地塊中那樣全力投地。”這位開發(fā)商這樣告訴記者。然而，沒有想到的是，佳兆業(yè)這匹“黑馬“，竟然不戰(zhàn)而退。

　　記者了解到，佳兆業(yè)旗下項目主要位于深圳，目前還未進(jìn)入長三角，其住宅、寫字樓、商業(yè)物業(yè)和成片土地開發(fā)業(yè)務(wù)雖目前主要集中在珠江三角洲，但其一直希望能走向長江三角洲，“形成雙三角態(tài)勢”。

　　港商不戇一味保持穩(wěn)健

　　在D3地塊的拍賣過程中，港資開發(fā)商依然保持其一貫風(fēng)格：理性、低調(diào)。記者獲悉，麗豐控股出價約6.5億元，嘉華集團(tuán)出價大約7.2億元，折樓板價分別為10000元/平方米和11000元/平方米。“在分析了競爭對手之后，我們認(rèn)為競爭對手出高價的可能性極大，極有可能出價10億，都未必能拿到地，這已經(jīng)超出了我們的心理價位。因此，我們的出價不過是象征性的，其實已經(jīng)放棄競價了。”一位港商代表這樣告訴記者。

　　除了港商之外，新加坡慶隆、華潤置地等參與競標(biāo)的開發(fā)商，報價基本上都在10億元上下(樓板價16000元/平方米左右)。

　　幾家“失利”的開發(fā)商，其實在高檔住宅開發(fā)方面都是行家里手。麗豐控股不但在中山公園附近打造的凱欣豪園，其在上海還擁有多個商用物業(yè)，如香港廣場、五月花廣場等。在蟄伏幾年之后，麗豐控股今年以來多次出現(xiàn)在土地拍賣會上，積極增加其在上海的土地儲備；嘉華國際擁有淮海路的甲級寫字樓嘉華中心，其在建國西路上一處高檔住宅地塊還未開工，烏魯木齊北路嚴(yán)家宅三期地塊的一期工程正在開發(fā)；而華潤置地參與D3地塊爭奪之際，華潤旗下同在新江灣城的橡樹灣項目正在開盤之中，目前橡樹灣口頭叫價3萬元/平方米。

　　綠城不慌幾成贏家之一

　　D3地塊拍出驚天高價，除了仁恒置業(yè)獨占鰲頭外，心情最好的恐怕就是浙江綠城了。競拍剛結(jié)束，綠城代表——上海綠宇房地產(chǎn)的總經(jīng)理夏松華一行，滿面春風(fēng)地從會場走出。當(dāng)記者問道：“D3地塊拍出每平方米2萬元樓板價，對于綠城之前拿下D1地塊有利吧？”夏松華略一沉吟，隨后微笑著回答：“應(yīng)該是吧。”

　　記者獲悉，綠城在此次D3地塊拍賣中出價為10.8億元，折樓板價16600元/平方米。有業(yè)內(nèi)人士分析：“綠城宋衛(wèi)平在拍賣會上向來以高調(diào)著稱，之前已獲得D1地塊，此次參與D3地塊拍賣，報出16600元/平方米的價格，應(yīng)該說是非常微妙的。一來可以穩(wěn)固和提高D1地塊的周邊地塊行情，二來如果順利獲得D3地塊，便可以與D1地塊統(tǒng)籌開發(fā)，進(jìn)一步掌握新江灣城內(nèi)房價走勢的話語權(quán)?，F(xiàn)在仁恒拿下D3地塊的價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出D1地塊，浙江綠城可以放心了，因為不管怎樣，終于有人做‘墊背’了。”

　　仁恒不怕出價意料之中

　　開標(biāo)之前，記者了解到，很多參與競標(biāo)的開發(fā)商都把仁恒視為最強(qiáng)勁的對手。仁恒在上海開發(fā)的項目幾乎個個都成為區(qū)域內(nèi)的價格高端，包括仁恒家園、仁恒濱江園、仁恒河濱城、仁恒河濱花園及仁恒運杰河濱花園等。專做精裝修住宅的仁恒置業(yè)，其開發(fā)的物業(yè)均能較周邊同類物業(yè)售價高出20%左右，項目發(fā)展能力和營銷手段極強(qiáng)。

　　另外，記者查得，截至2007年上半年，仁恒銷售收入為44.3億元，而其現(xiàn)金及現(xiàn)金等值為51.1億元，較去年同期增加41%。由于其部分項目將于三季度陸續(xù)銷售，因此三季度的銷售收入會有大幅度的提高。“資金極其充沛，未來銷售價格的預(yù)期可以高出其它發(fā)展商，所以仁恒在土地出價時的競爭力當(dāng)然會非常強(qiáng)。”有開發(fā)商這樣分析。