在美國是使用納稅情況來建立個(gè)人征信系統(tǒng)的，納稅與否是作為個(gè)人信用的主要條件，銀行貸款違約是進(jìn)入到納稅系統(tǒng)中去的。

　　任志強(qiáng)稱，央行建立個(gè)人征信系統(tǒng)是個(gè)流氓行為，銀行只能說建立信貸信用系統(tǒng)，但個(gè)人的征信系統(tǒng)和銀行沒有關(guān)系。一個(gè)人偷稅漏稅，但仍然如約還貸，征信記錄卻很好，這怎么能行呢？

　　編者按

　　任志強(qiáng)，北京華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長，中國房地產(chǎn)界最出名的商人之一。江湖中人贈(zèng)一番號(hào)：“任大炮”。因?yàn)槿蝹€(gè)性鮮明，善于辯論，常有驚世駭俗之言。這幾年來，任志強(qiáng)提出的觀點(diǎn)包括：“商品房應(yīng)面對的只是中高收入家庭中的富人，不應(yīng)讓所有人都買房”；“政府的工作重點(diǎn)應(yīng)是提供保障住房權(quán)利的公共產(chǎn)品，而不是限制房價(jià)”；更多的低收入家庭應(yīng)靠政府解決廉租房、而不是“居者有其屋”……在貧富對立情緒極為敏感的今天，任志強(qiáng)這么說，顯然容易觸犯大部分人的正義神經(jīng)，所以他也被視為富人階層的“囂張”代言人。然而，平心而論，任的言論盡管逆耳，卻未必沒有道理。

　　日前，央行與其他幾個(gè)部委聯(lián)合發(fā)文，要求第二套貸款購房的首付比例不低于40%，并給出了三條充滿爭議的基線：公積金貸款不算“第二套房”，還完了貸款的不算，夫妻雙方有一方未還完貸款的算。那么，在任志強(qiáng)看來，這一政策究竟有多少可行性呢？能起到打壓住房投資需求的目的嗎？聯(lián)系近年來對房市越是調(diào)控樓價(jià)越是高漲的尷尬現(xiàn)實(shí)，這些出臺(tái)的打壓房產(chǎn)需求的政策是否違背了市場規(guī)律？就這些問題，記者專訪了這名說話一貫肆無忌憚、角色越來越像公共知識(shí)分子的房地產(chǎn)商人。

　　“第二套房”新政，有多少可行性？

　　南都周刊：日前，央行與其他部門聯(lián)合發(fā)文，要求第二套貸款購房的首付比例不低于40%，在你看來，這一政策主要是為了減少銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)，還是為了打壓房地產(chǎn)的投資性需求？

　　任志強(qiáng)：都不是。一些政府部門認(rèn)為是要限制需求，建設(shè)部明明知道供不應(yīng)求是房地產(chǎn)市場的主要矛盾，但建設(shè)部左右不了國土部，沒有辦法讓土地的供給滿足市場需求，所以不得不用限制需求的辦法來壓縮需求。

　　但現(xiàn)在看來是多重矛盾，為什么會(huì)在第二套住房的標(biāo)準(zhǔn)上有多重爭論？從現(xiàn)在的爭論看，政府一些部門出臺(tái)這些政策的意圖是不明確的。什么是第二套住房，英國、美國、法國人家都有明確規(guī)定，同時(shí)買了兩套房子，并擁有六個(gè)月的才叫第二套住房。因?yàn)檫@期間要裝修、要搬家、要安排工作等，所以要先買一套房子，然后才能更換，在六個(gè)月內(nèi)只要把第一套住房賣掉，就不算擁有第二套住房。中國的規(guī)定是不合理的，要按照國外的規(guī)定就很合理，就是把房子賣掉，因?yàn)橘I賣房子的過程是不收稅的，所以愿意更換。但我們不行，二手房交易有過多的稅收，在一買一賣中，要交一大堆稅。這是政策造成的結(jié)果，二手房交易市場被壓制了。而且，第二套住房是在同一個(gè)城市還是在不同的城市，法律上也沒有規(guī)定。

　　銀行怕按揭貸款出問題？實(shí)際上按揭貸款是銀行最好的放貸方式。銀行最主要的擔(dān)心是在拍賣的過程中，不能把人轟出去，這是法律不允許的。即使有這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，但在住房貸款中出現(xiàn)呆壞賬的比例也只有1%多一點(diǎn)，比企業(yè)貸款低多了。而且，貸款給有能力買第二套住房的人，一定比貸款給買第一套住房的人風(fēng)險(xiǎn)小，因?yàn)榉梢?guī)定對抵押貸款買兩套住房的人，若不能還貸可以在拍賣中轟出去。所以，銀行在盡可能地開口子，比如說公積金貸款不算“第二套房”。所以說，防范銀行風(fēng)險(xiǎn)只是一個(gè)說辭，政策導(dǎo)線是在不能滿足供給的情況下想壓縮需求。

　　南都周刊：就像你說的，在第二套房貸款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上存在很多爭議，日前央行征信部門也表示，其征信系統(tǒng)只能反映個(gè)人貸款購房情況，而不能完全反映家庭成員的購房情況。

　　任志強(qiáng)：央行建立個(gè)人征信系統(tǒng)是個(gè)流氓行為。在美國是使用納稅情況來建立個(gè)人征信系統(tǒng)的，納稅與否是作為個(gè)人信用的主要條件，銀行貸款違約是進(jìn)入到納稅系統(tǒng)中去的。所以美國有治安卡號(hào)，可以了解每一個(gè)人的情況，甚至包括在學(xué)校表現(xiàn)的好壞，有沒有盜竊、有沒有犯罪等。個(gè)人的征信系統(tǒng)就是銀行還貸嗎？如果不和銀行打交道是不會(huì)進(jìn)入這個(gè)征信系統(tǒng)的。稅務(wù)部門應(yīng)該建立全國的征信系統(tǒng)，所有的人都應(yīng)該去報(bào)稅，而中國是收入不到一定水平不能去報(bào)稅，錯(cuò)！所有的人都應(yīng)該去報(bào)，然后由政府來審定該不該免稅，而不應(yīng)該由公民自己來決定，這在邏輯上就是一個(gè)錯(cuò)誤。所以在中國才會(huì)出現(xiàn)這樣一個(gè)怪事，稅務(wù)局不管，沒辦法銀行才去管。銀行只能說建立信貸信用系統(tǒng)，但個(gè)人的征信系統(tǒng)和銀行沒有關(guān)系。一個(gè)人偷稅漏稅，但仍然如約還貸，征信記錄卻很好，這怎么能行呢？作為一個(gè)公民，首先是不能偷稅漏稅，不還銀行錢是個(gè)債務(wù)問題，不納稅是個(gè)公民義務(wù)問題。兩個(gè)概念，這不是瞎胡鬧嗎？

　　所以我不認(rèn)為是銀行為了防范風(fēng)險(xiǎn)這么做的，而是多個(gè)部門在研究怎樣解決房地產(chǎn)市場供求矛盾的過程中，國土部門要求堅(jiān)決要把耕地面積控制在18億畝，堅(jiān)決要農(nóng)民住房不能轉(zhuǎn)讓，堅(jiān)決要按照計(jì)劃配給土地，最后造成了供不應(yīng)求，一看供給增加不了，就在壓制需求上想辦法。要求銀行配合，銀行不得不配合，這和銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)根本沒有關(guān)系。

　　南都周刊：在這種情況下，這一政策究竟有多少可行性？能起到壓制投資的目的嗎？

　　任志強(qiáng)：我不認(rèn)為沒有可行性。政府要干什么一定有可行性，沒有可行性，即使是錯(cuò)的，它也會(huì)硬干。肯定會(huì)起到一些作用，尤其打擊的是那些需要更換住房的，有居住需求的人，而不是投資需求的人。因?yàn)橥顿Y房產(chǎn)的人，買兩套三套四套，一定是有閑錢。但真正影響的，實(shí)際上是那些要更換住房的人，原來的住房面積不夠，要生孩子了，要把老丈人接來住，要把父母從農(nóng)村接來，他們影響最大。壓縮需求肯定是壓縮了，政策的目的是壓縮投資需求，但實(shí)際上壓縮的是居住需求，是改善住房條件的需求。如果把所有的銀行放貸都停下來，一定會(huì)壓縮需求，但這項(xiàng)政策意圖的多重化造成目的與實(shí)際后果的脫節(jié)。

　　不是沒有辦法，國外有很多東西可以參考利用，把它們搬過來就可以了。所以“第二套住房”本身就是一個(gè)含糊的概念。

　　越調(diào)控房價(jià)越高，政府在干嘛？

　　南都周刊：自2003年以來，面對高漲的房價(jià)，政府以打壓需求，意圖控制房價(jià)的思路在支撐并出臺(tái)一系列房產(chǎn)政策，但房價(jià)確是越壓越高，這一思路有哪些值得反思的地方？

　　任志強(qiáng)：2003年之前，房價(jià)每年的增長大概是3.5%左右，而工資收入年增長大概是9.1%，后者的增長是前者的近三倍，相比較而言，前者根本就不叫增長，所以沒有出現(xiàn)城市房子供不應(yīng)求的狀況。2003年宏觀政策出臺(tái)后，限制土地供給，才開始出現(xiàn)房價(jià)的增長。首先爆發(fā)的是上海，因?yàn)樯虾Ｊ紫劝寻唇屹J款的“銷售制”改為“結(jié)構(gòu)封頂”，這就使房子推向市場延遲了半年，這使上海出現(xiàn)了一段時(shí)間的住房短缺。

　　2004年以后，從土地供給開始，越調(diào)控，房價(jià)越高。在此之前房價(jià)增長多少？沒有多少。限制土地供給以后，才造成了這一結(jié)果。當(dāng)時(shí)的政策不是從市場出發(fā)的。從“8·31”文件可以看出，幾個(gè)部委都在里面，包括監(jiān)察局。監(jiān)察局根本沒有權(quán)力去管土地市場，當(dāng)時(shí)是為了防止官員腐敗，才介入進(jìn)去。為了防止土地腐敗，就減少供應(yīng)量?，F(xiàn)在再看看，源頭是不是在這？監(jiān)察局根本不懂市場，所以一定以違反市場的手段去解決問題。結(jié)果是市場上更加腐敗。

　　只有在今年，政府才提出了要用增加土地供給的方法來調(diào)控房市。以前都是壓縮供給，不行就再壓縮需求，政府都是在干嘛？是要回到過去的經(jīng)濟(jì)短缺時(shí)代嗎？市場經(jīng)濟(jì)才讓物質(zhì)增量，供不應(yīng)求的產(chǎn)品逐漸減少。調(diào)控的目的是什么？是讓大家都買不起房嗎？還是要房子變成供不應(yīng)求的產(chǎn)品？這完全是和市場經(jīng)濟(jì)相違背的。1998年我就提出要建立住房保障體系，但政策老想把窮人也擠到市場上去。

　　南都周刊：在多年的打壓需求后，政府突然轉(zhuǎn)向保障性住房體系建設(shè)，要求重新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。若在開發(fā)面積不變的情況下，這會(huì)不會(huì)導(dǎo)致商品房，尤其是90平米以上商品房的供給量的減少，從而導(dǎo)致房價(jià)進(jìn)一步上升？

　　任志強(qiáng)：多年的爭論后，政府開始重視社會(huì)住房保障問題了。如果國土部說新投入市場的土地，90%是要用來建設(shè)保障性住房，那對窮人來說是一件好事。但如果土地總量一定，是一個(gè)零和游戲，對商品房來說是一件壞事，因?yàn)楸Ｕ系耐恋囟嗔?，商品房的土地就少了，房價(jià)自然會(huì)漲。但如果政府保障性住房建設(shè)和商品房的土地供應(yīng)是兩回事，商品房的土地供應(yīng)另外增加，就不會(huì)有影響了。加大保障性住房建設(shè)是好事，但與商品房價(jià)格沒有關(guān)系，因?yàn)檫@個(gè)群體原來也買不起房，甚至是連經(jīng)濟(jì)適用房也買不起，其和商品房的市場需求沒有關(guān)系。

　　最近北京市提出要將農(nóng)民工的住房納入保障規(guī)劃，農(nóng)民不應(yīng)該解決，農(nóng)民工應(yīng)該解決，有什么道理??？沒有任何道理。農(nóng)民工已經(jīng)常住在城市里，按道理來說應(yīng)該解決他的戶口，解放他的土地，讓他能成為城里人，但他在農(nóng)村的土地和房屋都不能變現(xiàn)，不能賣錢。對于他們來說，對土地是雙份占有，這對城里人來說是不公平的，為什么他能占兩份啊，而我只能占一份啊，因?yàn)樗純煞?，我這一份的價(jià)格就高了。農(nóng)民不能把手中的房子和財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)，包括社會(huì)保險(xiǎn)，醫(yī)療保險(xiǎn)和戶籍等，如果這些都解決了，就不會(huì)有這些問題，人想到哪流動(dòng)就到哪去。所以，土地制度問題是房地產(chǎn)市場中的最大問題。從農(nóng)村集體用地的征用開始，政府就壟斷了土地的供給，只有一個(gè)出口。而不是像香港，有政府土地和私地，雙方可以相互平抑價(jià)格。

　　國外的好東西，完全可以拿來

　　南都周刊：你剛才說在房地產(chǎn)政策的出臺(tái)過程中，很多政策都是違背市場規(guī)律的，都是以各部委發(fā)文的調(diào)控形式在被動(dòng)應(yīng)對，為什么會(huì)這樣？

　　任志強(qiáng)：不都是，在今年好多政策都是符合市場規(guī)律的，比如這次的保障性住房建設(shè)政策，國土資源部門也在增加土地的供給。今年增加了30%，說政府沒有在做嗎，也在做，但要讓它增加50%，它增加不出來，因?yàn)闀簳r(shí)還開發(fā)不出來，路啊，管線啊還沒有修好。同時(shí)，明確了政府的住房保障職責(zé)，這就是告訴市場，這一職能不在市場范圍內(nèi)。而此前的一些東西，絕大部分都是違背市場規(guī)律的。但由于現(xiàn)在政府的職能還一時(shí)跟不上，導(dǎo)致還有一些非市場化的政策出臺(tái)，比如說90平米的規(guī)定，以及這次的第二套住房首付比例增加等。

　　這些部委在出臺(tái)房地產(chǎn)政策時(shí)也開座談會(huì)，但開座談會(huì)者可能有不同的利益，或者根本不懂市場。我剛開始也參加過多次，但后來不參加了，因?yàn)槲依咸岱磳σ庖姟?/p>

　　南都周刊：近期你提出了“挽救夾心層”的主張，呼吁政府關(guān)注那些超出了保障性標(biāo)準(zhǔn)又暫時(shí)靠收入無法或無力購買商品房的工薪人群，在稅收和住房貸款利率等方面予以照顧。你的觀點(diǎn)似乎總是要領(lǐng)先政策一步，為什么？是房地產(chǎn)商這個(gè)“局內(nèi)人”的身份決定的嗎？

　　任志強(qiáng)：這不是我近期提出來的，而是早提出來了，只是近期在國家明確承擔(dān)住房社會(huì)保障職責(zé)的情況下，這個(gè)問題凸顯出來了。最早提出要建立住宅法的也是我，我在1998年就提出來了，建設(shè)部今年才提出了要制定住宅法。日本在1960年就出臺(tái)了，臺(tái)灣地區(qū)是在1971年出臺(tái)的，歐洲更早一些，沒有一個(gè)國家沒有住宅法。為什么沒有更早提出了，因?yàn)橐郧笆歉＠址?，不需要，?998年住房改革以后中國需要。住宅法不僅僅要解決低收入家庭買不起房的問題，還要解決家庭住房問題，美國也是這樣。美國的住房部就是要解決保障性問題，商品房它根本不管，10萬美金一平米也和它沒有關(guān)系。

　　我們能把國外學(xué)到的東西和國內(nèi)的現(xiàn)狀結(jié)合起來。我們不僅僅在國內(nèi)，在哥倫比亞大學(xué)培訓(xùn)那么久是為什么，我們的研究機(jī)構(gòu)與國外好幾所大學(xué)的圖書館都有聯(lián)系，我們出臺(tái)的研究報(bào)告把國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)都積累起來了。這些東西都是眼睛看得見的，為什么不去學(xué)習(xí)？官員也經(jīng)常出國學(xué)習(xí)啊，但他們沒有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，不能結(jié)合實(shí)際思考問題。而我們恰恰是可以把理論和實(shí)踐結(jié)合起來。很多東西都不是新東西，也不是我提出來的，而是國外本來就有的東西，我們也應(yīng)該有，完全可以拿過來用。購買第一套住房要免稅的，全世界都這樣，為什么中國就不一樣？還要加稅？

　　如對社會(huì)有好處，我愿當(dāng)惡人

　　南都周刊：你的一些言論，如“商品房應(yīng)面對的只是中高收入家庭中的富人，不應(yīng)讓所有人都買房”；“政府的工作重點(diǎn)應(yīng)是提供保障住房權(quán)利的公共產(chǎn)品，而不是限制房價(jià)”；更多的低收入家庭應(yīng)靠政府解決廉租房、而不是“居者有其屋”等，在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是富人的“囂張、蠻橫”言論，而現(xiàn)在逐步被證明是正確的，并在政策上逐步得到體現(xiàn)后，你有何感想，得意？悲哀？

　　任志強(qiáng)：沒有什么可得意的，我的目的很清楚，就是讓政府變得更好。但如果政府能更早地聽取我們的意見的話，也許市場不是今天這個(gè)樣子。1998年我就提出建立住房保障體系，為什么現(xiàn)在才實(shí)行？這是政府應(yīng)該要檢討的。這只能證明一件事，政府的決策不一定都是正確的，民間的意見也不一定沒有值得參考的地方。但政府最終還是聽了。曾經(jīng)有一個(gè)學(xué)者寫過一篇文章“讓任志強(qiáng)看笑話”，確實(shí)是任志強(qiáng)在看笑話，早聽的話就不會(huì)這樣了。

　　如果做的對老百姓和社會(huì)進(jìn)步有好處，我寧愿當(dāng)惡人。今天當(dāng)惡人，有些人會(huì)認(rèn)為是對的，但并不是所有人都認(rèn)為是對的。改革不是一帆風(fēng)順，正確的意見被接納也不是一帆風(fēng)順的。

　　南都周刊：長期以來，多數(shù)網(wǎng)民對你的發(fā)言以扔板磚為主，認(rèn)為你是房產(chǎn)商利益集團(tuán)的最佳代言人，但從近期的政策變動(dòng)看，你的觀點(diǎn)更像一個(gè)公共知識(shí)分子，兩種角色似乎“錯(cuò)位”了。

　　任志強(qiáng)：沒有“錯(cuò)位”，我本來也沒有以房地產(chǎn)商人的利益出發(fā)來考慮問題，從過去到現(xiàn)在都不是。我只是更接近市場，比一般人更了解情況。過去到現(xiàn)在，我們也組織了很多次有關(guān)中國經(jīng)濟(jì)問題的討論。華遠(yuǎn)有自己的研究機(jī)構(gòu)，本來就是為公共層面提供服務(wù)的。我們研究機(jī)構(gòu)的成果，各個(gè)部委都來要，不過他們耍賴，不給錢就是了。沒有一次出報(bào)告他們不來要的，都是點(diǎn)名來要。

　　我不僅僅是一個(gè)房地產(chǎn)商，而且是一個(gè)企業(yè)家，只有那些無知的人才說華遠(yuǎn)只做房地產(chǎn)，我們有銀行、旅游等各種產(chǎn)業(yè)，多得去了，房地產(chǎn)只是我們涉足的產(chǎn)業(yè)之一。怎么不說我是政協(xié)委員啊，怎么不說我是人大代表啊，我的角色多得去了。