北京星河灣項(xiàng)目籌建早期，黃文仔經(jīng)常從廣州飛到北京，從機(jī)場(chǎng)接他的汽車后備箱里永遠(yuǎn)放著手電筒、膠鞋和安全帽，黃每次必是直接到工地看進(jìn)展。

　　“南方奢華豪宅怎能在文化之都生根？”、“這將是北京有史以來(lái)品質(zhì)最好的滯銷盤”、“什么人會(huì)買星河灣？”，2005年一開盤，星河灣就在爭(zhēng)議中一路前行，且連續(xù)兩年位居京城高檔公寓銷售排行榜前列。由此帶來(lái)的問(wèn)題是星河灣的成功源于“生逢其時(shí)”還是“品質(zhì)成就”？

　　黃文仔：品質(zhì)“暴君”

　　實(shí)際上，星河灣一直都處在業(yè)內(nèi)外的關(guān)注中，包括質(zhì)疑、觀望與贊嘆，各種聲音不絕于耳。北京星河灣——一個(gè)廣州開發(fā)商進(jìn)京試水的第一站，居然能在數(shù)年中無(wú)論在京城業(yè)內(nèi)人士還是購(gòu)房人中，都能成為談資中的焦點(diǎn)。星河灣早已超越了一個(gè)項(xiàng)目的概念，在某種意義上更成為了一種現(xiàn)象。

　　2005年7月，星河灣一期以高出區(qū)域房?jī)r(jià)一倍，單價(jià)達(dá)15000元/平方米的價(jià)格開盤，一開盤便立刻在同行內(nèi)炸開了鍋。“這將是北京有史以來(lái)品質(zhì)最好的滯銷盤。”開盤當(dāng)日，一位資深房地產(chǎn)老總直言不諱地說(shuō)，這也是當(dāng)時(shí)大部分人的判斷。而2006年年終，星河灣以21.64億元榮登北京住宅銷售排行榜首。

　　2006年11月，星河灣二期再以高出一期房?jī)r(jià)一倍，均價(jià)高達(dá)31000元/平方米開盤銷售，其帶給市場(chǎng)的震撼同樣令人咋舌；而2007年中，據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，星河灣半年13個(gè)億的銷售業(yè)績(jī)有望使其蟬聯(lián)2007年度北京高端住宅銷冠。

　　2007年8月，星河灣三期再次開盤，并且目前均價(jià)高達(dá)35000元/平方米。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止目前，星河灣三期已簽約80套。

　　宏宇集團(tuán)副總裁田原，是今年上任的第三位主管北京星河灣的“打工仔”。在北京星河灣銷售到三期時(shí)，才主管大局的田原，在北京星河灣會(huì)所接受《樓市》記者采訪時(shí)，言辭無(wú)不流露出對(duì)星河灣的肯定。

　　“星河灣現(xiàn)象的背后是星河灣老板黃文仔以及星河灣團(tuán)隊(duì)；是企業(yè)文化和企業(yè)精神的支撐。”田原強(qiáng)調(diào)到，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)60多個(gè)樓盤在克隆星河灣，而這是很多項(xiàng)目客隆星河灣而無(wú)法成功的根本原因，在房屋品質(zhì)追求上，黃文仔是“暴君”。

　　黃文仔曾帶潘石屹到星河灣參觀，黃文仔對(duì)星河灣每一棵樹的來(lái)歷都如數(shù)家珍，說(shuō)自己就是一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理，所有的事情都是他拍板做的，這讓潘石屹很吃驚。北京星河灣項(xiàng)目籌建早期，黃文仔經(jīng)常從廣州飛到北京，從機(jī)場(chǎng)接他的汽車后備箱里永遠(yuǎn)放著手電筒、膠鞋和安全帽，黃每次必是直接到工地看進(jìn)展。到了后期，黃文仔更是坐鎮(zhèn)北京，拿著放大鏡、望遠(yuǎn)鏡、尺子，用近乎苛刻的標(biāo)準(zhǔn)親手打造了星河灣的每一個(gè)細(xì)節(jié)。

　　“一說(shuō)起某某東西可以做得更好，他的眼睛就放光，就像孩子聽到了更好玩的玩具一樣。”宏宇集團(tuán)的同事這樣評(píng)價(jià)黃文仔：“黃文仔這種追求完美的癖好大概是與生俱來(lái)的。”

　　生逢其時(shí)？

　　在記者的采訪中，星河灣高價(jià)能被市場(chǎng)迅速接受，兩年來(lái)被同行竟相模仿，之所以能形成北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的星河灣現(xiàn)象，還在于其生逢其時(shí)。

　　華高萊斯顧問(wèn)北京有限公司副總經(jīng)理公衍奎認(rèn)為，首先，近年在經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性過(guò)剩的環(huán)境下，富人積累財(cái)富的速度越來(lái)越快。其次，這幾年資源性產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較迅速，比如河北的鋁產(chǎn)業(yè)、山西的煤炭產(chǎn)業(yè)以及各地的房地產(chǎn)業(yè)，北京周邊富人的迅速誕生為其創(chuàng)造了客源。

　　“在中國(guó)，社會(huì)財(cái)富和個(gè)人財(cái)富快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)十分明顯。截至2006年底，我國(guó)GDP達(dá)到21.09萬(wàn)億元，是1978年的58倍；人均GDP達(dá)到15973元，是1978年的42倍。”中國(guó)人壽資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)繆建民表示。而在個(gè)人財(cái)富增長(zhǎng)的版圖中，房產(chǎn)成為重要的板塊，富裕起來(lái)的人們首先會(huì)追求高品質(zhì)的房產(chǎn)。

　　正如前文中提到的高向榮、李淑穎，均明確對(duì)《樓市》強(qiáng)調(diào)，其購(gòu)房的標(biāo)準(zhǔn)是物超所值，而不是價(jià)廉物美。他們不僅僅追求高質(zhì)量房，而且追求高舒適度、私密性等等。

　　“實(shí)際上，2005年時(shí)，開發(fā)商和買房人都對(duì)北京房地產(chǎn)品質(zhì)有很高的期待。也有一些樓盤開始打品質(zhì)樓盤的旗號(hào)。但是當(dāng)時(shí)號(hào)稱品質(zhì)樓盤的項(xiàng)目大多要么依附于地段好，要么自然環(huán)境好，過(guò)多的外部條件反而掩蓋了很多的內(nèi)部品質(zhì)缺陷。當(dāng)時(shí)地產(chǎn)開發(fā)正處于從營(yíng)銷時(shí)代向品質(zhì)時(shí)代轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期，此時(shí)，星河灣以樓盤品質(zhì)為突破口，必然要受到買房人追捧。”五合國(guó)際( Werkhart)中國(guó)區(qū)副總經(jīng)理嚴(yán)濤表示，北京星河灣趕上了樓市發(fā)展的轉(zhuǎn)折期，只要是真正做品質(zhì)的樓盤，不論是星河灣還是其他樓盤，都會(huì)受到市場(chǎng)的歡迎。

　　黃文仔也承認(rèn)星河灣的成功與品質(zhì)人群的出現(xiàn)息息相關(guān)。“星河灣的成功說(shuō)明了中國(guó)一批社會(huì)主流力量已經(jīng)成為品質(zhì)人群，中國(guó)社會(huì)正在進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代，他們需要品質(zhì)住宅。我總是說(shuō)只要我們做到，市場(chǎng)就會(huì)買單。我希望我們?cè)谧魑辉僖膊灰獞岩墒袌?chǎng)的購(gòu)買欲望，購(gòu)買能力，不要再懷疑買家的眼光和接受水平。而是要不斷地問(wèn)問(wèn)自己——我們還能不能做得更好？”2004年底，黃文仔滿懷信心地鼓舞即將迎接2005的北京星河灣團(tuán)隊(duì)。

　　星河灣作為南方樓盤能在“有文化的北京”落地生根，也受到業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議。嚴(yán)濤認(rèn)為，南粵文化歷史其實(shí)并不比北京文化的歷史積淀少，北京作為全國(guó)各種人群聚集之地，外地人購(gòu)房也是購(gòu)買力支撐之一。“這說(shuō)明中國(guó)無(wú)論是南方還是北方的富人，其價(jià)值觀都是趨同的，大多還屬于追求奢華、張揚(yáng)心態(tài)。”公衍奎補(bǔ)充到。

　　品質(zhì)成就？

　　就在業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為品質(zhì)成為星河灣制勝關(guān)鍵因素之時(shí)，如今入住一年之后的買房人如何看待星河灣的優(yōu)點(diǎn)與不足？

　　高向榮：我最初看過(guò)北京上元、棕櫚泉等房子，每個(gè)項(xiàng)目都有自己的特點(diǎn)，不過(guò)很少有項(xiàng)目能做到園林與內(nèi)部裝修都不錯(cuò)，所以我選擇了購(gòu)買星河灣。如果我說(shuō)星河灣沒(méi)有不足，也不客觀。我覺(jué)得星河灣最大的不足是到目前為止，區(qū)域周邊配套仍然與項(xiàng)目客群不匹配。

　　李淑穎：我最喜歡的是星河灣的公園，我在棕櫚泉居住時(shí)雖然也有朝陽(yáng)公園配套，但是星河灣的公園只有業(yè)主才能進(jìn)入，比較具有私密性。我覺(jué)得星河灣一期比星河灣三期的戶型設(shè)計(jì)更加溫馨。

　　郭英力：星河灣毫無(wú)疑問(wèn)在裝修品質(zhì)、用材、園林方面高出北京很多房產(chǎn)項(xiàng)目。也正是因?yàn)槿绱耍也刨?gòu)買。不過(guò)在裝修品位方面，我覺(jué)得可以增加一些簡(jiǎn)約風(fēng)格。品質(zhì)與品位是兩個(gè)不同層面的概念，品質(zhì)是指質(zhì)量、安全、耐用、工藝施工精度等，而品位更多涉及藝術(shù)、概念等。不過(guò)品位屬于仁者見(jiàn)任、智者見(jiàn)智的問(wèn)題。

　　“任何精裝修房屋都會(huì)存在一些問(wèn)題，但星河灣總體房屋質(zhì)量不錯(cuò)。”志遠(yuǎn)房地產(chǎn)驗(yàn)收公司工作室法人崔振明總結(jié)星河灣一期驗(yàn)房經(jīng)歷后表示，星河灣其實(shí)最大的優(yōu)勢(shì)是出了這些房屋質(zhì)量問(wèn)題后，物業(yè)公司及開發(fā)商整改的態(tài)度比較積極。

　　北京率土環(huán)藝科技有限公司庭院首席設(shè)計(jì)師張楓對(duì)《樓市》記者表示，審視高檔公寓園林主要從以下四方面判斷：一是水景與林景是否相輔相成；二是植物配備是否豐富，講求喬木、灌木、花草的科學(xué)搭配，創(chuàng)造“春花、夏蔭、秋實(shí)、冬青”的四季景觀；就此方面來(lái)講，星河灣一二期在營(yíng)造四季景觀方面是有待提升的，只達(dá)到了四季長(zhǎng)綠的效果；而三期相比較而言，園林正中以松柏林為主體，一年四季長(zhǎng)綠，西側(cè)以黃櫨與紅櫨林為主體，東側(cè)是銀杏林。三重主題能夠形成四季常綠、三季有花。三是景觀規(guī)劃是否合理，園林綠化所創(chuàng)造的環(huán)境氛圍要充滿生活氣息，做到景為人用，富有人情味。在空間組織上達(dá)到一步一景，景隨步移的效果。四是園林的施工質(zhì)量是否符合要求。

　　而精裝修的價(jià)值，專家認(rèn)為主要從以下幾個(gè)方面判斷：一是材料價(jià)值；二是設(shè)計(jì)價(jià)值；三是工藝價(jià)值。星河灣在設(shè)計(jì)價(jià)值和工藝價(jià)值方面比較到位，其三期不同空間，大理石花紋拼接的圖案是不一樣的，并且不同空間陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)風(fēng)格、尺寸都是有區(qū)別的；另外工藝上專業(yè)技師的精雕細(xì)作也是隨處可見(jiàn)。不過(guò)，在材料使用方面，業(yè)內(nèi)專家較多的爭(zhēng)議是大理石材料的使用雖為一種時(shí)尚，但是也要兼顧家的溫馨。

　　新的質(zhì)疑

　　不論業(yè)內(nèi)如何爭(zhēng)議，星河灣高價(jià)熱銷是事實(shí)。然而熱銷后的星河灣實(shí)際入住率并不高。根據(jù)《樓市》市場(chǎng)研究部提供的數(shù)據(jù)，星河灣一期600多戶，實(shí)際的入住率為200多戶。而此種現(xiàn)象在記者采訪中，被業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為是星河灣代表的又一種現(xiàn)象：富人社區(qū)熱銷之后的空置現(xiàn)象。

　　北京律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員陳旭認(rèn)為，隨著社會(huì)發(fā)展進(jìn)步，相對(duì)富有的人群集中居住是一種必然現(xiàn)象。并且從物業(yè)管理的角度來(lái)講，富人社區(qū)相對(duì)于普通社區(qū)的物業(yè)管理糾紛要少得多，社區(qū)相對(duì)和諧。事實(shí)上，星河灣盡管實(shí)際入住率并不高，但是物業(yè)費(fèi)的收繳率卻近100%。

　　由于朝青板塊2003年前基本以中低檔樓盤為主，2005年星河灣面市后，高檔樓盤開發(fā)才拉開序幕，因此，基于歷史和未來(lái)發(fā)展的方向，朝青板塊將逐漸成為住宅類型綜合的區(qū)域，形成舊低新高的產(chǎn)品格局，很難形成純粹的富人區(qū)。華高萊斯顧問(wèn)北京有限公司副總經(jīng)理公衍奎認(rèn)為，星河灣現(xiàn)象背后實(shí)際暴露出來(lái)的是貧富差距，但是理性來(lái)看，消除此種現(xiàn)象也是不現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，良性的居住模式是“大混雜，小純粹”，朝青板塊目前也正是此種居住模式。不過(guò)，陳旭認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益來(lái)看，會(huì)造成社會(huì)貧富心理失衡。

　　尤其中國(guó)正處于大量閑置房屋掌握在少數(shù)富人手中，導(dǎo)致了住房分配不公，客觀上造成了北京房屋供給緊張。中國(guó)人民大學(xué)社會(huì)學(xué)教授周孝正認(rèn)為，這實(shí)際上是嚴(yán)重的資源浪費(fèi)，“住有所居”被明確寫進(jìn)十七大報(bào)告，物業(yè)稅也即將開征。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控又將風(fēng)涌而至之時(shí)，或許星河灣包括很多高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目是否面臨拋盤現(xiàn)象，未來(lái)都面臨不確定。