孫宏斌將自己創(chuàng)立12年之久的順馳(中國)55%的控股權(quán)轉(zhuǎn)手香港路勁基建，12年累積起來的黑馬神話瞬間化為烏有。一直與順馳“針鋒相對”的萬科前董事長王石在他的博客上發(fā)表了題為“和地產(chǎn)黑馬交鋒”的文章。

　　從今年各大上市公司發(fā)布的年報來看，他們的瘋狂圈地中依稀有順弛的影子。

　　孫宏斌將自己創(chuàng)立12年之久的順馳(中國)55%的控股權(quán)轉(zhuǎn)手香港路勁基建，12年累積起來的黑馬神話瞬間化為烏有。一直與順馳“針鋒相對”的萬科前董事長王石在他的博客上發(fā)表了題為“和地產(chǎn)黑馬交鋒”的文章。王石說：“如果把握好節(jié)奏，順馳能夠成為一家非常優(yōu)秀的公司。但兩年過去了，它卻要為盲目擴張造就的奇跡付出代價。”

　　鍋和鍋蓋的游戲

　　曾有財務(wù)專家把現(xiàn)金比喻為鍋蓋，把現(xiàn)金需求比喻為鍋。如果你有10個鍋，8個鍋蓋，那么基本上你不用擔(dān)心鍋會蓋不上--你可以很從容地在鍋之間調(diào)配蓋子。這是正常的情況。如果是財務(wù)高手，能夠使公司的現(xiàn)金高效地運轉(zhuǎn)起來，那么6個蓋子，也能夠玩得起來。通常越是大公司，越是業(yè)務(wù)復(fù)雜的公司，財務(wù)成本的分量就越重，財務(wù)管理也越顯重要，因為鍋越多，調(diào)配蓋子的難度就越大，而調(diào)配得好，能夠節(jié)省的財務(wù)成本也就越為可觀。

　　在中國，曾經(jīng)所允許的普遍采用的滾動開發(fā)的房地產(chǎn)運營模式，使幾乎所有的開發(fā)商都精于表演鍋和鍋蓋的游戲。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，100多億元的土地出讓金，以土地成本占全部開發(fā)成本的50%估算，則總開發(fā)成本是200億元以上。這是鍋--現(xiàn)金需求。順馳聲稱2003年銷售回款有40億元，這是蓋子--現(xiàn)金，雖然順馳2004年的目標(biāo)是超過100億元，但在當(dāng)時那只是目標(biāo)，現(xiàn)實的蓋子只有40億元。

　　“順馳的真實情況是先有鍋蓋再找鍋，絕對是每口鍋都有鍋蓋，如果鍋蓋不夠用就不會找更多的鍋。”孫宏斌曾經(jīng)信誓旦旦。

　　但實際情況顯然不像其說的那么美好。北京一大型房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)總監(jiān)表示，房地產(chǎn)開發(fā)的資金周轉(zhuǎn)通常一年最多一次。那么順馳打算怎么用這40億元的蓋子去蓋200億元的鍋？當(dāng)然，順馳可以貸款，但不要忘記，100多億元土地出讓金是不可以貸款支付的，除非違規(guī)操作。

　　正因如此，2004年8月的博鰲論壇上，當(dāng)萬科董事長王石在發(fā)言中再次委婉(沒有點出名字)地警告順馳資金鏈不要緊繃、不留余地時，隨后演講的孫宏斌坦承：“最難受的還是錢。”

　　一位前任順馳高層透露，資金鏈問題讓順馳的神經(jīng)異常脆弱。

　　2004年4月27日，孫宏斌聽聞上層要求銀行停止放貸的消息，而為了領(lǐng)取土地證，順馳剛剛交了17億元。形勢異常嚴(yán)峻。當(dāng)天晚上9點，順馳的幾位高層開了碰頭會，決定接下來的兩個月停止拿地。此后連續(xù)兩周，他們每天晚上10點定時召開電話會議，安排資金調(diào)配。從5月開始，順馳果然感受到了宏觀調(diào)控的威力，南京、蘇州等地的銀行出現(xiàn)了惜貸，放款速度迅速減慢。

　　“當(dāng)時有過'5億8'行動(一個月內(nèi)必須完成5.8億元的銷售回款)。”順馳天津一名工作人員透露，為了支持外地的項目，天津公司當(dāng)時可謂竭盡全力。

　　一家融資服務(wù)機構(gòu)表示，順馳曾想盡辦法四處籌資。

　　2004年6、7月間，順馳曾和該融資機構(gòu)接觸，但了解完順馳融資條件后，該機構(gòu)頗感為難：大興那塊地，順馳才交了1億多元，其實只拿到其中一小塊地，但卻要用價值僅1億多元的地抵押借貸5億元的資金，“以前沒見過這么玩的。”

　　事實上，順馳為解決資金問題也稱得上是四面出擊。先是寄望于通過上市來解決資金問題，在其赴港上市募資10億元的計劃受挫后，又?jǐn)?shù)次尋求私募資金救急。據(jù)稱，去年10月底的公司會議上，孫宏斌曾憤慨地表示，10月11日“大摩”還信誓旦旦地保證合作沒有問題，到了19日就變卦說“資金沒到位”，原定于21日簽訂的股權(quán)買賣合同就此流產(chǎn)。

　　顯然，無論順馳對財務(wù)管理如何的自信，都無法掩飾用40億元的蓋子應(yīng)付200億元的鍋的驚險。四處拼命融資的本身，已經(jīng)凸顯了順馳對現(xiàn)金的渴求，對此的任何辯解，都不過是此次無銀三百兩罷了。

　　正是看到了這種殘酷現(xiàn)實，業(yè)內(nèi)人士普遍認為順馳崩盤的日子為時不遠。某知名開發(fā)商更直言順馳的結(jié)局是“九死一生”。

　　2004年中時，孫宏斌就聲稱，最困難的時候已經(jīng)過去了。但后來的一系列跡象顯示，對于順馳來說，更恰當(dāng)?shù)拿枋隹赡苁?ldquo;沒有最困難，只有更困難”。

　　神速掠地

　　致使順馳資金緊張的最大原因則是其不計成本地擴張規(guī)模，最直接的體現(xiàn)則是全國范圍內(nèi)的高價拿地舉動。

　　2003年7月，順馳內(nèi)部召開了著名的蟒山會議，就進軍全國形成一致意見。

　　2003年9月，順馳以5.97億元將石家莊009號地塊拿下，這時候進行操作的河北順馳剛剛成立五個星期。

　　一個月后，順馳又在蘇州工業(yè)園區(qū)以5.9億元取得金雞湖地塊。兩個月后，在南京通過拍賣以6.5億元搶得河西奧體中心地塊。

　　2003年12月，順馳以9.05億元的天價拿下了北京大興區(qū)黃村的地塊，轟動京城。

　　緊接著，2004年1月又通過掛牌以27.2億元拿下蘇州工業(yè)園區(qū)地塊。

　　2004年4月，順馳先后從鄭州和洛陽取得兩塊土地，將觸角延伸到華中地區(qū)。在此期間，又在無錫取得太湖新城地塊。

　　……

　　從2003年8月到2004年4月，順馳先后從石家莊、北京、上海、蘇州、南京、武漢、鄭州、長春、無錫等城市獲得了10多塊土地。

　　與此同時，在天津老家，順馳的行動也沒有停止。2003年8月，順馳聯(lián)合天津市信托投資有限公司和天津日報報業(yè)集團作價17.515億元拿下天津奧體配套項目，破了天津土地交易的紀(jì)錄。其后，又先后取得西青檸檬酸廠和薊縣桃花園地塊。

　　經(jīng)過這種大躍進式的爆發(fā)之后，順馳手中儲備的土地面積瞬間就達到1200萬平方米，其中長三角就占了400萬平方米。在一年之內(nèi)，順馳從一個地方性公司變成一個全國性的公司，企業(yè)的員工也從幾百人發(fā)展為8000人。

　　天價制造者

　　在行動迅速得令人咋舌的同時，順馳出手的豪爽更令人震撼，其拿地的最終成交價多次出現(xiàn)兩倍于起拍價的情況。一時間，順馳所到之處，地價都會大幅上升，順馳也因此獲得了“天價制造者”的稱號。

　　這種稱呼最初起于2003年12月8日。那一天，這家來自天津名不見經(jīng)傳的地方開發(fā)商“一拍成名”--以9.05億元的“天價”獲得了北京大興1號地。

　　這個價格遠高于當(dāng)時業(yè)內(nèi)其他人士的心理承受底線和大興區(qū)政府的預(yù)估價格。一知名開發(fā)商在拍賣現(xiàn)場就對記者言說困惑：“按照通常開發(fā)商的開發(fā)成本計算，順馳這么做多半會虧的，最好也就是能做到盈虧平衡。”

　　當(dāng)初組織那場拍賣的北京市土地整理儲備中心大興區(qū)分中心副主任劉勝良后來回憶當(dāng)時情況時說：“我們原來估算的拍賣價格是6億，”拍賣的結(jié)果顯然超過其預(yù)期，“拍賣價格過高并不一定是好事，這說明房地產(chǎn)市場存在一些非理性因素。”

　　當(dāng)時參與整個拍賣過程的一位前順馳員工坦承：“當(dāng)時怎么可能想到會拍出那么高的價錢來呢？這是誰都不可能想到的事情，當(dāng)時也不知怎么回事價格就忽然被抬到那么高了。”

　　該員工同時承認，公司對那次拍賣事前的指示是：“上不封頂”--急于進入北京市場的順馳打算“用錢炸開北京市場”。

　　在馳騁各地的表面風(fēng)光背后，順馳需要面對的是繳納100億元以上土地出讓金的殘酷現(xiàn)實。

　　順馳的資金鏈有多緊張？曾任順馳財務(wù)總監(jiān)現(xiàn)為順馳中國總裁汪浩稱，房地產(chǎn)行業(yè)是一個基本沒有固定成本投入的行業(yè)，只要現(xiàn)金流管理得好，完全可以通過調(diào)整付款和回款的節(jié)奏來平衡現(xiàn)金流。

　　“上述說法本身沒有任何問題，但到了順馳，就成了挪東墻補西墻，利用不同項目進程之間的時間差，通過資金在多個項目之間的調(diào)配，來保證資金鏈不至于斷裂。”熟悉順馳運作的一位業(yè)內(nèi)人士稱。

　　肆無忌憚拖延付款

　　從后來的情況看，順馳的資金鏈秘訣，就是盡量拖延付款時間，同時盡量縮短回款周期。這被順馳稱為“現(xiàn)金-現(xiàn)金”模式。用順馳自己的話說，則是“順馳有著更高的執(zhí)行效率”。

　　順馳“天價”拍得大興1號地，卻并沒有兌現(xiàn)9.05億全部土地出讓金，而是采用了分期分批付款的方式。“我們按照他付款的速度控制發(fā)給他土地，土地被分成幾塊，他交一部分錢發(fā)一部分土地，沒交錢不給發(fā)土地證。”劉勝良曾向記者表示，截止到2005年5月份，順馳總共也只交了三次大興1號地的土地出讓金，第一次為總金額的15%，三次總共交了30%。

　　“順馳與其他開發(fā)商在運用這些房地產(chǎn)行業(yè)慣用操作手法的不同之處在于，”北京一知名開發(fā)商分析說：“如果是國內(nèi)另外一家房地產(chǎn)大腕競拍了大興1號地，也會找理由拖延支付土地出讓金，也會找當(dāng)?shù)卣蠓謳状胃犊?，但不會像順馳拖延這么長時間和分這么多次付款。盡管與其他開發(fā)商一樣，順馳也試圖為推遲付款的行為找到'合理解釋'，但人人皆知，在拍賣之前，順馳就把拖延付土地出讓金公然寫進了戰(zhàn)略。”

　　對上述說法，曾在順馳上海分公司工作過的一位前順馳高層坦承：“不能說公然寫進了戰(zhàn)略，但我們確實有這種考慮。”

　　除了延遲支付政府的土地出讓金在順馳是家常便飯之外，在其他一切與資金相關(guān)的環(huán)節(jié)，順馳同樣高舉“拖”字大旗。

　　據(jù)一位接近順馳內(nèi)情的人士介紹，順馳資金中相當(dāng)大一部分來源于銀行貸款。據(jù)說，在順馳的起家之地--天津，幾乎每一家銀行都有向順馳貸款的經(jīng)歷。順馳對銀行貸款也實施拖欠戰(zhàn)略，僅天津一地，順馳拖欠的貸款就高達30多億元。建行因為原來主要業(yè)務(wù)是面向建設(shè)項目貸款，因此也成為被順馳拖欠貸款的“重災(zāi)區(qū)”。

　　但眾多銀行在順馳拖欠貸款時保持了沉默--因為一旦順馳出事，就意味著銀行大量貸款無法收回。

　　“順馳拖欠付款在業(yè)內(nèi)是出名了的。”曾是順馳供應(yīng)商的一家天津公司的總經(jīng)理記者表示，材料費、工程款等無一不拖，“別的開發(fā)商可能也會拖欠這些費用，但都不像順馳這樣如此大規(guī)模拖欠資金，并且拖欠時間如此之長。”

　　同樣的傳言版本也在北京流行。2003年12月，順馳取得北京大興區(qū)黃村地塊之后，開始開發(fā)順馳領(lǐng)海項目。北京順馳與北京青年報的代理商簽訂了個1500萬元的廣告單，隨后卻傳出順馳拖欠廣告款的情況，在這之前還有建筑商反映以前與順馳合作“蓋到七層才拿到部分工程款”。

　　但順馳不以為然。這種資金模式被順馳自己稱為“合理利用應(yīng)收賬款的賬期”，即對所有重要的時間節(jié)點都進行準(zhǔn)確計算，盡力做到研發(fā)、工程、營銷等環(huán)節(jié)的“無縫銜接”，并采取一致行動；其次，為了減輕現(xiàn)金流上的壓力，順馳力圖利用客戶(包括合作伙伴)的錢來做生意，通過對外部資金的運作分散自己的資金壓力。

　　孫一直稱，順馳的錢主要來自自有資金、合作伙伴的資金、銷售回款、銀行貸款以及信托市場上的資金，其中前二者比重最大。

　　前(2004年在任)順馳中國總裁張偉曾透露，天津順馳為各地輸出的資金不到10億元，大部分資金來自合作伙伴、銀行以及2003年40億元的項目回款。

　　顯然，順馳就是靠打擦邊球來維系自己的現(xiàn)金流。公允地說，打擦邊球的企業(yè)不是順馳一家。但把擦邊球打到這種程度，甚至完全依靠擦邊球來保證自己的現(xiàn)金流，漠視其中的政策與市場風(fēng)險，擾亂整個行業(yè)的市場秩序，順馳的確做到了“業(yè)界第一”。

　　成也天津敗也天津

　　在孫宏斌的“發(fā)家史”上，天津是個繞不開的地點。

　　1994年，孫宏斌靠代理二手房銷售起家，在天津成立了順馳銷售公司，這是之后順馳(中國)的前身。對于天津市場敏感的孫宏斌，做銷售不久就預(yù)判到了天津的巨大市場空間。隨后短短數(shù)年間，順馳在天津確立龍頭老大的地位。2002年之前，順馳在天津開發(fā)的房地產(chǎn)住宅項目，已占市場的30%~40%。就連目前國內(nèi)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商萬科，其在個別城市的占有率也很難突破3%。

　　孫宏斌在天津的很多項目運作，仍然具備傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)運行痕跡，即前期拿地主要靠溝通，不實質(zhì)性地付出真金白銀，金融系統(tǒng)才是為其保駕護航的得力幫手。尤其是依靠金融支持和資源手段，逐漸成為孫宏斌對房地產(chǎn)市場生存之道的基本認知。

　　天津的成功給了孫宏斌足夠的底氣，也給順馳全國化拓展做足了鋪墊。他就這樣握著在天津的成功經(jīng)驗，大跨步地進擊全國。

　　誰是第二個順馳？

　　如果39號令和國土監(jiān)督局早幾年出世，順馳這頭?；蛟S會被摁住，地方政府和銀行的默許是致使順弛走向瘋狂的推手之一，實際上，中國地主的“雙親”都是地方政府和銀行，如今再加上資本市場。39號令的第23條規(guī)定把銀行和地方政府的風(fēng)險控制住了，但是有資本市場的背后支撐，越來越多的開發(fā)商在玩當(dāng)年順弛的游戲，把未來高房價和土地當(dāng)作賭注的資本，當(dāng)資本市場游離時，誰會是中國房地產(chǎn)上的第二個順弛？