繼去年7月建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(“限外令”)、今年5月商務(wù)部、國家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》之后，近日，國家發(fā)改委和商務(wù)部公布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》，與2002年和2004年版的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》相比，2007版在房地產(chǎn)領(lǐng)域開始向外資收緊。

　　將自今年12月1日起施行的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》明確表示，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作；并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。此外，還將“普通住宅地開發(fā)建設(shè)”從現(xiàn)行《目錄》(2004年修訂)的鼓勵投資類別中刪除，將不再鼓勵外資進(jìn)入普通住宅的開發(fā)建設(shè)。

　　外資投資國內(nèi)房產(chǎn)的，基本上只扮演投資者的角色，本身具備開發(fā)經(jīng)驗的寥寥無幾，但早期進(jìn)入投資中國房產(chǎn)的部分外資，回報率超100%，大大超過了他們原先的預(yù)期。有公開數(shù)據(jù)顯示，不到兩年時間，麥格理轉(zhuǎn)手上海新茂大廈的交易，賬面凈賺超過1.5億美元(折合人民幣約12億元)，賬面回報150%?；ㄆ旒瘓F2005年以5000萬美元的收購上海永新廣場，一進(jìn)一出，獲利2775萬美元，增值率超過55%。2005年，高盛以1.076億美元從新加坡凱德置地手中購得位于上海福州路上的高騰大廈，賣出后，便獲取了39%的升值回報。

　　與歐美房地產(chǎn)市場3%到5%的回報率相比，中國房地產(chǎn)市場因房價快速瘋漲價而帶給外資的高回報率，又吸引、促進(jìn)了更多的外資機構(gòu)、更大額的外資相繼進(jìn)入中國市場。包括外資投資機構(gòu)、基金等外資投資者，一般憑借其強大的單筆資金上的優(yōu)勢，往往選擇成棟或整體項目或大規(guī)模收購、購買。相比于國內(nèi)的一般性投資購房者而言，有點與土地市場的“地王”想象相似。在上海，有一外地投資商以1.7億元的總價拋售手中73套古北名都城一期房源，

　　2006年7月，六部委出臺了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》。在該意見中，禁止投資者以境外直接持有中國物業(yè)的方式投資中國房地產(chǎn)，堵住外資以股權(quán)投資直接向國內(nèi)投資。同時規(guī)定境外人士只有在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過1年，才可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，但不得購買非自用、非自住商品房。

　　“限外令”使很多外資購房人把眼光轉(zhuǎn)向了二手房市場。

　　在歐美國家，二手房交易量占整個房地產(chǎn)交易量的80%左右。

　　實際上，無論從其租金回報或是從轉(zhuǎn)手買賣獲利回報來看，二手房實際上在反映著房市變化趨勢。二手房行情的變化，是整個房市的晴雨表，反映著一手房有沒有繼續(xù)投資的價值或投資的回報預(yù)期。

　　從嚴(yán)格意義上的長線投資者來說，在一定時期內(nèi)會選擇持有物業(yè)，不會很快轉(zhuǎn)手賣出。由于其在手時間相對較長，對市場的沖擊“陣痛”不會很明顯。但投機性的投資者，會根據(jù)整個市場的現(xiàn)時情況和階段性的預(yù)期決定，短時間內(nèi)大量突擊買入，一旦市場發(fā)生異變，則會尋求快速轉(zhuǎn)賣獲利套現(xiàn)。

　　本文作者陳真誠認(rèn)為，對于一個房地產(chǎn)市場而言，如果投資性購房和投機性購房過少，則可能會造成房市尤其房價變化方面的波瀾不驚。而如果投資性購房和投機性購房過高過盛，則會造成房市尤其房價變化方面的大漲大跌，快速推進(jìn)房價在短時間內(nèi)快速大幅度上漲，然后又可能快速推進(jìn)房價在短時間內(nèi)快速大幅度下跌，加劇房市的不穩(wěn)定性，加大房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。

　　尤其是，一旦二手房市場過火，投資性尤其投機性買賣過多，必將不斷拉升二手房房價階段性上漲，拉升二手房租金的上漲，從而進(jìn)一步加大對一手房等整個房市投資的回報預(yù)期，刺激、推動房價的繼續(xù)非理性、非市場的上漲。

　　目前，由于近幾年房市的過火發(fā)展、房價快速大幅度瘋狂上漲，已經(jīng)導(dǎo)致了大量需求提前釋放，大量新房經(jīng)買入后變成存量二手房。在一定時間以內(nèi)，中國房市的新房市場將可能出現(xiàn)一定程度的階段性需求休克期，或交易縮量。由于投資者的套現(xiàn)，大量的二手房將陸續(xù)進(jìn)入到市場。二手房市場將比一手房市場相對要火熱，存在將來被人為做市的可能性。一旦，二受房人為做市瘋狂火熱起來，有實力、持房較多的“房主”投資者，就可能或得驚人利潤。而一旦二手房市場一旦被人為做市瘋狂火熱，又將反過來促進(jìn)一手房市場再次瘋狂起來。就這樣，一、二手房市場之間，彼此互相促進(jìn)，循環(huán)地演繹著拉高房市投資預(yù)期、推高房價、加大房市投機性等風(fēng)險。

　　一些外資尤其投機性外資(如私人基金等)，正紛紛進(jìn)入中國房地產(chǎn)二級市場。有資料顯示，目前通過非正常途徑入境的3000多億元外資中，正有相當(dāng)大的比例的資金在深圳、廣州、上海等地暗自潛行炒樓，進(jìn)一步把高企的房價推上新高。

　　進(jìn)入中國房市的外資，在對房產(chǎn)項目的投資上，確實很少直接進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域。外資一般選擇甲級寫字樓、高星級酒店、大型賣場、高檔住宅等，往往選擇項目收購、產(chǎn)品買賣的方式。這種模式，實際上就相當(dāng)于外資在研究中國政策后選擇“二手房市場”進(jìn)行操作。

　　因此，可以說，新的“限外令”，是政府在根據(jù)市場實際情況做出的決策，以防止外資通過中介進(jìn)入炒房領(lǐng)域方面，防止外資在二手房領(lǐng)域的過多過度投資、投機，防止二手房市場再次出現(xiàn)大的動蕩。

　　據(jù)此分析下來，政府再次出臺新“限外令”，本文作者陳真誠認(rèn)為，其深層的動機和更重要的意義在于，深化政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，鞏固系列宏觀調(diào)控政策尤其房貸新政以來所開始取得的房地產(chǎn)調(diào)控的成果，使已經(jīng)開始趨向正?；兓姆渴欣^續(xù)朝健康化方向發(fā)展，防止已經(jīng)步入下行通道的房價報復(fù)性反彈，尤其防止通過二手房市場再度把房市推向繼續(xù)惡化的趨勢，防止因房市的再度惡化、房價再次瘋漲而加大通貨膨脹的風(fēng)險。

　　從另一個角度而言，政府再次出臺新“限外令”，正在體現(xiàn)中國政府對世人關(guān)注、正承受著來自國內(nèi)外巨大壓力的宏觀調(diào)控制尤其是房價調(diào)控的態(tài)度和決心。10月底，溫總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署第四季度經(jīng)濟社會發(fā)展工作。會議指出，要全面落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，大力推進(jìn)廉租房制度建設(shè)，努力控制房價過快上漲。11月初，溫總理在莫斯科訪問期間，在回應(yīng)外界指責(zé)中國政府宏觀調(diào)控措施不力時表示，政府會在保持經(jīng)濟較快發(fā)展的同時，加強政府的宏觀調(diào)控，重視民生問題等四個方面的工作，而在民生問題上，會集中在農(nóng)村，就業(yè)，醫(yī)療，教育以及房屋改革五個方面。因此，也可以說，新的“限外令”此時出臺，從某個角度而言，表明政府在用事實來兌現(xiàn)溫總理在莫斯科訪問期間對外界指責(zé)中國政府宏觀調(diào)控措施不力的回應(yīng)，用事實體現(xiàn)政府兌現(xiàn)要通過房屋改革以重視民生問題、努力控制房價過快上漲的承諾。

　　這樣，政府再次出臺新“限外令”，實際上在釋放政府將繼續(xù)更重拳深化宏觀調(diào)控、更大力調(diào)控房價的信號。在今后一段時間里，政府無疑還將出臺系列更嚴(yán)厲措施來調(diào)控房價，鞏固房貸新政以來所取得的事實性的房價下降的成果。

　　本文作者陳真誠認(rèn)為，新“限外令”，將再次重度打擊房市預(yù)期，將再次加快房市的異變，加快房價更進(jìn)入下行軌道，房價將加快下降、回歸理性的速度。這種效力將是全國性的，并不會因不同城市外資進(jìn)入情況不同而有太大異處。新“限外令”后，即使有人想以“對外資進(jìn)入不多的城市房地產(chǎn)市場影響不大”來做輿論，其結(jié)果也還是難改整個房市大勢的走向。因為，新的“限外令”再次深度打擊房市預(yù)期、促使房價更快速下降的效力，是全國性的。

　　從某個角度而言，新“限外令”的信號影響力，將比其直接針對外資而作用房市買賣的影響力更大！