沒(méi)有土地的支撐，就沒(méi)有樓市的發(fā)展，而土地價(jià)格的變動(dòng)始終是樓市內(nèi)外最為關(guān)心的基本因素。近幾年來(lái)幾塊談?wù)撝两竦牡赝跞匀辉谟绊懼虾鞘械陌l(fā)展和開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)決策。

　　39號(hào)令對(duì)某些量力而行的房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)波瀾不驚。|

　　上海政府土地出讓?xiě)B(tài)度有變

　　39號(hào)令11月執(zhí)行后，上海的土地市場(chǎng)會(huì)有什么變化？觀點(diǎn)網(wǎng)采訪了上海中銳地產(chǎn)副董事長(zhǎng)毛恩，他說(shuō)：“土地情況不一樣，我也不能一概而論，比如前不久星河灣在上海拿的地，他出的價(jià)不是最高的，但是政府把那塊地給了他，那么就代表了政府的取向和態(tài)度，政府不愿意讓地價(jià)高起來(lái)，這對(duì)大家來(lái)說(shuō)是很重要的訊息。選擇星河灣從市場(chǎng)行為來(lái)講也有信用問(wèn)題，但是事情有兩面，顧得了這面就顧不了那面，重要還是看當(dāng)前哪一面更重要。”

　　星河灣在上海拍得的是占地560余畝的上海浦東花木新民北路地塊，這一地塊面世就受關(guān)注，不僅因?yàn)檫@是當(dāng)時(shí)的上海零供地一年半后第一幅公開(kāi)出讓的地塊，更因?yàn)槠?7億元的底價(jià)。該地王吸引了中海、華潤(rùn)等8家房地產(chǎn)巨頭的爭(zhēng)奪。金地集團(tuán)以59.89億元、高出底價(jià)122%的報(bào)價(jià)領(lǐng)先。按照這塊土地不超過(guò)53萬(wàn)平方米的建筑總面積計(jì)算，金地集團(tuán)的報(bào)價(jià)，將使其樓板價(jià)達(dá)到11300元/平方米。不過(guò)，正在各家開(kāi)發(fā)商為這地塊爭(zhēng)的“你死我活”之時(shí)，參加該地塊競(jìng)標(biāo)的8家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商被告知，由于“技術(shù)原因”地塊中標(biāo)結(jié)果公布時(shí)間將被延遲，而且通知沒(méi)有顯示將延遲多久以及未來(lái)地塊結(jié)果公布的準(zhǔn)確時(shí)間。后來(lái)這個(gè)地塊被星河灣拿下。

　　上海地價(jià)演變

　　沒(méi)有土地的支撐，就沒(méi)有樓市的發(fā)展，而土地價(jià)格的變動(dòng)始終是樓市內(nèi)外最為關(guān)心的基本因素。近幾年來(lái)幾塊談?wù)撝两竦牡赝跞匀辉谟绊懼虾鞘械陌l(fā)展和開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)決策。

　　2004年，黃浦區(qū)小東門(mén)街道中山南路B4地塊面積不到20畝，在2004年最后一個(gè)月創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)上海土地單價(jià)的新紀(jì)錄--3771萬(wàn)元/畝。上海金外灘房地產(chǎn)有限公司最終以6.6億元的報(bào)價(jià)，力壓上海星騰房地產(chǎn)有限公司的3.95億元和上海宏泰房地產(chǎn)有限公司的6.22億元，最終中標(biāo)。價(jià)格一公布，上海地產(chǎn)界嘩然，更為巧合的是大家都注意到上海2003年招投標(biāo)土地中最高單價(jià)者也同樣出現(xiàn)在了黃浦區(qū)，而當(dāng)時(shí)的平均價(jià)格為2500萬(wàn)元/畝，只短短一年時(shí)間里，土地最高單價(jià)的漲幅達(dá)到50%左右。當(dāng)時(shí)上海正處于樓市價(jià)格飛漲時(shí)期，地價(jià)的上漲在某種程度上也反映出房?jī)r(jià)的狂飆，時(shí)隔幾個(gè)月之后上海樓市就開(kāi)始面臨國(guó)家宏觀政策調(diào)控，而這塊土地創(chuàng)紀(jì)錄的價(jià)格正是給當(dāng)時(shí)上海樓市狂熱時(shí)期做了最好的注腳。

　　2005年，虹口四川北路的一塊商業(yè)地塊搶盡了風(fēng)頭。它的成名不僅在于11.4億元的超高身價(jià)，更是由于其創(chuàng)造了上海土地公開(kāi)拍賣(mài)有史以來(lái)，最大面積地塊和最高成交價(jià)的兩項(xiàng)新紀(jì)錄。不過(guò)耐人尋味的是，這塊享有地王稱(chēng)號(hào)的土地，命運(yùn)卻極為坎坷。幾個(gè)月后就有媒體報(bào)料，這一地塊的資料已經(jīng)出現(xiàn)在了土地中介的手中，據(jù)說(shuō)是因?yàn)樯霞覠o(wú)意開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)而尋求脫手。曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的地王卻落得如此境地，這與2005年宏觀調(diào)控的壓力與土地拆遷的艱難不無(wú)關(guān)系。

　　位于上海東北角的新江灣地區(qū)，目前已經(jīng)成為代表上海樓市發(fā)展的典型，無(wú)論是從它的土地規(guī)模，還是從出讓價(jià)格來(lái)看，新江灣地價(jià)的演變就代表了上海樓市價(jià)格的上漲過(guò)程。

　　2005年1月新江灣城C1地塊正式開(kāi)標(biāo)，廣東珠江投資以每畝599萬(wàn)元、共16億元的價(jià)格中標(biāo)。

　　2006年11月，華潤(rùn)置地經(jīng)過(guò)176輪激烈競(jìng)爭(zhēng)，擊敗凱德置地、中海地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)及上海古北集團(tuán)四大強(qiáng)勁對(duì)手，出價(jià)15.4億元，拿下總面積14.4萬(wàn)平方米的新江灣城C2地塊。這一報(bào)價(jià)高出拍賣(mài)底價(jià)3.5億元。

　　2007年6月新江灣城D1地塊，經(jīng)過(guò)10余家境內(nèi)外開(kāi)發(fā)商的激烈角逐之后，浙江綠城終以12.6億元摘得該地塊。這也是3年來(lái)新江灣城第三次公開(kāi)出讓土地，而該地塊樓板價(jià)已經(jīng)超過(guò)前兩次出讓的近一倍。該地塊掛牌價(jià)只有5.16億元，最后成交價(jià)格飆升了150%，樓板價(jià)達(dá)到1.25萬(wàn)元/平方米。

　　上海的地王故事繼續(xù)講述，至少現(xiàn)在還看不到終結(jié)的日子。

　　獲土地量是開(kāi)發(fā)商實(shí)力界線

　　衡量開(kāi)發(fā)商實(shí)力，一般以土地的多少來(lái)衡量，碧桂園就以4500萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)量被稱(chēng)為中國(guó)最大的地主，在毛恩看來(lái)，房地產(chǎn)公司一般都中規(guī)中矩的，很少有拍下土地后不付清出讓金的情況，他說(shuō)：“現(xiàn)在的情況是，小地塊價(jià)低，一般都付得起，大地塊總價(jià)高，小公司連競(jìng)價(jià)的資格的都沒(méi)有，這些大地塊都被大的公司拿去了，開(kāi)發(fā)商量力而行，最起碼我們就是量力而行的。

　　政策對(duì)主業(yè)影響輕微

　　毛恩對(duì)政策的出臺(tái)理解或許代表了業(yè)內(nèi)人士的看法和反應(yīng)，他說(shuō)：“政策的出臺(tái)關(guān)鍵看對(duì)主業(yè)有無(wú)影響，39號(hào)令對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)公司的主業(yè)沒(méi)影響。一級(jí)開(kāi)發(fā)還有幾個(gè)能做？一般的公司不會(huì)做。一級(jí)開(kāi)發(fā)商不是什么人都能做的，比如碧桂園，它有能力做但未必愿意去做，比起一級(jí)開(kāi)發(fā)來(lái)，人們更愿意做建設(shè)開(kāi)發(fā)。”