近日，上海多幅閑置多年的鉆石級地塊紛紛啟動(dòng)，或?qū)⒕徑庵行某菂^(qū)樓市供應(yīng)短缺的壓力。

　　位于靜安寺西側(cè)永源路上的協(xié)和城地塊，近日悄悄砌起了圍墻。在沉寂十余年之后，協(xié)和城二期建設(shè)終于啟動(dòng)。復(fù)興路上，新天地南側(cè)幾塊大型住宅用地也已拆平，借地鐵東風(fēng)進(jìn)展迅速。建國路上，嘉善路地塊土地平整并已部分動(dòng)工，岳陽路地塊拆遷接近終結(jié)。此外，打浦橋新新里、黃浦區(qū)董家渡、烏魯木齊路麥琪里等著名閑置地塊也都有啟動(dòng)跡象?；疖囌厩霸慊貕K已部分建成，近期即將上市。市中心閑置地塊紛紛啟動(dòng)，給購房者不少希望和想象。

　　“現(xiàn)在是形勢逼人。”上海房屋土地資源管理局政策研究部門的夏惠干表示，“按照國家規(guī)定，閑置土地兩年不開發(fā)，國家就可以收回。雖然上海至今還沒有真正實(shí)施這個(gè)政策，但是國家整治房地產(chǎn)的威懾力度空前提高，哪家開發(fā)商還敢晾著土地不開發(fā)，做對抗政策的出頭鳥？”

　　政策高壓

　　盡管政策壓力空前增大，但“捂地絕對是合算的買賣”。上海一家中型房地產(chǎn)公司高層向記者透露，現(xiàn)在做什么也沒有捂地來得合算。一方面，上海土地批出來的越來越少，每次招標(biāo)，都會(huì)把地價(jià)拉高一個(gè)檔次；另一方面，房價(jià)卻一天天漲上去，只要多捂一天地，就可能多賺上百萬元。但是，來自政府方面的壓力卻使得捂地的開發(fā)商一天也坐不住了。

　　在上海浦東房地產(chǎn)大廈26樓的上海土地監(jiān)測中心，樓市監(jiān)測員元杰亮出了胸口的工作證：上海土地樓市監(jiān)控員，他所在部門的職責(zé)就是在全市范圍調(diào)研土地的開發(fā)進(jìn)展情況。“我們每天的任務(wù)就是開著車子，在上海的大街小巷逛，看哪塊地動(dòng)工了，看哪個(gè)樓盤賣得如何？”

　　政府打擊捂地日益凌厲，杭州、南京等地也紛紛推出土地新政。杭州市國土資源局近日對3家房產(chǎn)公司閑置土地的行為作出行政處罰，罰金合計(jì)3352萬元。南京市國土資源局近日表示，原本“開發(fā)商拿到地后兩年內(nèi)不開工”的閑置土地標(biāo)準(zhǔn)將修改為“一年內(nèi)動(dòng)工面積不超過1/3或投資額度不足25%”。今后還將控制出讓地塊規(guī)模，并將開發(fā)周期限定在3年左右。

　　土地二級市場上，地塊更日益成為稀缺資源。上海鴻毅投資公司總經(jīng)理張義鴻經(jīng)常為一些有土地沒有資金，或者有資金沒有土地的投資者做些牽線搭橋的工作。近來，他發(fā)覺他的工作變成單向度的了。“很少有土地找不到資金的情況了。”保誠資產(chǎn)管理公司主管房地產(chǎn)投資的執(zhí)行董事徐杰也遇到同樣的問題。“委托我們找項(xiàng)目的資金多得不得了，就是沒有土地。”

　　政策壓力陡增，資金壓力劇降，形成的合力使得開發(fā)商不得不把閑置土地圈起來準(zhǔn)備開工了。

　　未來標(biāo)桿

　　“鑒于建設(shè)方都是經(jīng)驗(yàn)豐富且實(shí)力雄厚的大牌開發(fā)商，市區(qū)這些閑置土地一旦開工建設(shè)，新建樓盤肯定會(huì)成為該區(qū)域的標(biāo)桿樓盤。”中原地產(chǎn)研究部的分析師趙寅這樣認(rèn)為。由于現(xiàn)存的閑置地塊體量在市中心都不算小，當(dāng)初可能是由于資金原因擱淺，現(xiàn)在反而因禍得福了。

　　“瑞金路上東方海外那塊地，大約可以造十幾萬平方米的住宅，如果現(xiàn)在拍賣，沒有100億元想都不敢想，絕對可以成為中國地王。”新加坡國浩地產(chǎn)的財(cái)務(wù)部經(jīng)理林敏指出。

　　這些面積龐大，形狀整齊的市中心寶地，在長期閑置過程中也沉淀了大量的財(cái)務(wù)成本，未來市場價(jià)格必定不菲。“憑借這些地塊的鉆石地段，目前在閑置土地上建造的樓盤，估計(jì)可以達(dá)到每平方米六七萬元的水平，挑戰(zhàn)每平方米10萬元也不是沒有可能的。”趙寅指出。

　　難解近渴

　　盡管市中心閑置土地有好幾塊已經(jīng)開工，但是對于快速上漲的樓價(jià)好像沒有什么緩解作用。

　　協(xié)和城旁邊的王子晶品，年初第一批開盤時(shí)，開價(jià)每平方米4萬元，隨著協(xié)和城項(xiàng)目的重啟，王子晶品第二期售價(jià)起價(jià)就達(dá)到了5萬元。同樣情況也發(fā)生在位于南外灘的上海灘花園，隨著董家渡閑置地塊的逐步啟動(dòng)，該案從去年的1.7萬元/平方米漲到了現(xiàn)在的5萬元/平方米。

　　按照現(xiàn)在的技術(shù)水平，如果加緊建設(shè)，這些閑置地塊的首期預(yù)售應(yīng)該可以在明年年底前開始，但是實(shí)際上，現(xiàn)在開發(fā)商拿地困難，目前開工只是迫于政府壓力。好在政策只規(guī)定兩年閑置收回土地，沒有規(guī)定開工后幾年完工，開發(fā)商并不著急開發(fā)這些閑置地塊，惜售心態(tài)很普遍。

　　由于土地稀缺，開發(fā)商真實(shí)的想法就是磨洋工。“他們的想法很理性：預(yù)售越晚，供應(yīng)越少；供應(yīng)越少，售價(jià)越高。”新城房地產(chǎn)公司的副總經(jīng)理趙有亮說出了上海樓價(jià)上升的真實(shí)原因。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2003年9月上海開始住宅用地公開招標(biāo)至今，在盧灣、黃浦、靜安、長寧、徐匯及內(nèi)環(huán)內(nèi)浦東這些核心城區(qū)，4年內(nèi)僅有南外灘一塊不足5萬平方米的住宅用地投入市場。

　　例如，現(xiàn)在盧灣區(qū)只有永業(yè)公寓二期還有不到200套的住宅供應(yīng)量，一旦銷售完畢，明年可能無房可供，就算東方海外瑞金路地塊旁的蘭馨公寓房源可以入市，最多也可能只有兩三百套房源。而按照永業(yè)集團(tuán)銷售部裘儉的介紹，盧灣區(qū)今后將不會(huì)再新批住宅用地，而主攻商業(yè)房產(chǎn)。這樣，瑞金路地塊和新天地地塊上的樓盤極有可能成為未來幾十年盧灣的最后房源。

　　靜安區(qū)、徐匯區(qū)的情況大致也是如此，盡管有建業(yè)里地塊，有協(xié)和城地塊，但是這幾百套房產(chǎn)賣完了，樓荒又如何解決？何況這些閑置土地上的樓盤，極有可能三四年后才能進(jìn)入市場。