“從抑制需求入手，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，可以說是找對(duì)了方向。”陽光100置業(yè)集團(tuán)副總裁范小沖在針對(duì)提高第二套住房貸款首付比例的調(diào)控措施時(shí)指出，以前那種打壓供給的調(diào)控方式只會(huì)造成“每調(diào)一次上漲一次”的結(jié)果。

　　根據(jù)中國央行、中國銀監(jiān)會(huì)27日共同發(fā)布的通知，對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%；同時(shí)，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　“提高第二套住房貸款首付比例肯定比提高銀行利率更能有效地抑制房?jī)r(jià)，這一政策的針對(duì)性更強(qiáng)。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張坤昱分析說，“利用金融體系，從信貸層面調(diào)控房?jī)r(jià)，會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定沖擊。”

　　是否有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)、抑制投機(jī)

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任陳國強(qiáng)認(rèn)為這種沖擊首先是對(duì)購房者心理上產(chǎn)生影響。“因?yàn)樽罱欢螘r(shí)間房?jī)r(jià)上漲比較厲害，百姓的漲價(jià)預(yù)期比較強(qiáng)烈，增加二套房貸款首付比重，有利于震懾投機(jī)，同時(shí)降低普通購房者的購房沖動(dòng)。”

　　至于這一政策能在多大程度上遏制住房投資，專家認(rèn)為還有許多其他因素需要考慮，存在不確定性。

　　首先，針對(duì)只提高一成的首付比例，市場(chǎng)的敏感度如何。因?yàn)榭紤]購買第二套房的大都是相對(duì)富裕的群體，首付比例僅提高一成對(duì)他們影響有限，而且對(duì)于首付比例一直在四成以上的別墅、高檔公寓等則不會(huì)有影響。

　　“國家針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控不可能像打擊刑事犯罪這么有效，調(diào)控政策可能會(huì)傷害無辜。”重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)任宏說。

　　而最有可能遭到“誤傷”的就是部分中等偏低收入的人群，“他們正在還貸，又有改善現(xiàn)有住房的需求，提高首付無疑增加了成本，可能打消他們的意愿”。另外，在市場(chǎng)供需失衡的情況下，投機(jī)者很有可能會(huì)把提高了的持有成本和投資成本轉(zhuǎn)嫁到改善型購房者身上。

　　其次，在操作層面，由于配套措施不健全，政策效率可能會(huì)“打折扣”。陳國強(qiáng)分析說，

　　“如果第一套房是以個(gè)人名義買的，第二套房以家庭其他成員的名義買，算不算第二套房呢？外地人在北京再買房，誰知道這是第幾套房？”另外，不同銀行之間信息匹配問題也可能影響到銀行對(duì)購買第二套住房者信用的識(shí)別。

　　是否有利于銀行規(guī)避房貸風(fēng)險(xiǎn)

　　就在中國央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布此通知之前，中國建設(shè)銀行不但發(fā)布了針對(duì)美國爆發(fā)次貸危機(jī)的研究報(bào)告，指出國內(nèi)商業(yè)銀行房貸正步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期；而且率先在重慶、廣東、海南等省市分支銀行陸續(xù)調(diào)高第二套房貸款首付比例至四成，一時(shí)間在全國刮起了“房貸緊縮風(fēng)暴”。

　　另據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道，近日中國銀監(jiān)會(huì)集各大商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)、資金、研究部門負(fù)責(zé)人召開了一個(gè)內(nèi)部研討會(huì)，這是近期金融主管部門對(duì)美國房貸危機(jī)規(guī)模最大的一次內(nèi)部研討，顯示銀監(jiān)會(huì)高層對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快和房地產(chǎn)金融泡沫化的擔(dān)心。

　　分析人士認(rèn)為，由于目前人民幣存貸款利率的上升通道已經(jīng)形成，今年以來央行已連續(xù)加息5次，購房者還貸壓力不斷增加，銀行面臨壞賬的風(fēng)險(xiǎn)不斷增加，管理部門應(yīng)該未雨綢繆采取措施。

　　不過張昱坤認(rèn)為，美國的次貸危機(jī)是由于銀行貸款給收入比較低、信用記錄不好的客戶造成的，而中國的情況跟美國相反。目前中國拿到房貸的多是中高收入者，“是銀行中比較優(yōu)良的信貸資產(chǎn)”，中低收入反而難以獲得房貸，所以中國不太可能出現(xiàn)類似美國的房貸危機(jī)。

　　未來市場(chǎng)調(diào)控走勢(shì)

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，由于今年以來一部分城市的房?jī)r(jià)漲幅呈“過快”上升，政府對(duì)下一步調(diào)控房?jī)r(jià)的態(tài)度比較明確，“就是要兩條腿走路，市場(chǎng)型和保障型兼顧”。針對(duì)保障型，關(guān)鍵是要界定清楚保障對(duì)象，對(duì)低收入和中等收入的人群提供相應(yīng)比例的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，確保人人有房住。而對(duì)于市場(chǎng)型住房，“政府不應(yīng)直接參與定價(jià)，可以通過物業(yè)稅或針對(duì)大戶型征稅等方式進(jìn)行調(diào)節(jié)，并用所得稅收補(bǔ)貼保障型住房建設(shè)，使得整個(gè)住房系統(tǒng)健康循環(huán)”。

　　無論如何，未來的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)仍將取決于政府、開發(fā)商、投機(jī)客及實(shí)際購房者之間的相互博弈。