全體開發(fā)商在和中央政府、地方政府對賭，這個賭博的結(jié)果誰有可能勝出現(xiàn)在還不知道。

　　“如果從研究的角度來看，所有解決這些問題的辦法，包括第二套房貸、物業(yè)稅等等都不得要領(lǐng)，得要領(lǐng)的唯一辦法是取締全國的土地儲備中心。”在“城市·觀點論壇深圳行”上，北師大金融中心主任鐘偉說。

　　全體開發(fā)商在和中央政府、地方政府對賭，這個賭博的結(jié)果誰有可能勝出現(xiàn)在還不知道。

鐘偉

　　在2007博鰲房地產(chǎn)論壇上，鐘偉曾作專題報告認(rèn)為，當(dāng)前招拍掛制度是造成當(dāng)前地價高漲的原因，而此次城市觀點論壇鐘偉則進(jìn)一步認(rèn)為，政府進(jìn)行土地儲備可能是問題的核心。

　　鐘偉認(rèn)為，當(dāng)前土地制度的核心問題可能是開發(fā)商與政府都在做土地儲備，雙方在土地上進(jìn)行博弈。

　　“開發(fā)商囤地非常嚴(yán)重，囤地當(dāng)中存量的資金量超過一萬億人民幣，這僅僅是開發(fā)商，還不包括當(dāng)?shù)赝恋貎渲行模@樣就給土地政策帶來了非常大的不確定性。”鐘偉說，“也就是說全體開發(fā)商在和中央政府、地方政府對賭，這個賭博的結(jié)果誰有可能勝出現(xiàn)在還不知道。”

　　在鐘偉的相關(guān)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)在過去的兩年，相信每年的囤地通過規(guī)范的招拍掛環(huán)節(jié)超過了1億平米從絕對值的情況來看，現(xiàn)在全國總開發(fā)商囤地量超過了7億平米，這是開發(fā)商通過招拍掛方式囤的土地有7億平米，如果考慮到開發(fā)商不通過招拍掛方式，或者更早的在95年之前就囤這些地，或者以租的方式囤的地，或者是以旅游等其他名目所囤的地，那么開發(fā)商所囤的地可能接近10億平方米。

　　但鐘偉認(rèn)為可能土地儲備中心的囤地量更大，開發(fā)商手里囤的地最多僅相當(dāng)于土地儲備中心的1/3-1/5，最粗略估計土地儲備中心囤地可能高達(dá)20億平米，由此看來，全國囤地總規(guī)?？赡茉?000-3000平方公里。

　　鐘偉認(rèn)為如果囤積在土地上的資金開始增多的話，那么開發(fā)商的財務(wù)周轉(zhuǎn)情況迅速惡化，其舉例萬科萬科現(xiàn)在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度明顯放慢，比05年大概放慢了2倍以上。

　　在此基礎(chǔ)上，鐘偉認(rèn)為，當(dāng)前中央貨幣政策對不動產(chǎn)的膨脹持警惕的態(tài)度。

　　“到現(xiàn)在為止開發(fā)貸款和按揭貸款總共4.3萬億，其中給開發(fā)貸款1.7萬億，給按揭貸款2.6萬億”鐘偉說。鐘偉認(rèn)為，在未來的時間里，按揭貸款對于金融行業(yè)來說肯定是優(yōu)良的貸款，隨著不動產(chǎn)的升值，即便是經(jīng)濟(jì)周期來了，居民收入無法償還貸款，但物業(yè)即便貶值50%，對于將物業(yè)收回的銀行而言依然是有利可圖的。

　　與此相反，由于開發(fā)貸款相對較少，銀行承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)周期到來時房地產(chǎn)企業(yè)貸款所帶來的風(fēng)險是相對較弱的。

　　“僅以對開發(fā)商的開發(fā)貸款來講，現(xiàn)在總余額只有1.7萬億，占總額貸款的5%。”鐘偉說。

　　盡管鐘偉并不確定在這場關(guān)于政府通過招拍掛制度抬升土地價格，進(jìn)而推動不動產(chǎn)價格上漲的賭局中，到底誰能獲勝，但一個鮮明的事實是，政府做到了足夠的風(fēng)險防范，而開發(fā)商則因為土地招拍掛制度而被迫進(jìn)行土地儲備，在這樣一場賭局中，貸款買房的老百姓與開發(fā)商更大可能是最終的受害者。

　　“開發(fā)商的盈利模式不是靠地面建筑物，而是靠土地，這就導(dǎo)致了開發(fā)商技術(shù)的下降，也就是說從06年下半年到現(xiàn)在建筑物本身的技術(shù)改善是有限的，價格上漲主要是因為土地漲。”鐘偉說。

　　但鐘偉同時認(rèn)為在這樣一場賭局中，風(fēng)險顯然不僅僅在開發(fā)商和買房者：“盲目舉牌，大塊拿地，進(jìn)行行業(yè)兼并，大多數(shù)特征有兩個，一個是國有企業(yè)，一個是上市公司，之所以是國有企業(yè)，我們知道國有企業(yè)行為很少對自身負(fù)責(zé)任的，之所以是上市公司，那是因為拍到一塊地、收到一塊地之后股價立刻就漲了，股價漲了也就意味著囤地的成本是由投資者來承擔(dān)的。”

　　顯然投資房地產(chǎn)股票的投資者也成為賭局的一個參與者。

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