編者按：市場的蕭條似乎讓大多數(shù)華南地產(chǎn)界的人士意識到一個(gè)臨界點(diǎn)到來了。無論這種臨界點(diǎn)是房價(jià)高位盤整后的繼續(xù)上揚(yáng)還是房價(jià)拐而向下。事實(shí)上，即便是堅(jiān)挺的價(jià)格依然讓開發(fā)商房地產(chǎn)界本身開始思考一些問題。

　　在一個(gè)瘋狂的市場中，在職業(yè)經(jīng)理人躺著睡覺都能發(fā)達(dá)的時(shí)代帶給華南地產(chǎn)有意義的東西確實(shí)不多，仔細(xì)想想，除了大量滾動的資金帶來的圈地狂潮與企業(yè)超速發(fā)展之外，華南地產(chǎn)是否能靜下心來考慮一下自己的未來？

　　本期專題觀點(diǎn)網(wǎng)采訪了廣州光大花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總裁陳洪志先生。他所言的危機(jī)意識似乎讓我們看到了什么？而合富輝煌首席房地產(chǎn)分析師黎文江先生認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)該會有所調(diào)整，但這種調(diào)整對未來的市場會產(chǎn)生怎樣的影響僅僅從供需去判斷似乎很難看到一個(gè)未來。

　　以下是觀點(diǎn)網(wǎng)對陳洪志先生與黎文江先生的采訪。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：在一個(gè)高度敏感的市場氣氛里，開發(fā)商本身考慮的東西應(yīng)該是什么？

　　陳洪志：個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在是一個(gè)買賣雙方博弈敏感的，很關(guān)鍵的時(shí)期，我們看到這個(gè)十一廣告力度加大了，營銷又開始加碼了。營銷手段又開始重現(xiàn)江湖了，過去的一些折扣啊，優(yōu)惠啊，禮包啊都重新出現(xiàn)了?，F(xiàn)在說價(jià)升量跌實(shí)際上是買賣雙方博弈的一種體現(xiàn)吧，這個(gè)時(shí)候?qū)οM(fèi)者、開發(fā)商和政府都是一個(gè)非常關(guān)注的時(shí)段，也決定了未來房市的一個(gè)走勢吧。

　　回到開發(fā)商的角度來說，在以前的時(shí)代，什么樓都賣得出去，什么房子都在漲價(jià)，職業(yè)經(jīng)理人睡覺都能發(fā)達(dá)，老板不管內(nèi)行外行都能掙錢，這種房地產(chǎn)發(fā)展的進(jìn)程不體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)步了，也不體現(xiàn)開發(fā)商的開發(fā)水平進(jìn)步了，當(dāng)然也不體現(xiàn)政府的管理水平在進(jìn)步，不體現(xiàn)消費(fèi)者的消費(fèi)水平在進(jìn)步。所以說這只是特殊的市場狀況的特殊現(xiàn)象造成的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您的意思是說華南的開發(fā)商應(yīng)該是面對危機(jī)的時(shí)候了？

　　陳洪志：可以這么說。對于開發(fā)商而言任何時(shí)候都有一種危機(jī)感比較好。我比較喜歡兩個(gè)企業(yè)說的話，海爾在什么時(shí)候都說戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如履薄冰，哪怕是他在企業(yè)最好的時(shí)候，最輝煌的時(shí)候。任正非寫了一本書《華為的冬天》，實(shí)際上寫的時(shí)候是在華為高速發(fā)展的時(shí)候，他寫這本書本身就是說企業(yè)有一種危機(jī)感。這個(gè)危機(jī)感是每個(gè)開發(fā)商應(yīng)該學(xué)習(xí)的。

　　在過去提這個(gè)事情大家可能會覺得危言聳聽，但是在現(xiàn)在這個(gè)階段我覺得加大對產(chǎn)品的研發(fā)，加大對消費(fèi)者的關(guān)注，加大企業(yè)良好的管理，開發(fā)模式的研討，大家就不會覺得是杞人憂天的事情了，而應(yīng)該覺得是迫在眉睫的事情了。所以我說過去華南地產(chǎn)最大的優(yōu)勢就是成本控制和產(chǎn)品精細(xì)化，走到今天還應(yīng)該在這些方面加碼。

　　以前說全國地產(chǎn)看華南，華南地產(chǎn)看廣州和深圳，但最近幾年我們看到來廣東的人應(yīng)該說是越來越少吧？從廣東出去的人應(yīng)該說是越來越多了。比如說我們?nèi)ラL三角深圳西南、西北參觀學(xué)習(xí)。我們自己和自己比起來可能還是有進(jìn)步，但這種進(jìn)步可能不大。雖然說我們的錢掙得可能比過去多了，但產(chǎn)品和售后服務(wù)的進(jìn)步不是很大。現(xiàn)在這種情況可能對行業(yè)來說是好事吧，督促大家更加往細(xì)走。

　　現(xiàn)在市場的根本原因可能不是因?yàn)榉績r(jià)上漲，而是因?yàn)榉績r(jià)上漲得過快，而且沒有產(chǎn)品進(jìn)步相匹配。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：怎么樣看待現(xiàn)在被壓制的市場需求？

　　黎文江：05年和06年的時(shí)候都有宏觀調(diào)控，國八條國六條。以往國八條和國六條推出的時(shí)候都是在上半年，這些調(diào)控措施出來以后，一般在五一之后都有幾個(gè)月的觀望期，但是在觀望期之后成交量都反彈了。

　　這次打中的投機(jī)需求，同時(shí)也打擊了一部分自住需求?，F(xiàn)在市場都在觀望，怎么樣把這個(gè)市場重新刺激起來。加上這一段時(shí)間股市也不穩(wěn)定。就投資也好，投機(jī)也好，這一部分需求和股市是有很大關(guān)系的。但是我們就覺得自住型需求還會存在的。開發(fā)商用什么樣的手段，在年底之前把自住性需求在年底之前刺激起來，我們認(rèn)為還是有可能的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您的意思是說廣州的成交量和價(jià)格還會回升？

　　黎文江：房價(jià)上升是肯定的，我們認(rèn)為隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，收入的提高，通貨膨脹的上升，成本的提高，房價(jià)還是會升的。只要經(jīng)濟(jì)還會發(fā)展，市場還是平穩(wěn)的。政府的宏觀調(diào)控不是要把成交量壓下去，宏觀調(diào)控只是抑制過快上漲，保持平穩(wěn)上漲，不是說要把成交量壓下去，把供應(yīng)和需求打下去。觀望肯定有，過一段時(shí)間肯定會有調(diào)整，開發(fā)商會有調(diào)整，購房者也會有所調(diào)整，經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)整，成交量還是會上去的，房價(jià)還是會上去的。但是房價(jià)不會升得這么快，會比較平穩(wěn)?，F(xiàn)在是房價(jià)上升太快了，就像車開得過快了，人就會有所不適應(yīng)。但等車平穩(wěn)下來，人們也就適應(yīng)了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：物業(yè)稅和加息對市場的影響呢？

　　黎文江：廣州不是物業(yè)稅試點(diǎn)城市，兩年之內(nèi)物業(yè)稅不會對廣州有影響。廣州市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)廣州人均收入是按年7%-8%的提升，這個(gè)可以抵消加息的作用。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您說了，開發(fā)商可能會有所調(diào)整，但就長遠(yuǎn)來看你認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)該怎樣保持競爭優(yōu)勢？

　　黎文江：廣州是全國改革開放的城市之一，很多東西都是改革開放引進(jìn)來的。但是這些東西引進(jìn)到內(nèi)地可能會有一些阻力，廣州有些寬松的政策，鼓勵開發(fā)。廣州的開放商未來要有所發(fā)展的話，要保持自己的風(fēng)格。所謂的民族的就是世界的，我們覺得有些產(chǎn)品還是要表現(xiàn)嶺南風(fēng)格的，這個(gè)還是要大力倡導(dǎo)，但同質(zhì)化比較嚴(yán)重。如果學(xué)別人的話，沒有自己的風(fēng)格的話，那么肯定很難與外來的企業(yè)競爭。