讓領銳資產(chǎn)管理股份有限公司總裁嚴清煩惱的是，商用物業(yè)市場的投資環(huán)境不完善，在金融領域投資里面除了債務融資以外，缺乏直接投資渠道。

　　REITs的環(huán)境制約

　　領銳資產(chǎn)管理股份有限公司總裁嚴清接受觀點網(wǎng)的訪問時表示，領銳領銳基金現(xiàn)在交易的項目涉及有30萬平方米，但是他不肯透露具體交易的項目，稱交易有保密條款。“我們所做的就是收購物業(yè)后，把品種細分好，培育成熟再變成證券化的產(chǎn)品，買物業(yè)就是買原材料，加工后再推向市場。”

嚴清

　　“我們也有一些少量的投資在商業(yè)地產(chǎn)方面及并購行業(yè)里面，我們投資開發(fā)基金占到整個投資的30%左右，同時我們的開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有不同的地方，我們做的工業(yè)園區(qū)，辦公樓、以及商業(yè)設施都是為了開發(fā)完成之后，為我們的REITs作為我們基礎資產(chǎn)值，長期持有的開發(fā)基金，而不是開完之后賣掉。”

　　商業(yè)地產(chǎn)一般需要3-5年的時間去培育，剛剛建成的物業(yè)，特別是商場項目，租金屬于逐漸上漲的過程，剛開始的租金不能體現(xiàn)物業(yè)的真正價值，因此無法直接做REITs。有分析人士認為，從外部環(huán)境上，是REITs在哪個市場上流通的問題，REITs如果沒有流通性，完全靠機構投資者，即使是保險公司之類的，市場也很難建立起來?，F(xiàn)在《信托法》和《信托投資管理辦法》中一個最大的制約條件就是不能負債，作為信托是不能負債的，這嚴重制約了REITs的發(fā)展。

　　此前曾有銀監(jiān)會的官員透露，REITs在國內(nèi)之所以遲遲無法出臺，主要是央行、證監(jiān)會和發(fā)改委等部門的認識有偏差，央行建議通過REITs拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，而發(fā)改委則認為在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中，要控制固定資產(chǎn)的投資規(guī)模，認為時機不成熟。廉租房建設或將成為REITs出臺的加速器。

　　領銳基金隸屬于由中房中弘、北大科技實業(yè)、科瑞集團、北京供銷合作總社、天津永泰紅石勘集團等機構在濱海新區(qū)注冊成立的領銳資產(chǎn)管理公司，首期注冊資本8.5億元，天津泰達控股、青鳥集團、上海博投等公司對其增資將超過10億元，其中國有資本占一半以上。該基金將用于收購天津等地的成熟工業(yè)廠房，而非住宅或商業(yè)地產(chǎn)項目。廉租房領域將成為領銳基金乃至全國房地產(chǎn)投資基金未來的投資方向。

       該基金的具體運作模式與REITS十分相似。國內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn)的都籌謀將項目打包上市，領銳也不例外，嚴清透露，預計領銳基金明年上市，估計會打包成REITS或IPO。

　　中小開發(fā)商融資的選擇

　　自央行對房地產(chǎn)貸款實行緊縮政策，房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行取得貸款的門檻越來越高，與此同時，房地產(chǎn)公司上市融資及引進戰(zhàn)略投資者融資方式僅在大型房地產(chǎn)公司中適用，對于一些中小房地產(chǎn)開發(fā)商來說，借助信托渠道融資仍是不得不選的道路。

　　在資金短缺的時候，開發(fā)商往往對這種過橋貸款性質(zhì)的信托募集資金有更大需求沖動。但是由于3月1日信托“新規(guī)”實行前，發(fā)行房地產(chǎn)信托都有200份的規(guī)模限制，因此房地產(chǎn)信托對于房地產(chǎn)開發(fā)公司本身的戰(zhàn)略發(fā)展作用不大，但對單個項目的開發(fā)卻可以起不小作用。

　　統(tǒng)計資料顯示，2006年下半年，北京市先后有10余個房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇信托融資方式，項目主體不僅有中小房地產(chǎn)開發(fā)公司，天鴻、嘉銘等大開發(fā)商的身影也頻頻出現(xiàn)。

　　未成熟的運營模式存在的障礙

　　盡管對REITs進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，提供了種種房地產(chǎn)投資的渠道和便利，但國內(nèi)尚未成熟的房地產(chǎn)運營模式，成了內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商進行境外融資的障礙。

　　一是物業(yè)業(yè)權。部分國內(nèi)房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權問題成為通過REITs融資的一大法律障礙。除了土地使用權性質(zhì)及使用年期的問題外，還包含取得正式產(chǎn)權證明文件的問題，國內(nèi)很多房地產(chǎn)項目在竣工后很長時間，都未獲發(fā)房地產(chǎn)權證，未能滿足REITs對房地產(chǎn)項目必須具備完整業(yè)權的要求，這就使得某些具備經(jīng)濟效益的房地產(chǎn)項目無法通過REITs上市融資。因此，物業(yè)業(yè)主在籌備將房地產(chǎn)項目注入REITs時，取得房地產(chǎn)的產(chǎn)權證明文件成為通過REITs融資的前提條件。

　　二是專業(yè)管理。由于納入REITs的物業(yè)非業(yè)主100%擁有，項目需要物業(yè)管理和資產(chǎn)管理方面的專業(yè)支持，才能把資產(chǎn)的潛在價值體現(xiàn)出來。國內(nèi)的房產(chǎn)項目普遍存在缺乏專業(yè)資產(chǎn)管理等問題，例如物業(yè)管理、設施管理、租戶組合管理、租金管理等，如屬酒店項目則需要酒店管理。而國內(nèi)現(xiàn)有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業(yè)資產(chǎn)管理公司較少，物業(yè)業(yè)主及基金管理人需聘任具有國際水平的專業(yè)管理公司參與營運。

　　三是基金價格。房地產(chǎn)項目要通過REITs上市融資，必須先由當?shù)刈C監(jiān)會認可的房地產(chǎn)評估機構評定房地產(chǎn)的市場價值。REITs的基金單位價格基本上與該REITs的房地產(chǎn)市場價值掛鉤，但按國際資本市場的慣例，在新上市時，基金單位價格跟房地產(chǎn)市場價值會有若干折讓，以吸引投資者購買。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商普遍沒有接受此市場概念，故可能與基金經(jīng)理在基金單位的定價上出現(xiàn)分歧。

　　四是會計準則。證監(jiān)會對上市公司信息透明度有較高要求，特別是財務及稅務方面，需符合國際會計準則，并需全面披露，讓投資者對開發(fā)商的規(guī)模及能力有所了解，而國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在這方面存在缺陷，有待進一步提高企業(yè)的信息透明度。

　　五是稅率。在國外，REITs受到投資者青睞的重要因素之一是由于避免雙重征稅所帶來的稅收優(yōu)惠。而在國內(nèi)，在REITs的合法身份暫時無法確認的情況下，相關的稅收優(yōu)惠自然是無從談起。鑒于此，證券交易所無法在上述多方面法律法規(guī)條件尚不具備的情況下推出有關REITs的上市細則和具體規(guī)定。

　　讓嚴清頭疼的是收購物業(yè)后要交的稅比較高，“5%的營業(yè)稅和3%的契稅，每次交易都要這么高。”但他同時承認，相比住宅開發(fā)的稅來說，這兩項稅相對較低。