在西南各省市，類似的大面積土地集中開發(fā)已日漸成為流行模式。“政府制定開發(fā)規(guī)劃，企業(yè)進行整體開發(fā)，待土地升值后再按比例分賬。”

　　以眾多鳥類聚集而聞名的成都北湖公園，悄悄迎來了一位新的“游客”。當然，這不是來去匆匆的普通“游客”，它很快就會成為以公園為中心、占地12平方公里的北郊風景區(qū)的地主之一。

　　日前，深圳招商地產(chǎn)(000024)與成都市土地儲備中心、成都市成華區(qū)人民政府簽署《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，共同整體開發(fā)北湖片區(qū)其中的5000余畝土地。此次簽約未按慣例舉行隆重的現(xiàn)場儀式，只是在招商地產(chǎn)上市公告中做了簡要披露。合作的政企雙方刻意保持的低調(diào)，讓敏感的人們有更多猜想。

　　其實，在西南各省市，類似的大面積土地集中開發(fā)已日漸成為流行模式，用分析人士的話來概括就是：“政府制定開發(fā)規(guī)劃，企業(yè)進行整體開發(fā)，待土地升值后再按比例分賬。”

　　不過，說來簡單的模式背后，有時也暗藏玄機。

　　政企聯(lián)手西南造城

　　招商地產(chǎn)揮師入蜀之際，成都本土龍頭房企置信實業(yè)，卻對近鄰重慶虎視眈眈。

　　據(jù)重慶市渝北區(qū)招商局人士介紹，該區(qū)正在著力打造全新的商業(yè)住宅區(qū)域，曾多次到成都置信旗下的“國色天鄉(xiāng)”項目考察，對其旅游休閑主題式開發(fā)很感興趣，并邀請置信董事長楊毫前來商談合作。

　　今年8月，雙方簽署初步合作框架協(xié)議。按照協(xié)議，置信將“國色天鄉(xiāng)”旅游地產(chǎn)項目引入渝北新區(qū)，涉及規(guī)劃開發(fā)土地面積近萬畝，預計總投入約100億元。

　　據(jù)熟悉置信的人士介紹，聯(lián)手政府合作發(fā)展，是這家房企的拿手好戲。在此之前，置信與成都武侯區(qū)政府達成協(xié)議，開發(fā)總投資達13.6億元的西部鞋都工業(yè)園；與溫江區(qū)政府合組公司，開發(fā)以“歐亞花卉風情”為主題的“國色天鄉(xiāng)”和“北部新城”，據(jù)說總投資約10億元；與青羊區(qū)政府合作開發(fā)“青羊工業(yè)園”，預算靜態(tài)投資達60多億元。

　　2005年7月，置信又與成都西北25公里處的彭州市政府簽署了全面參與策劃經(jīng)營及開發(fā)建設彭州的協(xié)議，根據(jù)協(xié)議規(guī)劃，未來3—5年內(nèi)，僅彭州新城建設，就需要融資約40億元。

　　而在西南另一重鎮(zhèn)“春城”昆明近郊，一場類似的造城運動也正緊鑼密鼓地展開。

　　昆明市區(qū)以東21公里的太平新區(qū)，按政府最新出臺的規(guī)劃，占地62平方公里，擬建成一個以體育健康為主題的休閑小鎮(zhèn)。當?shù)卣嘈?，整個小鎮(zhèn)拉動的房地產(chǎn)投資總額將在500億元以上。

　　不管是招商地產(chǎn)進軍成都，置信布點川渝，還是昆明力推的500億元投資小鎮(zhèn)，都離不開“政府搭臺，房企唱戲”的路子，借地生財、各取所需的默契，成為政企合作的基礎。

　　開發(fā)商一箭雙雕

　　昆明太平新區(qū)管委會主任尹家屏稱，政府已先行投資建設了區(qū)內(nèi)主要交通干道，目前正在逐步招商引資，招商的主要條件是：開發(fā)商必須投入前期建設規(guī)劃，待土地變成“熟地”后再憑借各自方案參與公開出讓競爭。

　　但尹強調(diào)，規(guī)劃方案的競爭只是一方面，新片區(qū)建設的長遠利益才是考慮的重點。言下之意，開發(fā)商有能力與地方政府共同承擔市場開發(fā)風險，是合作成功與否的關鍵。

　　讓各路開發(fā)商興奮的是，太平新區(qū)小鎮(zhèn)還未全面開建，地價就迅速漲起來了。來自昆明本土的萬輝地產(chǎn)2003年至今陸續(xù)拿下新區(qū)約2000畝土地，最初支付地價僅每畝14萬元，去年漲到了每畝22萬元。據(jù)尹家屏估計，今年區(qū)內(nèi)地價有望達到每畝27萬元左右。短短四年間，地價增長翻番。而離太平新區(qū)不遠的昆明市區(qū)東二環(huán)一帶地價最高已漲至每畝500萬元左右，小鎮(zhèn)未來的地價升值空間可以預期。廣州恒大地產(chǎn)、云南昆鋼房地產(chǎn)、云錫房地產(chǎn)、昆明玉龍灣旅游發(fā)展有限公司等多家企業(yè)，都相繼在太平新區(qū)搶占了面積可觀的地塊，其他開發(fā)商也在陸續(xù)進駐。

　　“開發(fā)商搭上地方政府開發(fā)新區(qū)的順風車，既可避免高價拿地的市場風險，又能以前期相對有限的投入，取得土地優(yōu)先開發(fā)權，坐待土地升值，可謂一箭雙雕。”一家駐成都地產(chǎn)研究機構的首席顧問李亞夫說。

　　土地指標、開發(fā)風險雙重考驗

　　但華夏證券地產(chǎn)分析師陶鋒指出，這種政企聯(lián)手開發(fā)的模式，同樣會面臨實際資金投入和政策變動的風險。

　　“政府給了很多優(yōu)惠條件引入開發(fā)商，不會眼睜睜看著后者‘只打雷不下雨’，如果開發(fā)商沒有真金白銀的投入，早晚會發(fā)生矛盾，”他說，“新區(qū)建設受政策和市場的影響也較大，一旦有些風吹草動，政府和房企都面臨尷尬。”

　　據(jù)知情人士透露，置信與彭州市政府簽訂的協(xié)議中，占有整個建設項目股份的40%，但至今，置信的實際投入僅為400萬元注冊資金以及若干人力資源。包括近期介入的重慶渝北新區(qū)開發(fā)在內(nèi)的多個與政府合作項目，總投資動輒數(shù)十億元，置信自身投入比例多少，龐大的資金從何而來，都是外界關注的焦點。對此，置信方面并未做任何直接回應。

　　相比之下，以深圳蛇口成片開發(fā)成名的招商地產(chǎn)，雄厚的資金實力和豐富的運作經(jīng)驗，讓人信心更足一些。據(jù)悉，在與成華區(qū)政府簽訂北湖片區(qū)開發(fā)協(xié)議前，該公司就已投入至少1億元作為土地整理啟動資金。若雙方合作順利，按該片區(qū)地塊每畝500萬元市場價計算，招商地產(chǎn)可望從一級開發(fā)中獲利10億元左右。

　　而昆明太平小鎮(zhèn)盡管已進入首輪建設周期，但主持局面的尹家屏，仍然要為爭取落實有關土地指標而奔波。通常來說，地方政府向開發(fā)商供應如此大規(guī)模的土地，需要“化整為零”，即以分期開發(fā)方式取得土地指標。但從爭相圈地的開發(fā)商角度考慮，新區(qū)土地指標一天沒有到位，潛在的政策變動壓力就一天不能消除，一招不慎，早期投資便可能全都打了水漂。

　　對于太平小鎮(zhèn)這類開發(fā)模式，國務院發(fā)展研究中心城市發(fā)展研究員李佐軍不甚看好。他認為，新區(qū)發(fā)展應主要由外部市場而不是靠政府來推動，要發(fā)展符合當?shù)靥厣漠a(chǎn)業(yè)集群，才是成功的關鍵，過分依賴大項目建設，尤其僅僅寄望于房地產(chǎn)開發(fā)，“風險始終是很大的”。