編者按:城市·觀點(diǎn)論壇信息發(fā)布未久，國內(nèi)各個(gè)城市的開發(fā)商要求參加的咨詢電話已然告訴我們：華南地產(chǎn)依然是全國關(guān)注的對(duì)象。這也促使我們希望能夠更為廣泛的對(duì)華南地產(chǎn)的相關(guān)問題進(jìn)行討論。

　　事實(shí)上在觀點(diǎn)的采訪過程中，華南地產(chǎn)人本身對(duì)華南地產(chǎn)的自信似乎告訴著我們什么。一方面在于其資本上的優(yōu)勢，另一方面華南地產(chǎn)商人們本來的營銷理念及對(duì)開發(fā)過程中細(xì)節(jié)控制成為今天華南開發(fā)商們共同擁有的競爭力。

　　本期“一線城市大變局專題”我們請(qǐng)來深圳綠景集團(tuán)副總裁葉興安先生與深圳觀瀾湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理助理洪銘陽先生。他們闡述了自己心中的華南地產(chǎn)。

　　事實(shí)上，以廣深為代表華南地產(chǎn)的共性也許是在營銷理念及開發(fā)流程的管理流程的控制上。這是大多數(shù)人對(duì)華南房地產(chǎn)開發(fā)的評(píng)價(jià)。

　　但廣深房地產(chǎn)本身雖然代表了華南地產(chǎn)，但兩者之間似乎有所差異，比如說企業(yè)文化及管理與運(yùn)作。深圳綠景集團(tuán)副總裁葉興安對(duì)此闡述了自己的看法。

　　而華南地產(chǎn)未來發(fā)展方向，深圳觀瀾湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理助理洪銘陽也許給了我們一個(gè)很好的答案。

　　葉興安：北方化的深圳

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：怎樣看待在近來宏觀調(diào)控對(duì)華南房地產(chǎn)企業(yè)的影響

　　葉興安:在華南地區(qū)這幾年房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力不可同日而語，這幾年華南地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力大大的增強(qiáng)了。當(dāng)前的調(diào)控對(duì)企業(yè)可能有一些影響，但還不至于到拿到手上的地沒有實(shí)力繼續(xù)開發(fā)的情況，實(shí)際上手上如果有一兩個(gè)項(xiàng)目的話，開發(fā)商手里回籠的資金就能夠支持他們的其他項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)了，因?yàn)樵诹可俚那闆r下，價(jià)格上升了。銷售量是萎縮了，但維持現(xiàn)有規(guī)模的開發(fā)是沒有問題的。前一段時(shí)間囤積土地的企業(yè)現(xiàn)在應(yīng)該沒什么問題。

　　只不過現(xiàn)有的宏觀調(diào)控可能促進(jìn)洗牌，同時(shí)大企業(yè)想抽出更多的錢去圈更多的地可能不大可能了。這可能是政府的宏觀調(diào)控的目的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：廣深地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)較快，但廣深地產(chǎn)之間的互動(dòng)好像不是很多，怎么理解這個(gè)問題？

　　葉興安:深圳和廣州之間有一個(gè)文化差異，實(shí)際上我們發(fā)現(xiàn)在廣州做得比較好的深圳企業(yè)可能是萬科和中海。金地是這兩年才開始在廣州有項(xiàng)目的。其實(shí)90年代萬科就在廣州找項(xiàng)目，知道2000以后，才在廣州站住腳。這其中有個(gè)文化差異的問題，深圳企業(yè)覺得廣州的水還是很深的，不是那么容易進(jìn)入的。

　　反過來，深圳企業(yè)進(jìn)入北方發(fā)展比較順利，他們認(rèn)為可能進(jìn)入北方比進(jìn)入廣州還容易，因?yàn)樯钲诤芏嗳耸潜狈竭^來的，他們對(duì)文化比較熟悉，北方的人脈也比較足。所以往北方發(fā)展的企業(yè)非常多，網(wǎng)廣州發(fā)展的企業(yè)則相對(duì)較少。

　　廣州在深圳能夠做好的可能也很少，甚至可以說是沒有。就珠江有，但一直不是很好。

　　華南為代表的廣深的開發(fā)商，但操作模式上有差異。從規(guī)模上來講廣州的開發(fā)商可能比較大，深圳的企業(yè)可能比較精細(xì)一點(diǎn)。這可能與深圳城市不是很大，批出的地塊受到限制有關(guān)，同時(shí)也與深圳移民文化有關(guān)。但兩者之間誰更有競爭力很難說，比如說在北京市場，廣州深圳的開發(fā)商都不錯(cuò)。很難說誰更有競爭力。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：對(duì)比北方的企業(yè)呢？華南的地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢在哪里？

　　葉興安:相比北方的開發(fā)商來說廣州和深圳的開發(fā)商歷來是全國最好，最有競爭優(yōu)勢的。北京的企業(yè)，尤其是近來產(chǎn)生的大的國有企業(yè)可能更多的是合并，并沒有產(chǎn)生真正的競爭力，更談不上在管理、運(yùn)作、文化的融合，他可能體現(xiàn)在資金實(shí)力大，政府資源強(qiáng)。但我不認(rèn)為這是核心競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力當(dāng)然是資本、人才，運(yùn)作管理的水平。但是北派在這些方面可能要弱一點(diǎn)。

　　洪銘陽：宜居是華南的方向

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：怎么看待華南地產(chǎn)？和北方相比優(yōu)勢在那里？

　　洪銘陽:華南地產(chǎn)在營銷理念上，整個(gè)開發(fā)觀念上，手段上，管理上絕對(duì)領(lǐng)先北方。北方現(xiàn)在很多營銷理念基本上都是從南方，從深圳過去的。過去以后確實(shí)帶動(dòng)了當(dāng)?shù)貭I銷理念的轉(zhuǎn)變，營銷手段的提升。同時(shí)也可以看到對(duì)一些細(xì)節(jié)的完善。比如說工程的管理，開發(fā)理念，市場定位上的細(xì)分等。

　　南方的開發(fā)比較更容易接近市場。在北方幾年前的開發(fā)一般都是通過概念炒作，但在概念炒作上缺乏市場營銷的支持。從現(xiàn)在來看全國市場上的營銷理念已經(jīng)有所改變了，但這種改變是由南方到北方帶動(dòng)的。就這個(gè)來講華南的開發(fā)理念是領(lǐng)先全國的。在目前的階段，華南開發(fā)商可能要保持這樣的優(yōu)勢的話要有所調(diào)整。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：未來華南地產(chǎn)的優(yōu)勢在那里？

　　洪銘陽:優(yōu)勢取決與市場的需求，南方地區(qū)可能要更加的利用自己的氣候優(yōu)勢。舉個(gè)例子，我有個(gè)朋友在加州，冬天他會(huì)住在明尼蘇達(dá)。因?yàn)槠浜笥兴町悺Ｒ驗(yàn)楝F(xiàn)代通信技術(shù)已經(jīng)把地域因素減弱了，同時(shí)航空業(yè)也使得城市之間的距離短了。通信和航空環(huán)境的改變已不再重要了。大家的觀念可能是南方是宜居的，有很好的濱海資源。雖然上北京是政治中心，上海是經(jīng)濟(jì)中心，但對(duì)南方城市的競爭力我保持樂觀的態(tài)度。但是我認(rèn)為宜居可能是未來南方城市發(fā)展的一個(gè)方向，一方面是氣候，另一方面是濱海資源。