8.31等政策都有置后性，以前拿的土地還可以開發(fā)，還有很多的土地從其他途徑進入，這么年下來，土地基本開發(fā)完了，各種各樣的土地也被擠出來了，土地也變成了資本的較量。　　

　　土地的天堂

　　2004年8月31日以前是開發(fā)商們的天堂。

　　“我們的土地儲備中，最早獲得的土地是50萬-100萬一畝。”陽光100總經理范小沖說。

　　陽光100在04年以前的土地儲備大概接近400萬平方米。因為各地的情況不同，各種價格都有。陽光100選擇了價格便宜的二線城市。時至近日，陽光100的土地儲備中任有一部份是當年的。

　　而今天人們很難想像重慶聲名顯赫的金科集團，在98年到2002年期間甚至談不上土地儲備。這四年當中，金科只開發(fā)了金科花園、金科荔園、香江家園三個項目。但2003年后，金科開始注重土地儲備。

　　“2002年以前，我們還在考察土地和做培訓員工工作，積蓄力量。”金科集團的品牌部經理付宜明說。2003年，金科開始發(fā)力，同時幾個在項目在開工。

　　與金科一樣，成都置信集團是在2004年左右開始完成自己的土地儲備的。

　　2004年成都置信拆分成成都置信實業(yè)集團和炎華置信。兩家公司法律、經濟完全獨立，但共享置信品牌。

　　炎華置信的一位高層透露當時拆分的原因：“當時因為金融政策、宏觀調控加劇，銀行對貸款各方面都細化，出于市場變化的使然，為了更好地發(fā)展企業(yè)的優(yōu)勢，適應宏觀調控政策，突出土地優(yōu)勢，促使我們作出這樣的決策。拆分后成都置信多元化發(fā)展，包括汽貿、鞋業(yè)、旅游、娛樂、本土和外地房地產開發(fā)；炎華置信最核心的資源就是土地，走專業(yè)化的房地產開發(fā)道路，主要開發(fā)成都市區(qū)及周邊的城市為主，做城市營運商，立足本土開發(fā)，做精做深。”

　　他估計置信集團在2004年有上千畝通過協(xié)議出讓的土地儲備，他認為，02年的時候調控少，開發(fā)商不用想如何營銷，專心做產品就可以，房子推出去都有人買，02年以后開發(fā)商們重新重視了市場客戶。

　　事實上2004年前大多數(shù)開發(fā)商都是項目開發(fā)商，土地儲備并不重要，因為協(xié)議出讓的方式使得政府供應土地有很大的彈性，那個時候要拿到土地遠不想今天這么難。

　　“那個時候可以做完一個項目再去拿地，因為土地價格比較平穩(wěn)，相對現(xiàn)在而言，簡直是天堂。”有開發(fā)商對觀點網說。

　　天堂與地獄間

　　2002年成立的成都誠裕在當年開發(fā)了宗申流溪別院，據該公司負責人透露，這個項目占地130畝，04年這個樓盤開盤的時候每平方米1000多，但他不肯透露當時拿地的價格，只說：“這個價格在當時屬于中等偏上。”

　　一個長期對于房地產觀察的人士說：“現(xiàn)在成為巨頭的開發(fā)商，追朔他們的歷史可以發(fā)現(xiàn)，2004年以前就做開發(fā)的房地產商都賺到錢，只不過賺多賺少而已。”

　　因為那時候大多數(shù)的開發(fā)商都在土地出讓批文上邊成長起來的，在房價及地價高漲的今天，那些原本花錢并不多的土地批文今天都變得比金子還貴，他們上邊蓋起的房子變得更貴。

　　2004年土地儲備充裕的開發(fā)商們在2005年之后的日子顯然非常好過，他們是在低成本的土地上爭取高額的土地增值利潤。

　　他們看到了一個金燦燦的天堂。

　　但2007年，在2004年后陸續(xù)將8·31之前儲備土地的房地產企業(yè)開始尋找新的機遇的時候他們顯然遇到了困難。

　　陽光100從2002年的時候就已經走出了廣西，走過北京、南寧、天津、重慶、長沙、沈陽、煙臺、成都、武漢，讓陽光100的LOGO在當?shù)亓粝吕佑　?/p>

　　“我們是最早進入到二線城市的，現(xiàn)在在二線城市也得到了認同?，F(xiàn)在和當年比起來競爭更激烈，當年的對手只是當?shù)氐拈_發(fā)商，現(xiàn)在走到哪里都是那幾個臉孔。“范小沖說。

　　但現(xiàn)在不同了。

　　范小沖無奈地表示現(xiàn)在土地難拿，地價上漲很快，付款方式改變了，很多地方都要求一次性付清出讓金。

　　“我們沒上市，壓力比較大。”范小沖說，“開發(fā)商真正感到的壓力和資本的力量是今年的事情，主要是股市、上市公司，上市公司在股市拿錢圈地，導致地價上漲很快，宏觀調控也越來越嚴格。資本的較量才是真正的壓力！”

　　但即便如此，范小沖估計陽光100的土地儲備在1000萬平米以內，足夠其多年的開發(fā)量，更為重要的是，陽光100準備上市了。

　　金科的全國性擴張要比陽光100慢，前提是他們在重慶有了豐厚的收獲。

　　2006年，金科開始了全國性的戰(zhàn)略擴張，有步驟地在外地那地。但在根據地重慶，金科的拿地動作也一直沒斷過。據金科集團的品牌經理付宜明透露，現(xiàn)在金科至少有500萬平方米，主要集中在重慶、成都、無錫、長沙、貴陽。

　　“還有大量土地在談。這些土地當中，有通過招拍掛獲得、和政府合作拿地、出讓方式等。”該公司品牌經理付宜明說，“下半年的動作會更大些。”

　　金科集團今年的主營業(yè)務收入預計至少40億，房地產銷售超過30億，今年7月份的銷售統(tǒng)計數(shù)據上20億，主要來源于重慶本地，加上下半年在無錫、成都項目的銷售應該可以突破預定目標。

　　與陽光100一樣，金科也打算明年在香港上市。

　　“8.31等政策都有置后性，以前拿的土地還可以開發(fā)，還有很多的土地從其他途徑進入，這么年下來，土地基本開發(fā)完了，各種各樣的土地也被擠出來了，土地也變成了資本的較量。”范小沖對觀點網說。

　　當2004年的土地儲備被開發(fā)商們逐漸消耗之后，需要再資本土地市場上再獲取土地已經不是靠利潤就可以解決的問題了。因此，大多數(shù)在這兩年有所成就的開發(fā)商都選擇了上市作為企業(yè)下一步發(fā)展的推動器。

　　但誰也不知道進入資本市場的房地產玩家們到底是到了天堂還是地域。

　　“進入資本市場后我們必須不斷拿地，不斷擴張，只有這樣我們才能滿足資本市場對企業(yè)的要求。但我們不知道這種擴張什么時候達到極限。因為資本市場的資金容量顯然會有衰退的時候，那個時候我們呢很難保證自己是否有充分的融資能力再在越來越高價土地市場上拿地了。”有開發(fā)商對觀點網說。

　　一旦資本市場及各種金融渠道為開發(fā)商們提供的資本有限的時候，也許即會帶來土地市場的蕭條，從而導致土地貶值。這是未來的圖景么？