浙江眾安房地產(chǎn)公司10月30日開始招股，計劃在11月13日正式掛牌，這將成為今年以來少數(shù)登錄港股的浙江房地產(chǎn)企業(yè)之一。

　　杭州地主

　　外人不熟悉的眾安房地產(chǎn)公司其實是杭州的地王，目前擁有540萬平方米土地儲備，當中300萬平方米在杭州，位居所有上市地產(chǎn)公司的杭州土儲之首，其他土儲則集中在合肥和淮北。

施中安

　　眾安房產(chǎn)董事長兼首席執(zhí)行官施中安曾在香港舉行的記者會上表示，截止8月31日止，集團目前持有土地儲備總額達4194823平方米，5415112平方米總規(guī)劃建筑面積，他相信現(xiàn)在土地將足夠維持未來五年的發(fā)展需要，并計劃在土地儲備中開發(fā)及持有商用物業(yè)作長線投資。

　　根據(jù)眾安房地產(chǎn)公司的招股文件顯示，眾安在浙江省及安徽省共有37個處于不同發(fā)展階段的項目，其中9個已完成發(fā)展的項目總用地面積為568693平方米，總建筑面積為702657平方米。

　　眾安上市保薦人之一德意志銀行的報告稱，眾安的賣點之一為土儲成本低，并已完成拆遷，減低項目竣工時間及發(fā)展成本等風險。德意志銀行預測眾安今年盈利只有4140萬元，同比下跌49.5%，主要由于今年可供入賬的物業(yè)收入減少，但2008年及2009年將出現(xiàn)大幅增長，預計純利分別為8億元及14.8億元，增長約18倍及86%。

　　眾安的住宅開發(fā)項目多為綜合住宅小區(qū)，正在銷售的五個主要大樓盤，分別位于浙江的山水苑、淮北溫哥華城、杭州的商業(yè)項目恒隆廣場，以及住宅項目國泰花園，另外是在蕭山的義蓬建材市場。

　　根據(jù)往期業(yè)績紀錄顯示，眾安的盈利大多來自住宅項目的銷售，施忠安表示，將致力增加持作投資物業(yè)的比例，預計未來將有15%的投資物業(yè)，包括酒店、寫字樓及商場。并希望藉此使現(xiàn)金流及收入來源更加穩(wěn)定，減低住宅物業(yè)銷售市場周期性及項目竣工進度的整體風險，提升物業(yè)組合的整體價值。

　　盈利并不穩(wěn)定

　　根據(jù)眾安有關初步招股文件顯示，眾安房產(chǎn)07年度的預測盈利為3.44億元，以投資物業(yè)重估后備考全面攤薄每股盈利為0.17元計算，預測07年度市盈率為29.4倍至36.5倍。眾安在05及06年度純利分別為3880萬元及8196.6萬元。

　　大門有市場人士分析，這當中含有大量“水份”，即非經(jīng)營性項目貢獻，包括投資物業(yè)重估增加3.15億元，加上“確認遞延稅項的法定稅率下降”的部分涉及1100萬元，即全年實際賺取的只有1800萬元。

　　有消息稱眾安流動負債隨業(yè)務擴大而滾存至18.8億元，部分貸款向非銀行的機構和公司雇員借。

　　值得注意的是，眾安的盈利能力十分波動。如其2005年收入按年跌23%，至2.08億元，06年卻又回升2.24倍，至6.73億元。其06年核心純利則按年升1.1倍，至8200萬元。綜合保薦人和聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人星展融資的報告稱，眾安07年純利將跌至約2000萬元水平。

　　眾安房產(chǎn)董事長兼首席執(zhí)行官施中安透露，上市后公司目標是繼續(xù)以低成本的策略增加約500萬平米的土地，至于在購置土地時怎樣控制成本，他稱公司會物色城市周邊的土地，這種方式可以減低土地成本也可以配合政府的推動城市發(fā)展計劃，建立新的城市中心，從而達到雙贏的局面。

　　這次上市集資所得資金，其中4億元將用于發(fā)展現(xiàn)有項目及為未來項目提供資金；9.3億元為收購公司以訂立土地出讓合同的土地提供資金；14.51億元用作為新項目及收購土地提供資金，以補充杭州土儲；2.25億元作為有關公司收購匯駿國際的付款責任提供資金；其余款項則用于長江三角洲其他地區(qū)的土地收購及作營運資金。

　　施中安同時預計08年及09年目標竣工的樓面面積分別為44萬平米及63萬平米，增長43%；2010年更達75萬平方米，增長19%。08年將竣工樓面面積初步估計市值約42億元人民幣，其中已有部分單位預售，并套現(xiàn)14億元。他認為，杭州土地市場價值仍偏低，現(xiàn)在約50%的土地被境外買家購買，預測地價還會上升。

　　政府通過調(diào)高利率以緩和經(jīng)濟經(jīng)濟過熱情況，施中安表示相信政府調(diào)高利率是合理的安排，但由于息率不會大幅調(diào)高，屬于可接受水平，對眾安不會帶來太大的影響。另一方面，由于眾安的土地成本低，隨著土地價格上升，內(nèi)地對住房需求強勁，認為杭州房價仍處于低位，相信未來房價仍有上升的空間，并有信心公司的毛利率可按市況每年均維持在50%水平。他透露集團去年毛利率為50%，預計08年可進一步提升。

　　施中安其人

　　據(jù)眾安內(nèi)部員工透露，招股書上的董事長落名是施侃成其實就是施中安，有資料顯示施中安在1993年-1997年間，任蕭山市銀行房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理，主持有異議開發(fā)建設銀行銀河公寓、銀河商務中心、銀河小區(qū)等項目；1997年至今，任浙江港澳房地產(chǎn)蕭山開發(fā)有限公司主要負責人，開發(fā)建設過蕭山東省國貿(mào)大廈，組建浙江眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，主持開發(fā)眾安花園、國泰花園、眾安山水苑等項目。

　　眾安房產(chǎn)于97年由施中安創(chuàng)辦，有消息稱由于該公司與內(nèi)地政府關系良好，故收購土地成本較低，僅占整個項目的1%至11%。